程灵素

       广州楼市去年自从经历又一轮国五条“误调”，楼价坐火箭直升，13年市中心还存在3W的新盘，今年已经4W起跳，隔半年恍如隔世。刚需们直呼“住市中心只是发梦”。但今年以来，主要受银行放贷“缩水”影响，楼价竟然在上月出现数年来第一次回挫调整，亚运城、金沙洲率先插水，外围跌到贴地，传闻中心区楼价却依然很坚挺，小编打算实地考察，跟我一起去看看到底有多挺。
  
      中心城区，有这样三幅地。一幅是烂尾楼翻身，号称交通四通八达，麓湖公园是其后花园；一副是曾经烂过尾，去年重新铲平再建，地理位置坐正广州传统商圈；第三幅地距离第二幅仅1000米，地段配套与前者几乎一致，最大卖点是配套名校学位，聪明的麻油是不是已经猜到是哪三个楼盘 ？

      且看小编来揭晓，给你带来的最新踩盘报告。
   
     一、麓湖轩的交通位置

      麓湖轩 地址是麓湖路9号，位于麓湖公园南面，紧邻内环高架和广深铁路，小北商圈附近屈指可数的新盘。

麓湖轩所处位置

      从百度地图上面，麓湖轩就在内环路和麓湖路的交汇处，距离小北地铁站10分钟脚力，附近有保利麓院，麓苑小区，麓雅居，广信黄田等小区。小编在网上搜索到以上几个小区价格，保利麓苑均价到了3.8W，麓苑小区是房改房，均价2.6W左右，配电站旁的麓雅居均价2.4W，附近的较大的小区黄田小区是财政厅的房改房，均价2.7W

    二、麓湖轩距离小北地铁站步行10分钟
    小编从体育中心出发，到达小北站，按照网上攻略直接出C出口，向着麓湖公园方向走，大约步行10分钟抵达楼盘，很好找。

从小北站C出口出来

往麓湖公园方向走 10分钟步行到楼盘

沿路有农行 工行

进这家“7天”便利店问了下路，楼盘就在前面

7天酒店

来到售楼中心了，在建的这栋楼就是麓湖轩，斜看跟旁边的旧楼贴得很近

程灵素

      三、麓湖轩的产品和价位
      由于麓湖轩是单体楼，项目没有沙盘，只有一个规划图和微缩模型。规划图上周边配套非常多，无法逐个放大看清，图上最清晰的就是道路交错纵横，显得它交通特别便利。

麓湖轩规划图 上面红圈为麓湖公园范围

麓湖轩是一栋单体 层高32的商业住宅楼

      据小编了解，麓湖花园占地4143平米，建筑面积27458万平米，13年1月开发，总规划189户。小区分为住宅和商业两部分，9-32层为住宅，8层为架空层，4-7层为写字楼产品，1-3层为商业。现推面积为80-123平米的两房-四房产品。

       现场销售介绍到，现在所有2-4房的单位都已推出，已取得预售证的住宅单位有30套，预计会在7月中旬开盘，现处于收酬阶段，交10W诚意金可以享受开盘98折优惠。该项目未公布具体价格，小编网上查询到价格范围在3.8~4.3W/平米之间，询问销售，对方说参考附近在推的新盘（淘金家园C组团）价格，该楼盘大约4.2~4.3万/平米，麓湖轩预计均价要4W以上，小编以一套80平米最小面积的单位来计，320万一套可能是最低消费。
       111方四房两厅样板间       因为是豪宅项目，带创意装修的样板间不给拍照，小编给大家带来交楼标准的样板间图片。这套是111方四房两厅单位，套内面积约89.68平米，附带6000元/平米的装修标准。有没有达到6000元这么多小编打个问号，看看配置先。

先来看111方户型图，朝向东南，双阳台设计，户型挺方正

电视背景墙宽度大约只有2米，目测有点小。

安全方面 全部采用密码+指纹+钥匙的门锁，与小编从前参观过的新天半山豪宅项目一样的配置

饭厅位置尚算阔落

厨房全贴砖装修，配欧派橱柜，三件套电器是伊莱克斯品牌。

卫生间也是全贴砖，大理石看起来“高大上”

次卧一，大家有没有发现它不带飘窗

销售介绍这是楼盘贴心的设计，采用落地窗设计，加大空间，相当于赠送了飘窗面积。这种落地窗大家是否喜欢，就仁者见仁了。

次卧二，面积较小，适合当BB房或书房

主卧 同样是落地窗设计，光线不错

主卫

长辈房 带飘窗

      全屋空调新风系统，可以过滤循环空气，为全屋“换气”，小编还是第一次看见这个系统真实的运用，销售介绍启动系统后需要1小时后才能达到全屋空气净化，但耗电量低，每天大约耗电6毛钱。小编站在屋内半个小时，确实觉得室内空气不错，没有难闻的装修气味，家里装了新风系统的麻油，欢迎来分享使用感觉。


