ruby

3月1日中午，俺去金影花园看了一套二手楼，在7楼（楼梯），80几平米，里面有装修（自我觉得装修还可以），业主要价36万（满堂红中介的）。打算买了房子后结婚和生小孩的。因不熟悉金影花园里的状况，现想问问熟悉金影的姐妹几个问题：

1.阳台和所有的房子窗口都是对着东边的（就是艺苑南路上那个4层烂尾楼和楼下的街道），不知道这种房子合不合适（比如：吵不吵啊！）。

2.小区里的幼儿园和小学教学质量怎么样？是金影的业主能不能在这里上学的？如果可以在这上学的话，要不要交多什么赞助费的？

3.小区的管理费和其他的什么费多不多啊？物业管理如何啊？

4.因是第一次买二手楼，也不知道还有什么要问的，先谢谢可以回答或指教问题的姐妹了！

5.如果有好的介绍给我也好好啊！满堂红的佣金实在是高！！！

醉悠悠

曾在金影租住过两年，感觉物业管理还行，管理费是￥0.60/方，不知现在涨价没有。

你看的是A栋还是B栋？

 

ruby

我也不知道是A还是B？去看的时候也没注意。。。反正是进小区门往左边走，还是在左边有个梯形的楼梯可以上到2层的天台，好像在最中间那个门上的7楼的。。。反正阳台是对着艺苑路上的那个烂尾楼的！

妞妈

要爬楼哦，以后无论自住还是出租还是重新出手都很麻烦的，慎重!

另外，我LG有朋友就住那个花园，好象说有那么一两栋有开裂现象啊（因为地铁），小心小心

醉悠悠

引用：

---

原文由 ruby 发表于 2006-03-02 14:00:48 :
我也不知道是A还是B？去看的时候也没注意。。。反正是进小区门往左边走，还是在左边有个梯形的楼梯可以上到2层的天台，好像在最中间那个门上的7楼的。。。反正阳台是对着艺苑路上的那个烂尾楼的！

---

 

那就是B栋了，物业管理处就在这个楼梯下面。

我在A、B栋都住过，感觉B栋好过A栋。

楼上讲的裂缝问题我就不知道了，因为二号线开通前我已自已买房搬离金影。

小呼噜猪

地点我不熟悉，只是觉得楼层高了点，可能如果以后转手、出租都相对难了点。

再有，满堂红的佣金是可以谈的，我去年买了个二手楼，楼价40万，只给了3K的佣金，还有些杂七杂八的过户用的小钱都包括在里面了，不过我是一次性付款，手续相对简单一些。

你可以先去网上查一下这个房屋的抵押情况，房产证上有个号码，网上可以查到的。

ruby

引用：

---

原文由 妞妈 发表于 2006-03-02 14:13:48 :

要爬楼哦，以后无论自住还是出租还是重新出手都很麻烦的，慎重!

另外，我LG有朋友就住那个花园，好象说有那么一两栋有开裂现象啊（因为地铁），小心小心

---

啊！！！听你说这个有点怕怕！！！开裂？

ruby

引用：

---

原文由 小呼噜猪 发表于 2006-03-02 15:14:24 :

地点我不熟悉，只是觉得楼层高了点，可能如果以后转手、出租都相对难了点。

再有，满堂红的佣金是可以谈的，我去年买了个二手楼，楼价40万，只给了3K的佣金，还有些杂七杂八的过户用的小钱都包括在里面了，不过我是一次性付款，手续相对简单一些。

你可以先去网上查一下这个房屋的抵押情况，房产证上有个号码，网上可以查到的。

---

我觉得中介是应该可以谈价的，不过，我现在还处在看楼的阶段，还没谈到这些实际上的东西的（不过，我也不知道要谈什么？）从没买过楼，都不知道从哪下手哩！！！计划今年慢慢看，不是很急的！

小呼噜猪

因为中介卖楼是两边收佣的，所以当你有看上某个楼的时候，可以让他先给你算需要的各种费用，过户的费用和佣金等等，这样你自己心里有数。然后就没下文了，他会不停的给电话你的，你告诉他贵了点，再考虑一下等等那，最后给他一个你认为合理的数字，最好是个整数。

lilyxuli

我一个朋友2004买了里面最后一期新房，带电梯毛胚房3500元/平方。他说2003年时候2000多一平方都没有人要，后来他赶结婚，第二年还是买了

楼主看这个房子很贵啊，个人认为不值

现在楼价最贵时候，考虑清楚啊

翔翔妈

引用：

---

原文由 lilyxuli 发表于 2006-03-02 22:35:34 :

