cqw1222

接我的《卖一买三换房记》887楼
http://www.gzmama.com/thread-4960866-1-1.html

总投入480资金。

买1：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
来源：201705法拍，已拿房产证。
总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：未重建350-400，重建450-500
计划： 201804收楼，201807-201903原状维修 （原状维修过程另行开贴）
买2： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110
现值：改LOFT，33000-35000/平
计划： 201804收楼，201804-201805装修改LOFT （重建过程另行开贴）
买3： 余下480-260-110=110资金，孩子出国大学四年费用。

总月供12600：
其他物业-月租4300；
达道路全单边独幢（四房二厅）-估计月租7000；
仁济路LOFT（三房二厅）-估计月租4000
供、租情况总结：总收租约15300-月供12600=月余2700。
过了几天。。又改变了。。。

我又想到，
我家宝贝出国用钱是2019-2025，还不是一次性用光，分几年消费，即使拿着买国债收益也不高。
了解到孩子出国读书，可以向银行申请留学贷款；
了解到西元岗的房屋原状维修可以向银行申请装修贷款。（直系亲属也可以）

基于以上从银行了解的信息，又觉得本家庭的杠杆太低了，所以决定再去淘第三套房子。

而孩子出国读书、西元岗的房屋原状维修就向银行申请贷款。。。

2017年11月开始，又进入了淘房行程之中。。

maocolee

加油，快快上贴

cqw1222

不断地在每个平台中选择自己的心水房源、发掘新的房源平台，对心水盘现场查看（俗称：睇楼）。
又算一下自己的自有资金：
孩子读书那110多万+西元岗原状维修的钱约38万=大约150万。

在这期间，睇过以下这些不错的盘，又因不同的原因而没有结缘：

1、11月，前进路海实对面，条型砖外墙，框架二楼二房，61平一次135万，房子不错，近马路边，但不在马路边，旁边就是南园，债仔房，可以过户，两年后收楼。某中介独家，现场睇盘，房子不错，睇内里环境，住在里面的应该是两个老人，（唉，有不肖子孙，家门不幸呀），当时一冲动，应了135的价，可惜中介储了客，几十台客一齐上去睇，大约3-4家有意向（包括我家），然后现场竞价，我发飙了，拒绝加价，因为我去睇盘已经同中介说过，不加价的，还竞什么价，最讨厌用低价CALL客，然后叫啲客争价，所以，我告诉中介，加价我不买。让别人加吧。结果，现场加到145成交，多了那10万是中介费。。真是很搞笑。。。
     回家对这次睇盘的过程细细地回想了一次，觉得应135的价实在是太冲动了，房子两年后收楼，而睇盘是估到现居人有老人的，所以这个盘是有交楼风险的，不应该冲动应价，幸亏我不加价，没掉坑。。
     过了七、八天，中介给电话我，说之前接盘的没那多钱，交易取消，再在可以135与我成交，我再次拒绝了。
    时也、命也、运也。。。

2、11月，在产权交易网上，睇到个比较适合的国有资产竞价盘，位于宝业路竹溪后而的沙园小区一楼，石米外墙，框架一楼二房，60多平一次性19000/平，各付各税，佣1.5%，交吉。步行到沙园市场约20-30米，交竞价保证金后，可睇楼并参加竞价。把竞价手续办好后，却为了另一套房子，没去睇盘，放弃了竞价。
     个人认为，成交价在22000以下，是可以接盘的。
    银根收紧，这些一次性的刚需笋盘竞争真没那么激烈。

3、11月，去了荔湾，睇了个大同路的烟厂房改盘，一楼一房40平100万一次性，有个15平的小花园（没阳台），可改为小二房（起步刚需），斜对面就是西城都荟，步得过去20-30米，那个位置真的好，大同路路南是西城都荟、路北就是上下九，全长也就200-300米，房子一楼，改厨厕位置没压力，11月谈时，我这边要求先签约交定金，春节后过户。（当时还没收到卖房子的贷款，想过户时间上充裕一定）     可业主（60多岁）好牛，不等不签约，有钱即去交易中心过户，拦下了一大堆对房子有兴趣的起步刚需。包括我。。
     谈不拢后，继续睇盘，没想到11月未，银行就放款了，那时的市场开始淡了，我也不急了。12月中，中介问我，还有没有兴趣买那个房子，我还了个90万，黄了。。。

cqw1222

本来想年前想跟进一下帖子，太忙了，现在才有时间。。。

先说一下已入两套的进度：

买1：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
       来源：201705法拍，已拿房产证。
       总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
       现值：未重建350-400，重建450-500
       已签署代持协议书确认产有权归属（代持人的所有法定继承人均需加签见证人），且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。因此遗嘱出问题了，代持人与我是直系亲属，我继承是遗产，我配偶继承是遗赠（20%个税呀），遗嘱出错了，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。
       原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。