什么是新房系统？
       新风系统是空调的三大空气循环系统之一，即室内空气循环系统、室外空气循环系统，新风系统。新风系统的主要作用就是实现房间空气和室外空气之间的流通、换气，还有净化空气的作用。

每个房间的窗下都带有抽气换气孔

       再来看87方2房单位 户型图

87方的2房单位是西北向，9层以上单位阳台都可望麓湖，室内相当宽敞，实用率大约8成，户型方正实用

     123方3房单位 户型图

123方3方单位朝向同样是西北，阳台望麓湖，但同样楼下内环路清晰可见。

      80方和123方单位因为在同一面，均可望麓湖公园，但楼下2条内环路高架近在眼前，噪音也近在咫尺。估计不开电视，楼下“立体声环绕”噪音够听一整天。可以想象住在里面一定要每天关窗，依靠室内净化空气系统，远望麓湖景色。但每天不开窗生活，你能不能忍？

      98方2+1单位 户型图

      98房单位和样板间一样，坐向东南，阳台望南方电视台，而麓湖路和东豪涌高架就在脚下，由于不能拍样板间，小编特意走到阳台感受下声音，车辆经过脚下，相当震撼，跟西北向单位有得拼。不到2分钟，小编已经退入室内，销售忙解释，住在市区这是正常噪音，而且全屋采用隔音玻璃。那传说中的“旺中取静”的楼盘岂不是不存在？


四、麓湖轩的配套

      无论从百度地图还是小编实地考察，麓湖轩所处的地理位置是真真正正的“四通八达”，西北面两条内环高架桥缠身，外加楼下一条广深铁路，东南面东豪涌高架横穿，4线交汇堪比“高架桥心脏地带”，想不便利都难。内环路和铁路目测距离楼盘不足50米，东豪涌高架距离稍微远一点，大约150米。
      
      麓湖公园距离小区不足500米，上了小区门口的人行天桥，大概5分钟可走到广州市艺术博物馆和麓湖公园，这也是楼盘的最大卖点，住在麓湖公园旁。

     学位方面，据销售介绍，小区所处地段带环市路小学学位，中学所处地段有二中、十七中和执信中学。经过“万科省一级变村小”的事件，小编怀疑楼盘是否真的带环市路小学学位，销售当即带小编来到证明宣传板前，是真是假，大伙来鉴定一番。对方补充到环市路小学即将荣升省一级，受到硬件限制准备拓展建设。

      小区周边，因为地处小北路商圈，酒店、餐饮、银行还是一应俱全的。小编一路走着见到不少非洲友人，果然是非洲友人聚集区。

可在广州规划局网站上查到的环市路小学拓展规划

具体的拓展规划图

从文件上看，楼盘所在的麓湖路9号在招生的范围内

售楼中心门口正对内环路

小编走上旁边的人形天桥，看到不远处2条内环和东豪涌高架交汇于此

换个角度看，楼盘距离最近的东豪涌高架不足50米

沿着天桥直走，3分钟到达世纪图腾位置，也就是麓湖公园

一片开阔，要是住在附近每天来锻炼身体很不错

程灵素

       五、从麓湖轩到东山印象台    
       小编收到风，东山印象台即将开盘，它也是中心区仅存的几块住宅用地之一，相当稀有，一路哼着小曲，搭10路公交来到仓边路。地址显示东山印象台位于仓边路和中山四路交汇处。小编左顾右盼，面前只有这栋在建楼盘，莫非是它，上前问问

远处在建新盘

      凑近看，仅有一个废弃已久的雅鸣轩销售中心，网上查到，雅鸣轩是2009年新烂尾的项目，该楼盘原计划在2009年12月份建成并交付使用，原定可销售住宅约100套。2009年开售时销售人员又称，住宅单位全部是回迁房不对外售卖，对外仅售卖商铺。商铺销售门槛十分高，“只一层一层地售卖，或者整栋楼一起售卖”。但后来却因为资金链断裂等原因烂尾。

      保安亭一问，在建的楼盘就是东山印象台，氮素保安告知售楼中心还没建成。虾米？What？谁给小编说已经开放售楼中心的？v69

      整栋大楼目测快建成，网上找到它的大概资料，有兴趣的麻油了解一下：东山印象台主推户型以中小型户型为主。整个项目由两栋30层高楼组成，7-30层为住宅，并设有1个4层高的地下停车场, 提供约1000个停车位。

