苏星河

学位，地铁都是楼盘的黄金搭档！         最近，天河北（广义）天源路上两盘就有这样的搭档，这俩项目在最近有推新开卖的动作~        这次，小编出发前往的就是天源路上的公寓型楼盘天河新天地以及早已贴上“学位房”标签的宝翠园，走去看看预测下这盘能卖火吗？~~       天河新天地：位于地铁3号线的终点站天河客运站A出口附近，此盘的区位价值因为去年底地铁6号线的开通，已经荣升为双地铁上盖综合体物业。预计在7月份初，天河新天地准备正式发售，而在之前5、6月份，楼盘举办“每周一星”，任达华、方中信被请到这里“做客”，这个纯新盘在开盘前的造势功夫下了不少~~属于比较高调的~        宝翠园：项目属于龙洞板块，华南植物园斜对面，去游玩的美妈们也许不经意远远瞥到过。这盘周边教育和植被资源比较丰富，环境和学位上的优势让家长们比较青睐，这盘从2008年底开卖到现在，不知不觉卖到了第三期，预计在7月中推出项目第三期M1-M5栋部分单位，这低调的学位房现在价格怎么样？探探去~~          了解更多宝翠园的楼盘信息：http://house.gzmama.com/loupan/34.html          了解更多天河新天地的楼盘信息：http://house.gzmama.com/loupan/2754.html

苏星河

【天河新天地踩盘篇】
        从石牌桥出发，地铁3号线可以4站直达天河客运站。一出地铁口，左看就可以看到天河新天地在建的情况，超大的广告横幅挂在在建的楼梯上，而往左边可以看到“天河客运站”的字样！客运站与地铁站在一块，人流量还挺可观的！

可以远远看到天河客源站

     可以直观看到项目前的建设情况，目前建成部分并不太高。沿着地铁通道很快就走到了天河新天地的营销中心，售楼中心外海报上方中信、陈启泰等人的明星或帅帅或微笑地看着来往的人群~ 前两个月，这盘每周请个明星来热场，感觉相当高调~

        在营销中心，也不时看到前来咨询的购房者，置业顾问给小编介绍了项目基本的情况：天河新天地由世名地产集团投资15亿元建设，项目包括商业、Smart公寓、写字楼，总占地面积19538平方米，总建筑面积约10万平方米，其中1-5层为购物中心，6-17层分别为酒店、酒店式公寓和写字楼，按照规划，负1层地下商业街连通地铁6号线。

         项目中的购物中心面积大约在4万平方米，包括潮流地铁铺、品牌零售、淘宝城、娱乐休闲几大板块。
       置业顾问介绍，在7月初这里将会推出的为500套左右的公寓和少量地铁商铺，至于写字楼，开发商没计划卖，都打算来租的~~置业顾问介绍称，天河新天地推出的酒店式公寓为面积从37-85平方米的Smart公寓，商住两用，不限购不限贷，比较倾向于投资客，产权年限为40年！
         不过“未来将拥有6%的回报率，签约保证8年，收益48%，8年时间就可轻松赚回公寓首付”让小编表示对算术很无力~~试问谁可以打包票保证投资回报多少？！公寓大约在2015年年中交楼，认筹优惠为公寓1万抵5万，商铺2万抵10万 。

        从沙盘可以看到，三层天桥对接天河客运站，“出车门即商场”，此外，据介绍，负一层与地铁6号线无缝连接，一层为全开放式地铁商业广场。但据小编了解，目前负一层与6号线打通事宜仍未完全确定。
       作为综合体项目，商家入驻是很多投资者关心的，小编拍取了营销中心外关于入驻商家的展架，其中包括喆啡酒店、华润万家、屈臣氏……，总的来说比较丰富。

       在营销中心，小编也了解到天河新天地也属于天河区元岗一公里改造的桥头堡工程
从区位和配套的介绍来说，天河客运站、地铁口紧挨项目，华南与广园等6大高速口临近，人流车流量相对比较大。

        在小编一旁，有位女士和家人前来咨询，问是不是这里公寓卖到9千块每平米左右，一旁的置业顾问笑说，“这里双地铁，怎么会只卖9000多”。置业顾问介绍道，项目正在认筹阶段，价格还没有出来，但公寓起码在20000/平米的单价~~

