桃叶仙

             众人皆知，近年来广州的房价一直居高难下，即使近期楼市显现低迷，但市中心六区仍凭借“地段好、教育优、配套佳”的老城优势，价格依然坚挺，其中天河区均价早已突破5万！因此有不少看楼者即使在面对“强势来袭的降价潮”中，仍然看好市中六区。而白云区作为市区低价盘的集中地当然备受置业者的青睐，伴随着新城规划的火热展开，地铁利好的惠及，其楼盘成交量更是一直在中心六区中保持高位。             今日（7月4日），小编将带大家一起看看白云区罗冲围板块近十年来唯一的住宅新盘——保利珑熙，通过实地踩盘，从区位、交通、品牌等多个方面实地分析，供各位妈友置业参考。
             一看地址，保利珑熙位于白云区罗冲围松鹤街（罗冲围客运站侧），不用“度娘”了，时常在广州——清远两地流动的小编早已熟悉罗冲围客运站的具体位置以及交通线路。

从石牌桥出发

乘坐B3直达罗冲围客运站

            11:30，小编从石牌桥乘坐B3（实践经验，这是体育中心唯一直达罗冲围客运站的公交线路）至松南路口（罗冲围客运站就在对面），约13个站，历经40分钟。当然你也可以乘坐地铁（地铁3号线石牌桥C出口——地铁5号线西场站A出口——步行至和平新村公交站再乘坐B3至罗冲围客运站），历时也是40分钟，小编踩盘结束后就是按这路线回来的。
           小编在松南路口下车，车站旁边一字排开便是各种零配件小商铺、快餐店、便利店。下车后，往回走约100米，通过天桥，即可到达罗冲围客运站。客运站现时并不是很多乘客，周围交通也没显得特别凌乱。但以小编的实践经验，罗冲围是广州有名的堵车黑点这一传闻绝不是虚的，上下班以及节假日的高峰期其塞车情况用“水泄不通”来形容一点也不为过【小编以前从客运站坐车回家的时候体验过】，塞车时间短则20分钟，长可达1小时。而各种电动车常年在附近乱窜，其交通之凌乱真有些“不堪入目”！【不过，小编去踩盘的时候不是什么高峰期，所以塞车那现状木有照片证实，请原谅】

天桥有罗冲围客运站的指示牌

大中午的天桥上已经有很多地摊货

罗冲围客运站

因为现时不是高峰期，客运站的人流也不是很多

在天桥上可以看见汇锦新天地，小编收到风，保利珑熙临时销售中心就设在那

桃叶仙

           既然发现汇锦新天地在哪了，咱就先不说那么多，去了解保利珑熙项目后再继续聊周边环境。
          通过实地勘察，小编了解到保利珑熙销售中心暂时设在了汇锦新天地里面，据项目销售介绍，正式售楼部将在7月中下旬开放，8月初正式开放样板房（现时在临时销售中心开设的是情景样板房），现时启动2万抵8万的诚意登记，享每天500元购房优惠，首推2梯4户的3号楼73—141平三房户型，共88套，具体开盘时间待定（项目现时还没有获得预售证）。另外，销售还向小编透露，若开盘时有需要，项目也可能会同时加推1栋。

下了天桥后继续往前走30米就看到了保利珑熙的宣传

再继续往前走20米左右左拐进入汇锦新天地就可以看见保利珑熙销售中心

              除此以外，销售还介绍小区采取人车分流的设计，256户共有315个车位，车位比约1:1.2；小区内配套有游泳池、休闲中心、健身室等娱乐设施。

             据悉，保利珑熙占地面积约12006平（可建设用地面积8986平方米），容积率约3.5，共计规划建筑面积31451平方米。2012年11月的土地拍卖会上，保利以38762万元的最高价竞得罗冲围松鹤街地块。该宗土地在竞拍过程中也触及了最高地价上限而进入竞配建环节，保利竞得的条件是须配建1100平米保障房（据销售透露，回迁房约有15户，为楼梯房），剔除该部分面积后，竞得地块的折合楼面价为10362元每平方米。

           据销售透露，开盘价格预计在26000—28000元/平，带3000元/平的精装；现时认筹的多以越秀、荔湾、白云改善型客源为主，但也有部分投资客以及部分外地客户。现在项目认筹情况一般，受整个楼市低迷的形势影响，多数客户仍以观望为主。而现在认筹的客户看重的则是项目位于老城区内、临江、未来升值的潜力。
             根据4月28日市府常务会议通过的《罗冲围片区更新改造工作方案》，将投资超46亿元改造罗冲围片区的基础设施、公共配套、商住环境、城市面貌等方面，并力争在2016年底前获得明显改善。方案显示，本次罗冲围片区更新改造工作南起西场立交，北至石丰路，东起卫生河，西至珠江，整治面积约11.2平方公里。改造将涉及5个地块的收储，4个城中村改造，以及罗冲围客运站重新选址和增槎路交通整治、地铁12号线、13号线二期等多个工程。据悉，现时罗冲围客运站搬迁后，将改造成地铁13号线罗冲围客运站。

