程灵素

      海珠区作为老城区，生活配套设施较为完善，但新盘不多，不过最近小编得知有两个新盘同时在开盘推新，号称是地铁上盖的楼盘。到底是什么样的楼盘呢？小编就带你一起去海珠区市二宫地铁站旁去看一看。本期小编为你探访的是两个楼盘：东华星域和富基广场。
      先来看一下两个楼盘的位置，两盘比肩相邻，同位于海珠区江南大道中。两个楼盘都是由合富辉煌代理的。

      小编出来市二宫地铁站A出口，向右抬头一看，嘿嘿，富基广场；接着向左一看，东华星域（小编还暗暗纠结了一下，该先去看哪个盘@-@）。最终决定先去看东华星域。

两个楼盘的距离很近~~

第一编：东华星域

一、楼盘介绍
      东华星域是由广州东华实业股份有限公司开发的一个楼盘项目，一共占地面积7502平方米，总建筑面积为43201平方米，土地使用年限从2009年8月算起。小编在阳光家缘网上，查询得知，楼盘在阳光家缘网上的注册名称是：益丰花园，2013年拿到的预售证，住宅目前已经销售32套，还有264套未售。

二、产品情况
      小编在东华星域销售中心入口的地方，看到有几个销售人员，手举着宣传牌和宣传页在向过往的行人介绍，小编脑海里突然蹦出来一首歌：小蜜蜂飞在花丛中……不等这些揽客的销售上前，我就直接进去了楼盘的销售中心。当天看房的客人还是挺多的，有销售人员在路边揽过来的客人，也有如小编这般自己主动赶过来看房的。现场的销售人员都比较忙，小编好不容易找到一个销售，让她给做了一个详细的楼盘讲解。

   

       项目包括有两个28层的楼栋：A栋和B栋，4月份开盘销售的是A栋，近期将销售B栋。销售讲说，A栋户型包括有：45平米一房（已售罄）、77-85平米二房（已售罄）、115-122平米三房（在售）；B栋户型稍有变化，包括有45-138平米一至三房。每层楼3梯6户，大概2014年10月份交楼。

       小编向销售人员表示，对小户型比较有意向，不知道B栋什么时候开盘。销售当场就说A栋在售的是三房户型，小户型已经卖完了，B栋什么时候推还不太清楚。不过，当天晚上，就有合富辉煌的销售人员给小编打电话说：东华星域是由他们代理的，目前B栋有77㎡小户型在买，不过45平米的户型已经售完了。小编的内心是一阵的凌乱，现场的这个销售MM是看小编买不起，就不想给小编介绍吗？！！

       楼盘价位：销售MM给出的价位是均价3.2万/平米，带2500元/平米的装修。不过小编看到，揽客的手举牌上写的是2.9万/平米，销售说那是起价，都是一些楼层和户型不太好的单位。

       小编在看沙盘的时候，旁边有一看房客，向一位销售GG询问楼盘是否带学位，销售称：本盘不带学位，地段学校是江南大道中小学。

程灵素

三、楼盘自身配套
       车位：销售MM说，车位配比是1：1，为地下停车场，具体费用目前尚不清楚。
       学位：不带学位，地段学校有江南大道中小学。
       装修：2500元/平米装修标准

四、户型赏析
       东华星域目前只有A栋的户型图，一共6个户型。

02单元    建筑面积：45.76㎡   套内面积：35.16㎡    户型：一房一厅一卫    朝向：西向

       户型整体较为方正，卧室带飘窗设计。客厅的光线有一部分被卧室阻挡，阳台面积较大；厨房带生活小阳台。

05单元    建筑面积：84.86㎡   套内面积：65.2㎡    户型：二房二厅一卫    朝向：东向

       户型方正紧凑，两房户型，卧室均带有飘窗设计；东向，采光效果较好，客厅通透；功能分区稍有缺陷，厨房与卧室较近。

06单元    建筑面积：121.41㎡   套内面积：93.29㎡    户型：三房二厅二卫    朝向：东向

       三房户型，客厅较大，相应的就会压缩卧室的面积，主卧除去套内卫生间，面积和次卧面积相差不多。厨房较宽敞，并带有生活小阳台。楼盘是带装修发售，厨房设施比较齐全。

程灵素

五、样板间欣赏
       楼盘的样板间设在B栋3楼，分为交楼标准样板间和豪装样板间。

交楼标准板房

厨房，均为交楼标准

入户小花园，随楼赠送

豪华装修板房

电梯显示的楼层

程灵素

第二编：富基广场
      看过了东华星域，小编就马不停蹄地赶到另一个要踩的盘——富基广场。在富基广场销售中心门口，也有好几个销售人员在揽客做宣传。小编想说，拦路揽客是合富辉煌的销售手段？！还是最近广州楼市很不景气，需要用这样的手段进行楼盘销售？！小编跟随一个很热心的靓仔销售，对富基广场进行了一番踩点了解。