我一个朋友2004买了里面最后一期新房，带电梯毛胚房3500元/平方。他说2003年时候2000多一平方都没有人要，后来他赶结婚，第二年还是买了

楼主看这个房子很贵啊，个人认为不值

现在楼价最贵时候，考虑清楚啊

---

俺就住在D栋,应该是你朋友的邻居吧,现在我们这边房价涨了,我年前我楼下的那家都卖了36万元,才70来方而已,什么家具电器都不送呢,至于说B栋就不太清楚了,没有电梯肯定难爬一点吧,如果是你对着马路白天肯定会有一点吵,晚上倒不怎么吵,因为那边楼下的超市搬走了,其实如果你在两三年前买的话可能包括全屋家具电器楼价也就在26万元就可以了,只是现在广州的房价都涨了,听说E栋4楼的那家人刚二手买的毛坯房都要了四十万元呢,不过你还是试着跟人家砍砍价吧.

还有读书的话幼儿园好象是不用赞助费的,因我儿子户口在这里,小小班每月全部加起来好象才500多,至于小学就好象得看户口在不在这里了.

我知道的就是这么多了

 

ruby

引用：

---

原文由 小呼噜猪 发表于 2006-03-02 18:37:40 :
因为中介卖楼是两边收佣的，所以当你有看上某个楼的时候，可以让他先给你算需要的各种费用，过户的费用和佣金等等，这样你自己心里有数。然后就没下文了，他会不停的给电话你的，你告诉他贵了点，再考虑一下等等那，最后给他一个你认为合理的数字，最好是个整数。

---

谢谢你了！到时等我真的看到了房子后，再跟中介谈价。。。不过总体而言，房子都贵了。。。看得我都不想买了！！！

ruby

俺就住在D栋,应该是你朋友的邻居吧,现在我们这边房价涨了,我年前我楼下的那家都卖了36万元,才70来方而已,什么家具电器都不送呢,至于说B栋就不太清楚了,没有电梯肯定难爬一点吧,如果是你对着马路白天肯定会有一点吵,晚上倒不怎么吵,因为那边楼下的超市搬走了,其实如果你在两三年前买的话可能包括全屋家具电器楼价也就在26万元就可以了,只是现在广州的房价都涨了,听说E栋4楼的那家人刚二手买的毛坯房都要了四十万元呢,不过你还是试着跟人家砍砍价吧.

还有读书的话幼儿园好象是不用赞助费的,因我儿子户口在这里,小小班每月全部加起来好象才500多,至于小学就好象得看户口在不在这里了.

我知道的就是这么多了

 

---

房子真的好贵啊！不过，我看的这个楼，屋里有装修，有连墙的柜子什么的，有空调，好像是可以直接搬进去住的，不需要再搞什么的了！因为房主才搬去上海，家里都还算干净的拉！！！

妞妈

关于买二手房的一些经验(转帖)