     既然来到文德路商圈，就看看周围的配套，楼盘往北京路方向拐弯进入文德路，已经见到第十三中学，想必东山印象台主打除了老城区配套，另一个一定是学位。

文德路上的孙中山文献馆

历史悠久的文德路小学

      文德路小学对面有栋看似看落成的大厦，正在欢迎业主回家，原来是东方文德广场，网上显示均价59000/平米，带文德路小学学位。大家可以自行补脑新盘东方印象台的开盘价。

     

楼盘斜对面是南越王宫博物馆

附近食肆、银行一应俱全

      话唠小编在附近转悠，发现一间裕丰，学位房一栏小编只是想感受一下寸土寸金，话说我也是走遍土豪盘，中山四路54方400多万的学位房还是让小编不忍直视。

      六、东山印象台印象

价格：由于附近仅有东山文德广场新盘尾货在售，又是同个开发商，参照文德广场13年年初售价的42000元单价，预计印象台的单价不会低于42000。

周边配套：最大亮点在学位和交通。文德路小学一位难求，能进校不是钞票多就是人面广，自然抢爆头。楼盘距离农讲所地铁站5分钟，且步行10分钟内都能解决日常生活所需。

程灵素

      七、捷登都会 产品和价位

       小编接下来是任务是探路北京路附近的公寓产品，看看价格几何？

       一楼所说的曾经烂过尾，去年重新铲平再建，坐正北京路传统商圈的楼盘，正是捷登都会。据小编了解到，捷登都会占地8835平方米，建筑面积118047平方米。共36层，1-10层为商铺，16层以上为公寓产品，主推49—84方产品，售价从35000—40000元/平米不等，带1万/平米精装修，已经开盘。

      整栋为L形单体楼，北面是广州市政府，广州市财政厅；南面是中山五路；西面望人民公园；东面是五月花广场，全是地标建筑，可见捷登都会是真正的位于北京路商圈。

       据销售介绍，项目的最大卖点是双地铁上盖，地下共有5层，负1负2层是公元前地铁站，住户可搭乘电梯直达地铁站。1-10层是商铺，现在飞扬影城和H&M已经确定入驻。9楼建有面积大概300平方的空中花园，顶层配套一个露天空中泳池和公寓会所，只对业主开放。小编了解到一个重要信息，由于项目拿地时间是95年，50年产权，满打满算还剩30年使用权，因此首付需达5成，最多可贷款10年。


      现项目主推55方左右的一房一厅产品和65房酒店型公寓

      55方一房一厅的主打产品成交价最低可到，根据朝向不同，如西向价格最便宜，像这种55方单位，3.5万每平米有交易，计下来180万左右。

客厅布置

房间大小与客厅近似

厨房配置，销售介绍，装修标准按照每平方1W来计，除家具外附送所有硬装

        65房公寓型产品

入门很有酒店feel

户型无阳台，预留了中空空间给住户晾衣服。

项目配套一览

酒店型大堂，采用5梯36户的设计

周边商铺密集

过马路就系人民公园

捷登都会旁的五月花广场

项目距离公元前F出口最近

销售介绍飞扬影城已经签下2层单位，确定入驻

      八、捷登都会的优点和缺点

优点
       地铁公园前站直达住所，北京路商圈包围，不必网上购物，楼下就是广州“大卖场”
      
      周边公寓型产品稀缺，叫价低于周边二手房。广州人都知道附近二手房动辄楼龄20年，180万新净一点的单位几乎没有。对于想投资想保值的网友具有一定的吸引力。据销售透露，购房后可与物业管理公司签订为期一年的出租协议，收益约120元/平米，按照55方面积算，每月收益大概6600元，月收益率4.46%

缺点
     使用年限仅剩30年，贷款最多申请10年，30年后补地价的话，销售说是按每间房为单位来补缴，数额不超过5位数。小编只能说30年后如果地价翻番，政府是否会按现在的政策收地价是未知数。


