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买不买,各位在行的帮我看一下,这两天就要决定了(郑大源.公积金.有请)
http://www.gzmama.com/thread-1733702-1-1.html
各位MM,最近有人介绍我们买天河路的金穗小区,10000元一平方,请问根据现在的楼市值得买吗?因为我LG在那边上班,我们就想着可以就近上班,但是我老是看到新闻报道这个小区的管理好差,而且一下雨它就是水浸,但是我又觉得这个价钱有电梯,好像好难找!各位在行的MM们帮我看一下,这两天就要决定了,我好怕买了后悔,想多听听其它人的意见!
唉,今天跟业主谈了一下,房产证上是113平方,但实用率只有90方左右,而且证是未过五年,业主要实收105W,房间里是完全没装修,跟买毛坯房没分别,而且在大厅的旁边有一条大柱,是不能拆除的.楼龄都有十多年了,一个字旧.而且我觉得那里好像因为很多都是出租给人做员工宿舍和写字楼,我个人就觉得如果连装修,中介费.和其它税收120W一定是跑不掉的,我又何必去买这个明知有问题的物业呢(水浸,电梯,正常用电没法保证),倒不如去买其他的或者一手楼,各位MM,你们说是吗?我LG就想买,因为上班近,而且他说天河没这个价的了,我说不过他,请各住发表高见,我直接给我LG看.谢谢了!
其实上面的人都是泛泛而谈 没有谈及具体估值
没有讲清楚这套房到底价值几许
他们 包括楼主 可能觉得一万一平不值得买
但是到底值多少钱 他们说不出来
只能简单横向比较
如果这套房一块钱卖给你 你买不买
一千块钱卖给你 估计几乎没有人不买
十万块钱卖给你 估计几乎没有人不买
一佰万元 很多人就犹豫了 或者直接说不买了
那么九十万 八十万 七十万呢？
估计七十万就有人买了
为什么呢？
这个心理价位虽然都很模糊
但是是怎么定出来的呢？
让我来告诉你
鉴于这套房的电梯隐患
楼主漏了介绍一个关键的信息 几楼？
不知道楼主看的是不是15楼或19楼 东北向
楼主面对这个房子
确实要仔细考虑得失
得分有形和无形的得 失分有形和无形的失
第一、有形的得
一句话就是得到一套 位置极佳的 极其便宜的 电梯 楼
如果低层更佳 有电梯时坐电梯 没电梯时当你买了楼梯楼
附近的楼梯楼也不便宜 楼龄还更长
前言、实际价格
113平方 9292元/平 总价105万 谈到102万 名义9026元/平
外加10万税 2万中介费 6万装修 合计120万 实际10619元/平
据合富置业5月份成交数据统计，天河区二手均价为16127元/m2，金穗大厦仅是均价的一半左右。而满堂红成交数据显示，去年金穗大厦成交均价为9543元/m2
一、整体价值
剩余55年使用权的土地价值约为5186元/平
剩余35年寿命的建筑物价值约为3150元/平
合计8336元/平
名义价格溢价8%
实际价格溢价15%
二、土地价值
周边地价
基准地价：5800元/平左右 第一幅
附近评估价：11000元/平左右
第二幅东风公园附近J0014地块
70年使用权评估价10629元/平 设定容积率2.7
第三幅河源大厦附近J0020地块
70年使用权评估价11518元/平 设定容积率2.7
金穗大厦单体楼 又有33层之高 容积率应该在4.5左右
则金穗大厦70年的平均地价当前价值约为（11000*2.7）/4.5=6600元/平
按照金穗大厦楼龄15年 剩余55年土地使用期计
则金穗大厦剩下55年的平均地价当前价值约为（6600*55）/70=5186元/平
则这套房子的土地价值约为5186元/平
三、建筑价值
按照花都金港城地价500元/平 装修2000元/平 卖5000元/平有赚计算
全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平
按照50年（本应按30年计）的建筑寿命折旧 每年折旧2%
金穗大厦已经15年楼龄 折旧30%
现在建筑物每平米价值
4500*70%=3150元/平
四、投资价值
金穗大厦平均租金27元/平左右
这套房每月可以租得3000元左右
年租金36000元 相对于120万 年回报率3%
而银行长期存款利率是3.6% 理财产品更加不止
还不计算你的贷款利息 远远高于出租回报
这是什么概念 相当于你租房在这里住
然后120万钱存银行 你还有赚
第二、无形的得
一、交通优势 一流
天河核心 毗邻越秀
在广州大道、天河路、环市东路三大主干道的黄金交界
10分钟内坐拥一号、三号、五号三条地铁
BRT就在门口 公交线路无数
补充：
楼主买得起100万出头的房子
按照贷款7成20年计算
月供需要4000以上
则家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月计 则夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小时计算
每人每小时工作回报大约38元
9000元/平左右的价格
目前似乎可以买到东湖映月之类的郊盘
从东湖映月到体育中心站乘坐出租车：共行驶15.6公里，费用45元
坐公车的话
1.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到广园新村站1下,到马路对面的广园新村站转乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快线4(坐5站)到体育中心站1下.