　　关于买二手房有一个金玉良言：买你喜爱的，而不是“最划得来”的！
　　
　　有一个衡量标准：一个房子，你觉得如果买了之后，会欢欣鼓舞，买贵了也值得，那就是你的房子；如果觉得买了之后，会觉得心慌慌，压力很大，不爽，那就不是适合你们的房子。
　　
　　因为，买房子和找对象是一样的，是要找自己喜欢的，毕竟你要长时间地在那里居住，能不能让自己舒服最重要，这是大前提。所谓性价比的问题，不是你找房子的标准，而是你们找到喜欢的房子之后和人侃价的标准！如果你通过中介找房子，他们会不断地告诉你，这个房子如何如何值得，价格如何如何地比同地段的房子便宜！你们根本不要理睬他。因为你们不是买来投资，是自己住的，即使他说的是真话，房子性价比确实很理想，可是如果你们住的不舒服，价格再合适都是白搭！
　　
　　记得哪个衡量标准，在你们每看一个房子的时候，都要这样问一下自己。要买一看见就眼前一亮，非常喜欢的房子，如果是第一印象就觉得不妥当的房子，就马上放弃掉！关于房子本身以下的问题需要注
　　意，重要性按顺序排列：
　　
　　一、小区环境：
　　
　　1、一定要安静。没有安静一切都是白搭！
　　
　　注意：不要买距离大马路不足200米的房子，再高也没有用的。汽车震动产生的声音有部分是人耳朵听不到，但是神经是能感觉到的。如果住在这样的房子里面，每天早上起来都会非常疲倦，好象没有睡够一样。长时间受隐性噪音的影响，就准备和头痛、脾气暴躁，抑郁、失眠、皮肤干涩这些毛病为伍了。
　　
　　2、楼距。不要忽视这个问题，楼与楼之间的距离有多宽，说明发展商造好房子的诚意有多宽。过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干扰。再说了，你也不想某时到阳台窗口溜溜的时候，发现对面有个讨厌的老太太在兴奋地看着你们吧？隐私性差也是一个很大的问题。
　　　　
　　3、物业管理公司素质。现在很多楼盘的物管非常糟糕，严重影响生活。看中一个房子，就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。我看过一个楼盘，小区环境很好，地段一流，距离地铁只有三几分钟，但是物管非常糟糕，保安和业主群殴的事情都发生，恐怖！最后这个楼盘简直成了民工的休闲地，里面都是布匹市场的工人租住的，人非常杂乱，业主都在想办法卖掉房子。本来我是想趁此机会低价考虑的，但还是放弃了，因为物管是发展商的，即使最后成功换掉，但是小区维护肯定是跟不上了，现在坏掉的东西如何出钱维修，业主是否齐心疑问很大，有几年烦恼，风险太大了。
　　
　　4、小区硬件：例如花园、运动设施等等。不要被一些很繁复的设计欺骗，有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就不能进去，那是拿来看的假东西，除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走，穿一穿的，面积小一点无所谓，但是要大气，不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球场，相信我，不但进去要交钱，你会用的机会也很少的，不如篮球场和羽毛球场来的实际。而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的？嘿嘿，一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的，发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室内运动场，进场价格贵，不通风，憋闷，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就异常滑。
　　　　
　　5、在决定买之前，要多方打听、注意在这个楼盘的都是一些什么人，素质如何。如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看，这个楼盘放租、放盘的人多不多，租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多，那这个楼盘肯定有问题，没有人愿意轻易卖掉房子的，换大房子的人也不会那么多。特别是上海，虽然很多人炒楼，但是正常还是应该自住的人多。如果放盘的人不多，而且租金比较贵，那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。
　　　
　　6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的，千万不要买了之后才发现，原来规划是一个菜市场或者马路等等，那就惨了。
　　
　　
　　
　　7、一定要注意水电问题，不能是临水临电，必须是永久性居民水电。这是发展商的问题。一个小区，如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题，那就准备打持久战吧，不要相信卖家或者中介的说法，什么很快会解决的东西还是不要相信才好，大不了等他真的解决了才买，不相信没有放盘的。
　　　
　　二、地段
　　
　　1、交通方便；
　　
　　2、菜市场方便（这个很重要）；
　　
　　3、生活配套设施，例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。
　　
　　地段方面应该不用多说，你们也应该可以考虑到的。
　　
　　三、房子本身
　　
　　1、朝向。
　　
　　朝向好坏的顺序是：东南——正南——西南——东北——正北——西北。能选顺序先的，就要好的。上海有梅雨季节，冬天也比较冷，朝向非常重要，除非不得已，还是要选择有南向的。
　　
　　2、楼层。
　　