             俗话说，地铁一响，黄金万两。小编猜测，现时认筹保利珑熙项目的客户或许就是看好罗冲围的大改造，未来通地铁后的升值潜力。但保利珑熙究竟“琳五琳得过”呢？妈友也无需急不择路，且耐心“听埋”小编踩点项目周边环境的情况，看看情景样板房的格局合不合“心水”，深思熟虑后再做决定也不迟。
              听完销售沙盘讲解之后，我们就过去销售中心旁边的93方，三房两厅（使用面积约73方，实用率约78%）的情景样板房观看。废话不多说，马上上图！

客厅

厨房

卧室1

卧室2

书房

卫生间

这就是传说中赠送的1万元的索菲亚衣柜
户型图【木有在临时销售中心瞄到，这是网上扒的】

1栋户型

2栋户型

3栋户型

             总的来说，户型还是挺方正的,房间全是飘窗，采光通风很OK。据销售讲解，阳台、主卧、次卧可180度望江。但因为只是情景板房，180度可望江的奢华感受小编还真没feel到，是否真能180度望江？那江那景是不是会如所愿呢？MM们还需等到8月初才能验其真假！

桃叶仙

             看完情景样板房，我们再实地看看保利珑熙的藏身处。从临时销售中心出发，穿过汇锦新天地，进入松鹤街，可以看见街两旁葱郁的树木，以及各式各样的快餐店，第一反应就是，街道的卫生不是很尽如人意啊。

从此通道穿过汇锦新天地

进入松鹤街

街上的旧小区

           大约走100米，便可到达项目了，建筑工人忙碌的身影可以告诉我们，保利珑熙正如火如荼地建设中，站在门口就可以看见，销售中心已经脱去“面纱”了，看来还是有望在7月中下旬开放样板房。

准备进入保利珑熙

建筑工人在烈日下推进项目进程

刚脱去面纱不久的销售中心

【进入周边环境节奏】
            接下来，我们去看看保利珑熙周边的环境。
           项目门口便是罗冲围客运站的后门了（距离项目约50米），可以看见燃气管，以及客运站上空的高压线，目测了一下高压线雨项目的直线距离，约100米左右。据资料显示，高压线距离住宅的正常范围是3——5米以上，但不同级数的电压线有不同的安全距离，具体参考数据如下：

保利珑熙的松鹤园小区

罗冲围客运站后门

               沿途返回至增槎路，左右两边各有一公交站，不得不承认这里的交通还是挺方便的【如果不是塞车的话】，往左手边走约50米左右便是富力碧涛湾小区，小编在碧桃湾附近逛了一圈，发现小区的配套还是挺完善的：超市、幼儿园、快餐店......小编回来查了一下富力碧涛湾的小区价格，均价约18650元/平，如果说，保利珑熙的保利珑熙的最低吹风价是26000元/平的话，约高出碧涛湾二手价7350元/平。

兴安超市

幼儿园

碧涛湾楼下的中介店帖出的二手房价格，亲，参考一下呗

            据网友爆料说，富力碧涛湾与保利珑熙之间有个“大型污水处理厂”，小编没有找到它的具体位置，而据销售解释：“两区之间的确有个污水处理厂，但不是大型的，而是小型的，有碧涛湾的居民过来看房时，我们也问了一下他们，污水处理厂对他们的影响不是很大。”【不过，在这里提醒一下啊，污水处理厂究竟是大还是小呢，对居民居住有没有影响呢？咨询完之后小编也试图去找到那污水处理厂探个究竟，但是在周边走了很多路，还是没找到污水处理厂，如果有MM们知道的，欢迎上图供参考】
            富力碧桃湾的对面就是罗冲围公交总站，小心翼翼地穿过马路，继续走越50米，便可到达罗冲围客运站。在罗冲围总站旁边，小编发现附近正有人在拆迁，咨询了一下附近卖烟的老板，烟老板告诉小编，那里正在拆迁建大桥，金沙洲大桥不是要扩宽么。哦，原来金沙洲大桥的拓宽工程已经在动工咯。