2.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到黄石东路口站1转乘245路(坐18站)到体育中心站1下.
可见打的的话路费价值45元 来回是90元（夫妻同车）
按照半个小时计算 家庭每小时价值为38元 两人来回合计两个小时76元
合计交通总价值166元
要不就先坐区际中巴再转18站公交车 乐观预计也要1个小时以上
一个小时按照楼主家庭每小时价值为38元 两人来回合计四个小时152元
加上中巴和公车的费用 来回也在2人*2程*（2公车+4中巴）=24元
合计交通总价值176元
打的和公车平均按照170元 每工作日计
每月20个工作日交通总价值3400元
还没统计来回奔波耗时对照顾家庭的影响
楼主如果买在金穗大厦
走路上班 节省时间 路费 利于照顾家庭
每月无形的得相当于3400元有多
每年4万 30年就是120万
二、生活便利 不错
此单位位于购书中心附近，是广州现时的商务中心地段
紧临天河城，正佳广场，维多利广场，万佳超市，百佳超市，苏宁国美电器......等等
10分钟生活圈,非常便利
三、子女上学 尚可
幼儿园：天强艺术幼儿园 名雅苑幼儿园
小 学：体育西小学 华成小学
中 学：天荣中学
第三、有形的失
一、小区素质
单体楼，三梯九户，大户型居多
大部分单位住改商，出入人流较为复杂
居住氛围不浓
二、楼宇状态
15年楼龄：正常电梯可以用15年左右，商用电梯低于10年，电梯随时可能要更换大修。目前维修基金20万左右，本来此次更换供电设备需要200万左右，310户，户均需要再拿6000元。
水浸问题：在上次暴雨后，他们立即着手在小区后的沙河涌边砌起1米多高的防水墙。上两次水淹车库、电房，主要是旁边那条河涌水面越过河堤涌进来。以后就不怕了。
供电问题：目前仍然不能使用空调、冰箱等大功率电器，电梯也是临电支撑。不过新电房正动工修建。按目前进度，约半个月后电房就能建好，再花两三天架设设备，到8月底，金穗大厦就可以恢复正常供电了。
电梯问题：目前三台电梯开了两台。
三、物业质量
未够五年，税费很高
东北向的话不面高架，不会很吵
而且景观不错，天河北CBD，体育中心，东站广场，甚至白云山
完全没装修，跟买毛坯房没分别，装修费高，但也可以做到焕然一新。
大厅旁有不能拆除的一条大柱，适当设计，应该可以掩饰。
第四、无形的失
一、生活隐患
人流复杂，人车混行，楼下商户（足疗？）住户混行
安全（包括盗窃、火灾、电压水压）隐患比较大
二、人身隐患
电梯恢复完全正常前，发生过停梯被困的事故
7月7日上午8时许，整栋大厦突然断电，两部运行中的电梯停驶。保安发现情况后，一边通知工程部门检修，一边派人开门救人。
由于停电，监控画面也无法查出两部电梯停在哪个楼层，他们只得爬楼梯逐层搜索，最后发现两部电梯分别卡在4楼和6楼。“一部电梯里困了两三人，另一部困了八九人，救出来的时候，每个人的衣服都给汗水湿透了。”小黄说，被困人员都是到大厦上班的年轻人，除受到惊吓外，没出现身体不适。
事后，物管组织人员巡查发现，事发前不久，大厦内有不少住户和入驻公司开启了空调，而引发“电梯惊魂”。
刚发现被推荐上首页头条
接到一些网友的短信
问我他们关注的房产的评估价值的问题
在这里一并回复
鉴于个人精力和阅历有限
无从知晓广州大大小小那么多楼盘的详细情况
在这里只是抛砖引玉 提出一个估值的思路和方法
仅供大家参考 如果你也有关注房产需要对其进行估值
可以参照我的 和 网上别人的 思路和方法
来自行分析 一套房子几十万 上百万 几百万
值得你花心思去研究 去掂量
我写这些 也不代表我认可当前的房价
只是作为对具体物业价格的评估方法而已
 
[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-13 14:08 编辑 ]
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回帖推荐
宝贝的爸爸 发表于19楼
查看完整内容
恩，这篇文还是不错的，值得支持。我看GJJ发过那么多篇东西，最好就是这篇了。
送花
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发表于 2010-8-11 23:03