　　2到5楼差别不大，价格也应该没有差别。注意：不要买11到13楼的房子，因为这个高度正好是积灰层，灰尘最大；1楼要看小区环境和采光，例如是否嘈杂等，但是南方潮湿，建议不考虑；顶楼不要考虑，热、容易屋顶漏水腐蚀窗台，很容易有臭味，因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的，还可能发展商为了楼房的外观，会把房子的墙面造的歪斜，即使目测不到，但是总有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。
　　
　　3、户型。
　　
　　房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具，轻易就浪费空间，住起来也不舒服。
　　
　　厕所的门不能正对客厅，最好不要和厨房共用一个门进出。
　　
　　厨房要选大的，并且一定有通风。厨房是生活的中心，是买二手房最容易忽略最后后悔的地方。往往看一个房子，采光好啊，户型周正，阳台也大，高高兴兴买了，最后发现厨房狭小阴暗，成天一股臭味，总是脏脏的无法清洁，让人没了作饭的心情才后悔不迭。要注意的细节是：切菜的案板和洗菜池子一定要相连，否则你想，把菜洗了又要拿过去切，不但不方便，菜掉了一地不说，厨房还很容易湿漉漉的，难受。如果是炒菜的灶台在切菜的案板和洗菜池子中间，就更要命了。那就等着水滴到油锅上面炸人吧。所以，这三个位置应该在一边，而且这样相连：切菜的案板——洗菜池子——灶台。还有就是厨房没有那些难以清洁的死角，要都是周正明了的，要不就会蟑螂横生，黑忽忽的让人烦恼。
　　
　　我个人很不喜欢进门一个走廊，走廊一边分布厨房和厕所，走过去就是客厅的布局，显的房子很逼，不大方开阔。特别是厕所在厨房和客厅之间的布局，你想，做完饭还要把菜穿过厕所端到客厅，是不是很不爽呢？可惜，现在的房子都是这样设计的。据我一个做室内设计的朋友说，设计师都不喜欢这样的设计，可是发展商不知道出于什么考虑都做成这样的，白痴的很！所以，客厅、厨房融为一体的房子最理想。
　　
　　其他的就是个人喜欢了。如果不是大房子，最好房子里面不要有走廊，还是要选择眼镜房——就是眼镜分布的客房和主人房，这样节省空间，所谓的私隐不是那么要紧的。
　　
　　4、采光。看房子的时候，注意要把等熄灭再看，不要被室内的灯光欺骗了。
　　
　　5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑；看清楚墙壁天花有没有水迹没，如果有基本都是漏水的原因；拍拍墙壁看看墙的厚薄；进去之后房子有没有很大的怪味，而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的；打开水龙头看看水压够不够等等。都是需要你们自己仔细观察的。
　　
　　四、和中介打交道。
　　
　　1、中介都是生意人，是不可能对某些客人特别好或者成为朋友的，有这个幻想简直就是可笑。所以，无论你和一个中介如何熟了，都不要完全相信他的话，要相信自己的眼睛。侃中介费的时候大胆欺负他们，尽量往低里开，对他们来说，赚1000总比一分都赚不到要好，正常情况下，他们是不会翻脸的，谁会那么傻就因为赚少了一点就把客人赶跑呢？当然了，生意人都有诚信和坏的，只要人家是正经做生意，就不要总是把别人往坏里看，总将人当敌人，那是不行的。毕竟，他们也是工作，做生意而已。
　　
　　2、中介的花招非常多的。例如：
　　
　　第一是无论怎么样的房子他们都会说好，那不管他，相信自己的感觉最重要；
　　
　　第二是无论什么样的房子他们都会让你去看，他们就是不断地让你疲劳，偶尔看到一个好点的房子就想买了算了。其实，好房子总是有的，而会被人卖的二手房大多都是有缺点的，所以，有些明知道自己不会买的房子干脆推掉不要去看。按照你姐姐的说法，去看的人大多是被中介叫过去的免费房托，看的人多了，他们就会对业主说，你看，这个价格没人买，降价得了。还会给其他买的人造成心理压力，好象想买的人很多似的，仓促之间草率就买了；
　　
　　三，千万不要交什么诚意金。只要你说这个房子不错，但是价格高了。中介就会说，你给我几千诚意金，我去给你谈，否则我不能白做工作啊，谈成了你又不买了。千万不要给，给了能不能拿回来都是问题。他们的工作就是这个，没有什么白做的问题，买不买是你的问题。不要相信他们如果最后你反悔了诚意金可以退回什么的，很多时候他们给你的收据就写什么定金或者订金等，很难退。即使能退，到时都麻烦多。而且诚意金是什么意思？在法律上是有争议的。你让去谈，谈成了就是定金的问题，不要在前面搞什么诚意金问题，那是扯淡的。
　　
　　四，一定要找有名的大中介，他们的信誉还算有保障，小中介信不过，为了钱他们什么都做的出来。
　　
　　五，在没有见到业主的房产证、身份证、工作证并核实之前，不要签定任何协议和交一分钱。有的中介会利用一个寻租的空房子，联合骗子骗你交定金。交了钱之后，骗子跑掉，中介说他们只是中介方，没有义务核实身份，到时候钱都要不回来。
　　
　　六，中介会不断地给你说，房子已经有人看中了，赶紧去看或者签约。大多都是假的，不用理会，促销手段而已。即使是真的，你也要看自己是否满意房子。满意的话，大胆侃价。
　　
　　七，上海的房价泡沫非常大，现在房价在跌，业主心里都没有底。因此，侃价的时候，直接半价谈起，没有不好意思的。价格可以谈，但是，起高了价钱，受损的是你们。例如，开价60万的房子，可以还价30万。可笑吗？我觉得很正常，它就值得这个价钱。
　　
　　八，中介费。坚持1%，就是50万的房子，就给5000元，他们不爽，那就拉倒，他们不赚算了。即使他们把过户、按揭都帮忙搞定，最多不可以超过1.5%，否则你们就是亏大了。建议心理底线就是1.2%。
　　　
　　至于转按揭的问题，看如下两个帖子，里面应当是比较详细的了。另外需要注意的是，如果上海的银行有直客式的按揭服务，可以自己直接办按揭而且方便的话，就自己办，中介费还可以更低。直客式按揭的意思可以在GOOGLE上面搜索查询。