苏星河

   项目周边情况如何？天源路对面，可以看到饭铺、工商银行，更大面积的是元岗配建市场，一大片较低的建筑，还可以清晰看到天河新天地的醒目广告，对面与这边的人流量落差较大，据了解，再沿着长兴路走有高德汇购物中心~~若天河新天地此片迅速发展，搭配这一片配建中心怎么看怎么奇怪！

       从项目往龙洞方向看，国美电器、超市、移动、游艺成在旁，项目前公交站为上元岗站，一看，公交站多！

        沿人行道走，有不少摊贩，心想，如果这一块真要成为高端大气上档次的商业综合体，这一片流动和小型商铺何去何从？存在有其合理，上元岗公交站前就是上元岗村了，小编进去一溜达，可以感觉到这里的陈旧感和市井生活气息，从人流量也可以看出这一片居住群体数目也是不少。

       元岗村作为城中村改造提出已经有几年的时间，然而这个70多万平方米的旧物业改造进程似乎没那么顺利，从2010年三旧改造就已提及，2013年中更有各种”调研“”精神“，但现在从周边实况来看，不论是生活区还是沿街商铺，都难以见到改造动工的气息，整个片区完成改造，似乎还需要一段漫漫长的时间~~

         

       地铁是天河新天地这盘最大的支撑，天河客运站客流丰富，但就地铁站而言，为地铁线终点站，目前也仅为地铁六号线倒数第二站，一方面，地铁6号线开通不久，二期也正在建设中，具体开通时间也从最开始的“预计2015年开通”已经转为“力争2017年底开通”，这一双地铁物业，要真正发挥其最大价值，能有多大的升值潜力和影响力，或许还需要一段时间的等待与验证。

         项目一旁元岗村的改造同样是个问题，这一城中村改造何时完成拆迁，脱胎换骨成理想中的新貌，目前还没有确切的时间和消息可以解答。

       地铁物业价值值得肯定，升值前景也颇让人期待，而现在天河新天地这样一个双地铁的物业，无论是公寓还是商铺，天河新天地的40年，美妈们看好吗？

苏星河

【宝翠园踩盘实录】
从天河新天地到宝翠园，小编在经过天桥到达上元岗，坐上494在植物园下车。之前有提到这边地铁虽然还没开通，但公交车十分丰富，除了494，还有B12路，83路, 535路, 30路, 345路, 28路, 84a路, 84路, 564路, 39路，346路等等可以选。

        植物园下车后，沿人行道步行几十米就到达华南植物园的门口。不得不说，在这一块儿，能享受到太多人不敢奢想的超大面积绿色了，虽然阳光太灿烂，但小编还是驻足在植物园门口深呼吸了两下~~

       但植物园门口路段就挺难看了，因为施工，路面被压缩到一半，这时候不算高峰期，而来往的车流不断……可以想象高峰时段，这里行车不太乐观。从华南植物园过马路，可以看到加油站、饭店、教育广告、房产中介信息，每一点看到的都符合这里的气息，车多！人多！学校多！房源多！

路因为施工仅一半路面可通行

         再右走就可以看到宝翠园的邻居——育龙居了，这个楼盘也是有点年龄的老盘了，据说这里曾经作为天河区教师房，教师住得比较多！氛围不错~~两居室的房子租金已经逼到2500块每月！想想这里还没有通地铁，完全是学位房撑起来的！

育龙居

到达宝翠园

        经过育龙居就是宝翠园了，相对育龙居楼盘紧沿大路而居来说，宝翠园在居住上显得人性化些~~一方面，小区保安设置明显严格，车辆行进都有保安把控，另一方面，项目需沿路宝翠路走百米左右，这让小区与嘈杂的车行大道有了地段的缓冲。

一条路通道小区

人行车行分离     

        进入项目后，整体感觉较新，路面正有园林工人在清扫，整个路面显得整洁有序。沿宝翠路再往前走，可以看到楼盘的商铺基本空着，显示处于招商状态~~沿着宝翠路望去，有一大片山林，有楼盘矗立其中~~一会儿就看到有业主大伯正抱着孙子在树荫下散步~~

小区内有业主带小孩散步休息

          这时，小编发扬了唠嗑精神，和大伯聊起项目来~~~业主实感！大伯正式已经入住项目有一段时间，整体感觉比较满意，“绿化好，小区干净，温度比市区起码低了两度” “价格有点贵，小区与天源路之前这段有说做仓库，也有说做垃圾站，没个准儿” “项目有自己的小学，边上的学校也多，幼儿园建好了但还没开放，也没有通知” “很多人在这里投资买的，你看一期二期这边好多没住的，都是出租或者转手卖再赚差价的”！