与周围的楼盘相比，富基广场明显的巍峨不少，44层楼高真不是闹着玩的~~~

一、楼盘介绍

      富基广场是由广州市富基房地产开发有限公司开发的项目，分两期开发，一期已经开发完毕，现正在开发的是二期。小编整理楼盘资料时，有看到富基广场一些比较负面的信息，“规划出问题 富基广场业主拒绝收楼”这样的标题赫然映入眼帘 。其实小编在实际踩盘时，也觉得这个楼盘比较诡异！

二、产品情况

      目前推的是B1栋楼座，B2栋近期也将推出，楼高44层，B1、B2栋紧邻市二宫地铁站A出口，未来楼盘负一层将与地铁2号线市二宫站B出口直接连通。

      两栋楼座户型差不多，1—5层及负一层为商业配套，7-44层为住宅，每层4梯10户，另有一部消防电梯。小编从阳光家缘网上查询得知，B1、B2栋楼座占地面积7029平米，建筑面积127878平米，住宅已经售出32套，目前还有728套在售。

     B1栋产品包括有：95-99㎡二房、100㎡三房、和176-184㎡四房。销售GG说，楼盘B1栋7-14层正在做特惠活动，目前仅剩少量单位，价位2.8万/平米起，毛坯交楼。15层及以上的户型是正常价位，目前只有付款优惠，全款95折，均价过3万/平米。

      销售GG称目前7-14层剩下的房源很少了，出手的话要抓紧。在看房时，靓仔销售给小编大概说了一下目前7-14层剩下的是哪几套房，不过，等小编临走时，在楼盘销售中心门口，又有一个中年大叔模样的销售，向小编热力推荐说某层某户型比较抵，仔细一听，两个销售的说法有些出入啊（小编只是在此提醒一下去看房的网友，要防忽悠）。

项目B1、B2栋效果图

程灵素

三、富基广场楼盘配套
      学位：销售称富基广场自带学位，小区内有基立下道小学；地段学校是江南大道中小学。

销售说，沙盘上的这个足球场，未来就是基立下道小学

      地铁：未来地铁2号线市二宫站B出口，直接与楼盘负一层连通，地铁上盖。
      车位：销售说B区车位配比可以达到1:1，另外A区有一个很大的停车场，可以供B区业主停放车辆。车位是一部分出售，剩下的出租，具体费用现在尚未出来。不过小编在网上也有看到网友说，富基广场的车位根本就不够，提醒买房客慎重入手。
      物业管理费：2.8元/平米/月。

四、户型赏析
     项目B1栋，每层4梯10户，环绕成圈，楼栋中间有天井，保证采光和通风。户型两两相对应，只是朝向不同。销售GG说，有两个户型是可以进行变动的：04户型，业主可以根据需要自行进行变动，但只能改动主卧，没办法改三房；05/06单位，两房可以改成三房，由开发商来负责改建。具体情况一起随小编来看看吧！！
04户型    建筑面积：97-100平米   套内面积：78-80平米   两房两厅

     原户型：04户型和07户型相同，朝向不同。客厅和阳台面积很大，卧室面积较小；从厨房进去是一个小房间，可以做杂物间，也可用做工人房。
     改造后的户型：客厅向外移1米左右，阳台面积减小，主卧现在的门封住，将门设在现在的阳台处；次卧的门口向外移一下，正对客厅。如此改造，主卧的面积不变，次卧面积增加一个平方左右。这需要业主自己进行改造。

05户型    建筑面积：98平米   套内面积：79平米   两房两厅

       原户型：05户型和06户型相同，北向。大大的客厅和阳台，客厅有一部分被主卧遮挡，对通风、采光有影响。卫生间直对客厅，多功能房不知怎么使用，次卧阳台很小，通风、采光不是很好。

小编标注的大概户型，不是很严格的比例哈~~

       改造后的户型：两房变成三房，改造后厨房是“7”字形。北向朝向，光线本来就很差，新改的卧室房间光线几乎为零。由开放商负责改建，签购房合同时，需要签两份户型合同，一份是有关原户型的合同，一份是业主同意改造户型的意向合同。

       小编吐槽：既然开发商要统一改户型，那为什么不直接改好了户型再卖？全部楼层的户型都需要改动，这是否说明原户型在设计建设时，存在有很大的缺陷？？

03户型    建筑面积：95平米   套内面积：76平米   两房两厅

      瘦长型户型，客厅较长，卧室面积比较小，次卧很小，而且会遮挡客户的光线；厨房和卫生间在入门处，与卧室分开的比较远。厨房的门口就在大门旁边，开大门时，厨房的门就会被挡住，设计不太合理。阳台对着02单元的外立墙，现场的销售GG说，这样的话，阳台就比较具有私密性，可是小编感觉，阳台的光线会被遮挡住，影响观赏性。