买2： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
           来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。   总投入：110
           现值：改LOFT，33000-35000/平
        计划： 20180331收。  （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快）
                   正在计划先装修-后出租-最后放卖；  还是先出租-后装修-最后放卖。。。

淡雅猪

是借人家名额买吗？
来自[广州妈妈iPhone版]

路人ABCD

期待，看第三套的买入过程。

兵兵bbing

继续继续继续
来自[妈妈网iPhone版]

cqw1222

11月未，睇到个江南西七字单边私房，用地60平，建基35平，入证50平，1层半，重建可以用约90-120平，不含天台。

见到业主代理人，底价是120，代理人另收25，一共145，与中介签下10天的诚意金，静等业主回广州签约过户。。

算了下投入成本：

自住：房价145万，税费佣约8万，重建100平约45万，总成本200万，按入证面积4万/平。即是用总值200万50平房子的钱，可以住实用约100平（不含天台）的房子，性价比划算。如果成交，现自住市值约600万（月租约6500-7000）的房子就可以卖出，进行其它更好的、性价比更高的投资。

租赁：房价145万，税费佣约8万，重建100平约35万，总成本190万，每层分成二个20-30平的小套间出租，一共四个套间，月租金共约7000-9000，租售比约4.5%-5.5%。

由于对江南西这栋房子的喜爱，诚意金到期时中介那边说代理人还没把业主那边搞掂，要我这边多给两周时间，为此放弃了位于宝业路竹溪后而的沙园小区一楼的国有资产竞价盘。

与此同时，12月初，在淘拍上见到越秀西有一批私房拿出来拍卖，由于心在江南西，对这批私房只是点进淘拍那，睇了一下，感觉好破好烂。就没再关注。。。


来自[广州妈妈Android版]

如花的季节

厉害厉害呀
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ZzzOooo

   

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11月未，江南西七字单边私房，用地60平，建基35平，入证50平，1层半，145万，重建可以用约90-120平，不含天 ...

这个拍卖盘是在哪里找到的
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cqw1222

   

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这个拍卖盘是在哪里找到的

不是拍卖盘，是中介盘
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ZzzOooo

   

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不是拍卖盘，是中介盘

你这个是不是之前租给别人开发廊的
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cqw1222

   

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你这个是不是之前租给别人开发廊的

对呀。。。。。。
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ZzzOooo

   

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对呀。。。。。。

我看过了 145万？？？ 之前还价160都没下文...
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cqw1222

   

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我看过了 145万？？？ 之前还价160都没下文...

那个月？？？
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liuxu135

楼主买了几个老破小，
博拆迁吗？
不知道自己住哪里？
住老城1楼吗？
潮湿呢

cqw1222

   

liuxu135 发表于 2018-3-9 23:02
楼主买了几个老破小，
博拆迁吗？
不知道自己住哪里？

语无论次，不知何解..

cqw1222

12月中下旬，一直与中介沟通的我，已经预感到江南西这个盘要黄了，业主代理人25万没吃饱。。

因此，重新进行海淘笋盘的状态，上网、上线、朋友圈、现场一个不落。。。

正式对之前没兴趣的盘又过滤了一次。

发现之前在淘拍上的越秀西那批私房，一拍已经全部流拍，二拍打了个八折，含税价大约2万一平。。。

与此同时，中介朋友圈，越秀西玉华坊重建私房，按入证面积约4万一平，实用率180%（含天台）。

两个消息的同时出时，形成同片区私房大价差，瞬间亮了我的眼。。。那怕是价差减半，也很亮丽。。。

cqw1222

   

淡雅猪 发表于 2018-3-9 14:57
是借人家名额买吗？

直系亲属。。

candy15631

   

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本帖最后由 cqw1222 于 2018-3-10 00:48 编辑 12月中下旬，一直与中介沟通的我，已经预感到江南西这个盘要 ...

求加我，待我买买买
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