        小编也了解到，项目后的一大片绿山是龙洞森林公园，山上的楼盘名为林海山庄（感谢妹猪妈咪的提醒），这盘资历较老，差不多就在山上了，据说二手都卖得贵，豪宅吗？
很给力！小编感谢业主大伯，然后又奔向售楼中心~一到门口，可以看见入住不少栋较新的楼体和大片的绿化植物！商铺基本没有入驻的商家，基本显示在招商状态，入口旁边倒是有家华润万家，一看营业中，小编冲冲冲进去买了瓶饮料~~这边小区保安在门口把控，小编是来看房的！这才放行进去~~

        在营销中心，置业顾问给了小编更多楼盘的信息和疑问解答。
        宝翠园占地面积近11.5万平方米，总建筑面积约30万平方米，项目共包括40栋楼宇，总户数2071户，下图中正是在建设中的三期！项目一期在2008年开售，二期于2010年开盘，目前三期推F栋77-143㎡山景洋房，共推56套单位，带精装修，但货量基本不多，最小的77平米户型已经卖完，另外，G2栋98、141和179平米三至五房单位，精装价27000元/平左右。

项目第三期沙盘

即将推出的M栋部分

小区内部园林和泳池

         预计在7月中旬开盘，宝翠园将推出M1-M5栋部分单位，户型包括77-183方两房至五房，目前凭身份证诚意登记可享开盘98折优惠，暂时没有其他优惠信息。售价楼层有差别，大都26000~28000元/平米之间，样板间也将在7月首周末开放，不过都是收楼标准的样板~~

         插一句，这里2010卖的时候大概在13000-14000元/平米的均价……再次感叹房价这些年的飞涨！项目规划还有第四期，不知道那一年楼市如何，房价多少~

项目在建的第三期

          针对前位业主的疑问，置业顾问有如下解释：项目与天源路之间的地块，曾经作为仓库，但目前已被其他开发商买断，准备兴建商场，具体哪家开发商？置业顾问未能给到具体名称。小区幼儿园已经建成，作为公立幼儿园，已经移交给教育局，但由于一二期业主幼儿数量不足，暂时未开园，“但待第三期业主入住，开园也是很快的事。”目前，项目内已经开放了公立小学。

沙盘显示项目内部公立幼儿园

项目内部小学

苏星河

就宝翠园配套来说，项目内部配套除上文中的在建商场以及幼儿园、小学以及小编所见的华润万家超市之外，根据置业顾问介绍，项目内部带有约2000㎡的豪华会所，设有健身房、乒乓球、羽毛球场、游泳池等功能室，针对业主开放~~是小编在小区内看到的泳池吗？好像没有看到有水…… 小区内游泳池 小区内部绿化 F栋胞衣已去一半 项目内部入住率较高 小区内有业主出行 内部绿化、泳池沙盘照        宝翠园周边也来说说看！         地铁，无疑众业主向往之！若地铁开通，据置业顾问介绍，业主只需步行2-5分钟即可达到地铁口，十分方便！然而之前也有提到，六号线二期已经吊足了太多人的胃口，虽然置业顾问固执说明年底开通，但根据地铁6号线建设进程分析得出“2017年争取开通”的新闻更让人信服~ 地铁6号线二期植物园站        公园！龙洞生态环境公认好，龙眼洞公园、广州树木森林公园、火炉山森林公园、银排岭公园、华南植物园五大主题公园所占据的绿色面积在整个广州都有一定比重，平时休闲散步，也是个好去处！ 植物园内部实景 植物园内部实景         学校，是这里的亮点。天河区龙洞小学分校就在宝翠园，附近的广州市第二十九中学为省一级名校，广东工业大学、广东金融学院和中职专学校也在附近。小编经过第二十九中学，此时正是放学的时候，植物园公交站不少着校服的学生正在等车！          购物， 在第八十九中学旁边，也就是宝翠园与天源路之间靠近龙洞地带，仍然有一片没怎么开发的地方，目前，不少大型车辆停在里面，毫无动工建设其他商业项目的迹象~~        小编之前有提到，宝翠园内部的商铺现在基本处于招商状态，何时这里商铺能够运营还是未知数。现在这里业主生活购物主要依赖于附近的龙洞购物广场。根据销售介绍，从宝翠园出发，步行5-8分钟，可去龙洞菜市场购买新鲜的蔬菜，到龙洞步行街购物~        如小编所见，这里华润万家超市、龙洞购物中心、潮流商业街、大排档、美食街等等，相当热闹~~聚会、购物都还不错！不过美食街沿着一片，垃圾较多，另外，周边地摊也有不少，让这里热闹的同时也有些凌乱~~