五、样板间赏析
     项目样板间设在32层，实景板房，户型是按照项目户型图上的进行设计的；另外在25楼，有改造后的户型，小编去踩盘时，工人们正在25楼施工，整个房间很暗、光线比较差。富基广场是毛坯交楼，样板房设计的比较简易。

就是将这个阳台减小，将客厅向外移，在图中看到的这面墙上开个进主卧的门

楼盘赠送的花池，可以把它改为阳台，将护栏向外移

这就是03户型的阳台，一面朝西，一面正对着隔壁单位的外墙

厨房紧邻门口，出入厨房很不方便

程灵素

第三编：周边配套及环境
一、周边配套
      两盘位于海珠区，紧邻地铁2号线市二宫站A出口，隶属老城区，周边生活气息浓厚，配套设施比较完善。
1、交通配套
      紧邻市二宫地铁站A出口，富基广场未来会直接连通市二宫站B出口。此外，周围还有多路公交车停靠。

市二宫地铁站A出口

江南大道中站

市二宫站

周围的主要道路

2、学校
      周围附近有地段学校江南大道中小学，区一级学校；富基广场楼盘自带学位——基立下道小学。从东华星域楼盘的样板间，可以看到下面的一个篮球场，孩子们在操场上打球。另外，小编踩盘时正赶上学生放学时段，在周围的公交车站牌处，看到很多穿着校服等公交车的学生。

看着像是初中生

3、商业配套
      周围生活气息浓厚，附近有好几条店铺林立的商业街道，还有好几个商业银行。

光大银行、建设银行、广州银行

好又多

商业店铺

4、其他配套

二、周边环境
      紧邻地铁站，人流量比较大，比较热闹。小编在周围走了一圈，既有一种拥挤的感觉，又能感觉到一种都市的幽静。

骑楼

程灵素

第四编：小编评盘
1、周边楼盘
       周围的新盘不多，小编在附近走了一下，看到力迅时光里对面的一块空地有施工的迹象。

力迅时光里及其对面的空地

       力迅时光里：一期占地面积1.67万㎡，建筑面积为8.5万㎡，由3栋32层高的高层洋房组成，总住宅套数为463套，已经售罄。户型多样，既有改善型，又有稀缺的小户型，为68-123平方米的两房、三房及紧凑型的四房，新货预计最快7月份推出，预计价位2.5万/平米起。

小编在东华星域样板间拍到的：佳兆业君汇上品商业广场

       佳兆业君汇上品：目前已经售罄。总占地面积约8579平米，建有A、B两栋楼，均是30层高，2梯5户。其中-1层到3层是用于做商铺，4层是架空层空中花园，5层以上才是住宅。主要户型是85-153平米两房到四房，折后均价2.2万/平米。

       周边二手楼：富基广场的销售GG说，周边二手房价位目前已经去到了2.3万/平米—2.5万/平米。小编在网上看了一下，周边的二手房价位大多在2万/平米左右。

2、小编评盘
       说到评盘，小编觉得两个楼盘最大的优势就是交通配套，位居地铁站出口；另一个优势就是老城区出新盘，附近没有什么在售的新盘，这也使得两个楼盘在销售上竞争压力稍微小了点。
优势

• 交通便利：地铁2号线市二宫站，多路公交车。
• 生活气息浓郁，配套较成熟
• 地段学校：江南大道中小学；富基广场带小学学位
  

东华星域劣势

• 均价3.2万/平米，带2500元/平米装修，与周边楼盘相比，价位见仁见智
  

富基广场劣势

• 一期在规划方面存在缺陷，交楼业主有拒绝收楼现象；正在推的二期不知道能否避免这种情况。
• 户型设计方面有不足。
  

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6100

太详细了，等力迅开盘去看看

龙年B妈妈

网上的报价都能信？1.5万应该是很旧的楼梯楼

zunc

好详细。。good

julitha

也想看力讯~~~~

思茗妈

什么叫 不带学位，地段学校有江南大道中小学。好复杂哦

663454413

.........

程灵素

   

网上的报价都能信？1.5万应该是很旧的楼梯楼

1.5万都是楼龄比较长的 ，那边的二手房，均价在2万以上

程灵素

   

什么叫 不带学位，地段学校有江南大道中小学。好复杂哦

就是楼盘本身是不带学位的，但是那边有一个江南大道中小学，户口在那边的话可以入读该校

wuhaiping

原来是个广告啊。。。

程灵素

   

也想看力讯~~~~

力迅预计7月份推货

囡囡钊钊BB

穷孩子，买不起路过

kiroro97

去看过东华，130方的主套好小，设计不好，总价430万27楼，神经病

kiroro97

有呢个钱我情愿买越秀的次新好过了