baryum

新政下感觉房价会调整，想毁约。实际情况是业主老婆未持纸质委托书跟我签了三方合同，当时觉得不保险所以定金只是支付了2W。合同签完后当天晚上业主补了委托信息以短信息的形式发给了中介。这种情况下我是否可以主张合同无效，不求退回定金，只求不支付中介费和不被业主起诉10%房价违约金？                                         
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baryum

真是狗血，合同是上个月底签的，本来约定业主月初出差回来补签三方合同然后网签的，期间业主一拖再拖，今天约明天明天约后天，结果拖到新政出台。
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马铃鼠

个人觉得这个合同是无效的，毕竟卖方都不是业主本人，且并没有提供合法的经过公证的委托书，现在再提供给你完全可以不接受。
并且，我觉得定金应该要退给你；中介费更加没道理收你的，中介连购房协议的达成这一基本职责都没做到，凭什么收钱？
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马铃鼠

短信不合法的，谁知道那个手机号码是谁的，或者谁发来的短信，只有公正过的委托书才合法。
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baryum

   

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个人觉得这个合同是无效的，毕竟卖方都不是业主本人，且并没有提供合法的经过公证的委托书，现在再提供给你 ...

当时我就怀疑业主想再观望下房价，所以推了他老婆出来无委托书签约好留一手。也跟中介说了担心，中介的意思是是有这个风险，但业主确实是有心出售的。
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baryum

   

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短信不合法的，谁知道那个手机号码是谁的，或者谁发来的短信，只有公正过的委托书才合法。 ...

我百度了下，好像不经公证的委托书也是可以的。现在的情况就是并没有纸质的委托书，只有后补的短信委托。
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马铃鼠

   

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我百度了下，好像不经公证的委托书也是可以的。现在的情况就是并没有纸质的委托书，只有后补的短信委托。 ...

你可以说你没收到那个短信委托呀
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baryum

   

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你可以说你没收到那个短信委托呀

短息没发给我，发给中介了。但是签约在先，短信在后，我应该可以主张当时无效
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马铃鼠

   

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短息没发给我，发给中介了。但是签约在先，短信在后，我应该可以主张当时无效 ...

对的，签约方是你和房产持有人，发给中介有什么用，除非你有签一张“有收到对方委托证明”的东西。我觉得你完全站得住脚。
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kkman123

简而言之，你在业主追认委托之前可以撤销，之后就不行了


第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
【释义】本条是对无代理权人签订的合同效力的规定。
所谓无权代理合同，就是无代理权人代理他人从事民事行为所签订的合同。根据民法通则第六十六条的规定，因无权代理而签订的合同有以下三种情形：（l）根本没有代理权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。（2）超越代理权而签订的合同。是指代理人与被代理人之间有代理关系存在，但是代理人超越了被代理人的授权范围与他人签订了合同。例如，甲委托乙购买电视机300台，但是乙擅自与他人签订了购买500台电视机的合同，这就是超越代理权而签订的合同。（3）代理关系终止后签订的合同。这是指行为人与被代理人之间原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人的名义与他人签订的合同。
对于无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同，本法规定的是一种效力待定的合同。将无代理权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：（1）无权代理人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权代理而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲无权代理行为也具有某些代理的特性，如无权代理人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权代理合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
本条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本条的追认，是指被代理人对无权代理行为事后予以承认的一种单方意思表示。被代理人的追认应当以明示的意思表示向相对人作出，如果仅向无代理权人作出意思表示，也必须使相对人知道后才能产生法律效果。一旦被代理人作出追认，因无权代理所订立的合同就从成立时起产生法律效力。追认权是被代理人的一项权利，被代理人既有权作出追认，也可以拒绝追认，如果被代理人明确地表示拒绝追认，那么因无权代理而签订的合同就不能对被代理人产生法律效力，因此而产生的责任就应该由行为人自己承担。
与本章第四十七条的第二款一样，本条的第二款也规定了合同的相对人享有催告权和撤销权。所谓催告权，是指合同的相对人催促被代理人在一定期限内明确答复是否承认无权代理合同。催告权的行使一般具有以下要件：（l）要求被代理人在一定的期限内作出答复，本条第二款规定的期限为1个月；（2）催告应当以明示的方式作出。（3）催告的意思必须是向被代理人作出。根据本条的规定，如果被代理人在催告后一个月内未作表示的，则视为拒绝追认。因无权代理而订立的合同在本人追认之前，处于效力待定状态，为了保护合同相对人的利益，本条还规定，合同的相对人还享有撤销权。这里的撤销权，是指相对人在被代理人未追认合同之前，可撤回其对无权代理人所作的意思表示。被代理人撤销权的行使必须满足以下条件：（l）必须在被代理人作出追认之前作出，如果被代理人已经对合同作出追认了，那么合同产生了效力，合同相对人就不能撤销其意思表示了。（2）相对人在无权代理人签订合同时必须是善意的，也即是，相对人在订立时，并不知道对方是无权代理人。如果明知对方是无权代理人而仍与对方签订合同，那么相对人就无权撤销其意思表示。（3）撤销应当以通知的方式作出。
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baryum

   

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简而言之，你在业主追认委托之前可以撤销，之后就不行了


第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代 ...

就是说业主可以追加代理权认可，合同仍然成立，但是前提是追加代理权认可需要告知我（书面通知？），如果不告知我也是不成立的？而我想要撤销合同也需要在业主追加代理权认可前书面通知业主我要撤销合同？
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