苏星河

未来地铁6号线二期开通，6号线上这一地铁新盘和学位老盘会是什么模样？
            天河新天地，真的会如其名，在天河北这里开启一片新的天地吗？周边元岗城中村的改造进程及规划对这项目影响如何？了解该片区的美妈们不妨来预测一下这个地铁口综合体未来的发展？
            宝翠园，这个系上了不少望子成龙情结的学位房，美妈们又觉得如何？学位撑价，这片区接近3万的均价值得否？
            快来讨论讨论吧！

海风明月

小编踩盘很辛苦，但不要被售楼xj骗了，我是宝翠园的业主，现在宝翠园所谓的小学租给了89中做初中部，宝翠园的小孩只能去读龙洞小学，和龙洞村的村民的小孩一起读，龙洞小学虽然是省一级，但是师资和生源不怎么样，89中这几年倒是有不小的进步，办得越来越好

苏星河

回复 海风明月 的帖子

      无与伦比地感谢宝翠园业主 海风明月 的对宝翠园信息的指正和补充！所有关住宝翠园的美妈们和小编都太需要这样的补充信息啦！！！
     也欢迎了解这两项目的美妈们加入楼盘信息的讨论和补充中来~~

香荷

小编没有宝翠园的样板房照片？位置对于我来说不错的，有钱真想再入手一套！

苏星河

回复 香荷 的帖子

   小编去的时候没赶巧，样板间还没木有开放~~不过据了解，昨天（周日）宝翠园的样板间已经正式开放了~美妈有时间可以过去看看~

顶级执行

感谢分享！

茉莉莎

长远点看，个人觉得宝翠园那边不错，前不久还去植物园那边玩过，里面空气好啊！就是现在那边路上施工，有点乱有点吵!

663454413

   

【天河新天地踩盘篇】
        从石牌桥出发，地铁3号线可以4站直达天河客运站。一出地铁口，左看就 ...

靠投资的..应该旺,做得好的话是迟早问题,我说是铺..但收益难说..不会太便宜

妹猪妈咪

回复 苏星河 的帖子

这么炎热的天气，小编坐着地铁和公交去踩盘，辛苦了！

天河新天地应该算是公寓写字楼商铺性质，只有50年的产权吧？

宝翠园标榜是地铁盘，但植物园站属6号线2期工程，现正在建设之中，离开通遥遥无期，原本说是2014年开通的，现在又说2017年才会开通，况且还不知植物园站的出口设在哪几个地方，离宝翠园到底是远是近还是个未知数吧。

顺便纠正一下小编的一个小错误，宝翠园上面的楼盘是“林海山庄”，不是“临海山庄”，我有亲戚住在那里，感觉那里的居住环境要好过宝翠园很多，绿树成荫，山风吹拂，非常清凉舒服。从亲戚家的阳台望过去，可以见到工人疗养院及泳池，再远处就是宝翠园了，只见到好多栋的高楼光秃秃地耸立在那里，不像是林海山庄的楼房给山林环绕着，建议小编有机会去上面的林海山庄实地考察一下。个人意见，若是有能力去买宝翠园，不如去买林海山庄了。

663454413

   

项目周边情况如何？天源路对面，可以看到饭铺、工商银行，更大面积的是元岗配建市场，一大片较低的 ...

可以参考客村鹭江上盖物业与旁边大江直街走鬼共存的情况...还有三元里易初莲花与门口五类车盛行的情况..欢迎大家再举例

663454413

..............

苏星河

回复 妹猪妈咪 的帖子

感谢美妈的关注与补充指正！
            天河新天地产权年限为40年哦！以小编所看到的，面向植物园门口左侧正在围拢施工，地铁站植物园站地点为目前的世纪绿洲公交巴士站。从宝翠园望向林海山庄，确实感觉楼盘至于绿海之中，有机会去瞧瞧！

jun仔仔妈妈

顶贴...........................