罗冲围公交总站

正在拆迁

                   据《金沙洲地区控制性详细规划》显示，远期金沙洲对外交通四项措施包括：广佛合作，构建“环岛路+放射线”对外路网结构（环岛路20公里长）；规划预留、扩建4个过江通道，在规划范围内对接广州城区；预留3个辅助通道，在规划范围外，借道大坦沙地区和大沥海北片区对接广州城区；规划地铁12号线向西延伸至金沙洲，支持金沙洲地区建设（从浔峰岗至大学城南，计划2020年后建造）。
                 既然方案都出了，这边的发展会不会迅速崛起呢？还是会如一些专家所说会规划过度呢？白云的未来会怎么样呢？现阶段，我们就静观其变吧。
                接下来，小编又在罗冲围总站附近逛了一圈，印象最深的莫过于就是“西场电器总汇大门”了，还有两个大大貌似生锈的“圆柱”，约直线距离项目约200米。在了解项目的时候，销售曾说到：“这两个圆柱其实燃气储蓄罐，因为存在安全问题（据销售透露曾经发生过火灾，亲，你应该知道家里煤气罐着火的危害性吧？如果这两储蓄罐发生火宅，其危害性就另当别论的了），已经被停用多年了。小编也为了一下附近的居民，也一致认为已经储蓄罐关停用了而小编查了一下资料，在《罗冲围片区更新改造工作方案》中，煤气储罐厂也是纳入升级改造范围的，具体什么时候能改造成功，那得要看政府的给力程度了。

西场电器总汇大门

小编看见，燃气分公司还有人在办公

已废弃的燃气储罐

               从“西场电器总汇大门”进入，走约50米左右，便有一联新LPG加气站，其旁边便是螺涌小学（区一级）了。继续往前走约50米左拐进入校园路，再继续走50米，即到达螺涌小学的正门，而学校附近便是各种衣服制作工厂，工厂的员工宿舍也在附近。

分布校园路两旁的制工厂

校园路尽头是一小河
             在医疗配套方面，小编在项目周围还真没有发现大型的医院。从罗冲围总站坐车来到与项目仅有一站之隔的富力半岛花园，下车后发现50米远有一满堂红中介门店，为更好地通过对比来了解保利珑熙，小编就去满堂红资讯了一下销售，了解到富力半岛花园的二手房价格是19000元/平，而半岛对面的富力桃园则是21000元/平，对于保利珑熙的26000—28000元/平的吹风价，满堂红销售则信心饱满地对小编说：“保利对外的口径是2万多，我估计开盘时会卖到3万。”三万！三万！三万！请告诉小编，这价我没听错吧？Anyway,我们只能拭目以待了！

小编就是在那家满堂红咨询的

富力半岛旁边的天桥底的景象

            时间还早，小编又在富力半岛花园扫射了一遍（毕竟，富力半岛花园与保利珑熙仅一站之隔，相应的资源配套应该能共用的）。就在半岛对面，小编瞄见了广州玛莱妇产医院，还有广东省中医院罗冲围门诊。当然，周边的酒店、商场、便利店什么也是有的，从环境上看，这边相对于保利罗冲围客运站那边要好一些。

广州玛莱妇产医院的指示牌

穿过天桥后就是商贸城

省中医院的门诊部

玛莱妇产医院

医院门口的地摊

             至于现在的地铁站嘛，小编无聊就按保利销售说的指引，最近的就是5号线的西场地铁口，如果按从保利珑熙那边出发，我们需要先子啊罗冲围客运站乘坐公交车（约三个站）先到达和平新村，再转乘地铁，小编实地算了一下时间，如果按这样的路线，从保利珑熙做到珠江新城，大约40分钟，回到石牌桥约50分钟。

和平新村公交站

西场A出口

            而在乘坐西场站之前，小编又好奇地转入附近的输变电小区，因为它的门口上贴着广雅小学（在说教育配套的时候，保利销售有提到广雅小学），走近小区，一股浓浓的老荔湾味道扑鼻而来，小区的居民都好热情哦，小编问了一下他们广雅小学在哪？他们都微笑地给小编指路，嗯，好有爱啊！其实一进入小区约20米处就可以看到广雅的后门了，继续往前走50米后又转入小巷，就可以来到广雅小学的正门了，学校里没看到学生，只有个保安在门口，可能小学现在已经放暑假了吧。

广雅小学后门

沿这小巷直走约30米就可以看见广雅小学正门了

桃叶仙

          好啦，这期的踩盘也差不多了，再来个ending报告吧：先整理一下楼盘的基础资料（如下）

再看看近期白云区楼价的走势（数据仅供参考）

【小编小评】

产品：保利珑熙首期开盘主推73—141的三房户型，虽说有73的刚需户型，但只占少量，仅22套，所以项目表面上宣传刚需，但实际上以改善型为主。而从居住密度来说，楼盘的容积率在3.5，相对来说较高。关于舒适度，因楼盘未提供项目的绿化率，开发商会不会“侵占”绿化地，仍是一个未知数。除此以外，项目还有15户的回迁房分布，而一直以来都有传传出某些楼盘的回迁户与商品房业主之间的矛盾，而保利珑熙会不会同样存在回迁户与商品房业主之前的不和谐呢？这一点很考验保利珑熙的物业管理质量。