    不带学位，商住项目人流复杂，所处地段交通繁华，噪音和尾气不可避免，即使不开窗，仍可听到楼下车流噪音。不适合自住。


        麓湖轩、东山印象台和捷登都会优劣势对比

       由于这三个盘同出越秀区繁华商圈，我们不妨来对比一下。

小编做了一张表格，列出几个楼盘的相关信息

       1、位置和地段方面：三个楼盘的位置都非常便利，麓湖轩位于小北商圈版块，楼盘正门口正对内环路，步行10分钟内可到小北站地铁；东山印象台地处北京路商圈，小编步行到农家所大约5分钟，步行到北京路10分钟；捷登都会同属北京路商圈，距离北京路路口10分钟脚力。只要是市区上班，3个楼盘地段便捷度都可圈可点，但从地铁中转枢纽来看，捷登都会楼下的公元前站是2、3号线交汇，更加便捷。
       地段排名：捷登都会＞麓湖轩＞东山印象台


       2、小区规模方面：从表中可知，这三个项目，小区规模最大的是东山印象台，预计建成后有小区内部绿化，捷登都会所有绿化集中在9层的300方平台，麓湖轩因为是单体楼，基本无绿化。
       小区规模排名：东山印象台＞捷登都会＞麓湖轩


       3、土地产权方面：东山印象台住宅未拿到预售证，暂时查不到地块年限，麓湖轩2001年拿地，70年产权，已经过去13年，捷登都会95年拿地，又是商业用地，剩下不到31年使用权。
       土地产权排名：麓湖轩、东山印象台＞捷登都会

       4、居住舒适度方面：东山印象台小区规模相对较大，除了靠近中山四路的部分单位有噪音，靠文德路方向的噪音会小很多。捷登都会靠中山五路南向单位噪音较大，其余西向人民公园、北向望市政府、东向与五月花广场近邻的单位噪音相对减弱。而麓湖轩地处3条高架与铁路核心区域，噪音方面很大，但麓湖公园近在咫尺，与前2个盘一样，周边生活设施便利。
      居住舒适度排名：东山印象台＞捷登都会＞麓湖轩

       5、价格方面：最后我们回归到这几个项目的售价上面，虽然东方印象台还没开售，不过根据旁边东方文德广场尾货以及周边二手房的售价来看，售价不会低于4.2W。麓湖轩对比周边新盘淘金家园c组团，开价相比持平，捷登都会是公寓型产品，最低售价3.5w/平方相对周边二手房价格，还是有一定的优势。
       价格优势排名：捷登都会＞麓湖轩＞东山印象台


       综合排名：以上5个得分项，每个得分项的第一得3分，第二得2分，第三得1分，综合以上几方面的分析和对比，这三个项目的总得分分别是：东山印象台11分，捷登都会11分，麓湖轩9分。

        所以综合排名如下：东山印象台 捷登都会＞麓湖轩

爱琴海——2010

辛苦小编啦！
该回复来自[广州妈妈iPhone客户端]

天使糖霏

麓湖轩都四万多，太可笑了

好号

买不起也来帮顶。小编辛苦了！

风林火山1633

每次从内环那里过，看到麓湖轩真的是被高架和内环还有铁路三面加起来的，想想这种房子还有人买，不过朋友说事实就是肯定大批伪土豪去买，如果改成小户型拿学位房来卖绝对会卖疯掉的

bbt2003

麓湖轩是烂尾返生的，现在快封顶了
在两条内环交界处，风水和居住环境很恶劣
至于学位，真的不知道能有什么学位，如果登峰小学也算学位房的话

更正一下，原来连登峰小学都不是，只是市一级的环市路小学

我心飞翔99

   

三、麓湖轩的产品和价位
      由于麓湖轩是单体楼，项目没有沙盘，只有一个规划图和微缩模型。规划 ...

占地4143平米，建筑面积27458万平米----容积率高达6.6！太密集了吧

天使糖霏

   

回复 bbt2003 的帖子
本帖最后由 bbt2003 于 2014-6-22 11:18 编辑

麓湖轩是烂尾返生的，现在快封顶了
在两条内环交界处，风 ...

读的是环市路小学 还不是登峰呢

GEAINT

等楼价跌。。。

程灵素

   

买不起也来帮顶。小编辛苦了！

感谢支持，内牛满面

程灵素

   

辛苦小编啦！
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感谢支持，内牛满面

程灵素

   

每次从内环那里过，看到麓湖轩真的是被高架和内环还有铁路三面加起来的，想想这种房子还有人买，不过朋友说 ...

麓湖轩最大的卖点就是学位房

fish8020

回复 程灵素 的帖子

小编真是太辛苦了，采了这么多盘，很有价值的信息，谢谢！

ksf79

辛苦啦，写得挺客观，麓湖轩这个价位真心不值

663454413

   

三、麓湖轩的产品和价位
      由于麓湖轩是单体楼，项目没有沙盘，只有一个规划图和微缩模型。规划 ...

当时还想在哪...多谢小编代看了....

663454413

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