环境：保利珑熙位于白云罗冲围松鹤街（罗冲围客运站侧），属于车辆人流密集地，但好在项目位于客运站后面的松鹤街，远离大马路，在一定程度上把项目与外界的喧嚣隔绝开来，这对于居住环境来说相对理想，但项目周边分布大大小小的快餐档口，环境卫生上还是存在一定的漏洞。

交通：交通方面，无可厚非地，保利珑熙因为临近客运站旁，多条路线可供居选择民，出行还是相对便利。但增槎路和罗冲围一带的交通是广州有名的堵车黑点，众多电动车穿梭其中，交通的混乱不言而喻。

价格：保利珑熙的吹风价为26000—28000元/平，凭借近老城区、临江、规划利好的优势，足足高出白云均价8138元，高出仅一江之隔的金沙洲楼盘成倍价钱，但小编踩盘和查阅资料了解到，金沙洲现时虽未发展起来，但相应的规划利好也是有的，且那边也已经开通地铁，交通的便利性还是可以满足当地居民的需要，所以相对来说，保利珑熙的定价还是相对偏高了。

配套：保利珑熙附近有汇锦新天地、碧涛湾幸福超市、西场电器总汇、麦当劳等，而学校方面就有明德幼儿园、乔德幼儿园、区一级的螺涌小学、松溪小学，中学就有广雅实验中学等校园，而相比于老荔湾等老城区，此地段的商业气息还不够浓郁，教育水平还存在一定的差距。


品牌：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，拥有国家一级房地产开发资质企业，在国有房地产企业综合实力中位居榜首。而保利地产作为保利珑熙的开发商，可以说，为未来的业主提供了一定的置业保障。
     【以上是小编7月4号踩盘保利珑熙项目的总结，信息资料难尽其全哦，欢迎各位亲跟帖补充，为MM们提供更多参考资料】

663454413

   

好啦，这期的踩盘也差不多了，再来个ending报告吧：先整理一下楼盘的基础资料（如下）

如果桥不堵,可能到金沙洲环境好点...内环在罗冲围能下去吗?

663454413

谢谢...

围城煮妇

这地方脏乱差，空气污染严重，买金沙洲都好过这里啦，附近还有很多高压电塔和大烟通，交通特别混乱，配套也一般

追求幸福的人

   

这地方脏乱差，空气污染严重，买金沙洲都好过这里啦，附近还有很多高压电塔和大烟通，交通特别混乱，配套也 ...

对尤其是西村发电厂,晚上**严重

forest-yanxun

那天的治安和环境都比较差，外来人很多，人口很复杂。而且小编说坐B3就40分钟到这个真的不敢恭维，上下班高峰期的话，最起码要一小时，而且要是你从天河下班回去，每次都只能被挤成个s饼吧~

tracy198555

26000-28000，买距果个都傻既，有车都塞死晒啦

lovecake

   

傻了才这么贵的价格买这个盘

就是！！！

ruby@shop

现在罗冲围都叫老城区了？？话说不久之前还是郊区~~都没人愿意去住的。26000一方都偏贵咯，周边环境好恶劣的。话说的地铁13号线2期连影都没，日日落班时间都塞车，日日都要系家门口塞半个钟啊~~很悲催的

663454413

   

那天的治安和环境都比较差，外来人很多，人口很复杂。而且小编说坐B3就40分钟到这个真的不敢恭维，上下班高 ...

B3西往东,在东风路D人直接后门上,传卡上去打..好夸张

pyxdf

这个盘定位比较高端，房间的木地板漂亮，送林内三件套和索菲亚。使用面积有点小，3房厅太大，浴室、厨房、阳台都小。入户花园好像是占用公摊面积。

搭地铁的话，可以过去金沙洲的沙贝站，碧涛湾过个桥就到了，不知道珑熙走过去要多久。其它民生用品在罗冲围的城中村买很方便，不用走到富岛。

桃叶仙

回复 forest-yanxun 的帖子

嗯，对，小编不是在高峰期坐车的，我坐车的时候大概是11点40分，那个时候坐车，小编的确只用了40分钟。

桃叶仙

回复 索菲亚家居 的帖子

谢谢提醒，改过来了。

桃叶仙

回复 pyxdf 的帖子

现在离保利珑熙最近的地铁站是西村站，从罗冲围公交站坐3站到达地铁口。

瑶瑶妃子

同样是白云区，我家附近的时代花生2，也不过2.8W左右，离地铁站十分钟步行，好过保利的房了，交通不方便

文子家\'

太偏了,环境一般,而且太贵了