lilyxuli

裂缝问题是有，我去我朋友那里都看到了，是地铁造成的

lilibama

哇！好便宜哦，现在要1万5了，我看中了这套，不过不敢买呀！怕是个陷阱呀？大家给点建议吧！

　　问：请问律师， 本人在海珠区金影花园看中一套7楼702、703的房子，是两套打通的大户型，但有两个房产证。原业主委托一位A女士销售该物业，并有委托书。本人通过其他途径了解到，该物业原业主为了换房，必须卖掉至少其中的一套。该A女士的以国外的家属购买为由，与原业主签署了卖房委托合同。双方协议其中一份在3个月内过户，另外一个房产2在两年内过户。由于我也只有一个购房名额,中介公司建议我可以只先买一套，过户一套，另外的2年自内再过户即可。我想A女士可能是一名炒家，因为现在的价格比原业主在网上的放盘价格高了很多。我担心其中存有猫腻。我想咨询一下，这样炒作是否有风险？原业主是否可能取消委托协议？原业主会私底下又处理了这两套物业吗？毕竟没有完成过户呀？
　　
　　　广东某律师事务所主任肖胜：　　
　　目前，的确存在这种炒家利用委托公证交易的方式，骗取不懂得房产交易流程的卖家，
　　炒家”们能通过层层关卡，在短时间内获利，是钻了“委托公证”交易的空子。按照正常程序，买家和卖家最终要过户才能完成一次房地产的交易。但是二手楼市的炒家们为了缩短炒卖周期，尽快转手套取高额利润，转嫁炒卖风险，并逃避正常交易应缴的税费，采取更为隐蔽的炒楼损招——委托公证交易：通过与原业主签订购房合同，然后到公证处办理公证委托书。即原业主把房产证交给炒家，并且办理一份委托书写明是原业主委托某某(即炒家)办理此房的房屋买卖、产权过户、收取楼款等事宜。这样，炒家就获得了处置该物业的权利，而且又避免了过户税费。
　　
　　广东某律师事务所主任肖胜认为，即使是A女士有原业主的《公证委托书》，但法律规定可以由委托人(原业主)单方面取消炒家通过委托公证，毕竟原委托人是否乐意委托，这是委托人单方面的意愿。A女士或者买房者自以为已经取得房屋产权，可以任意处置房屋，但是当中其实存在相当高的风险。因为房屋一天未过户都不属于买家，其间发生的变故实属未知之数。《公证委托书》可以由委托人(原业主)单方面取消，炒家极有可能财屋两空。炒家在转卖给下一手买家前，如果房屋遭查封，甚至被拍卖，炒家将无从追讨。
　　
　　此外，目前各公证处没有对公证过的房屋产权状况进行备案和公开，各个公证处之间无法互通查询，也就是说一个房屋可以在几个不同的公证处多次公证，而这些公证都是独立有效的，谁第一个完成过户手续，办出新房产证，谁就是房屋的权属人，其他买家均为受害者，所以炒家也可能成为受害者。所以表面上看，《公证委托书》是有法律效力，但并不是万无一失的。
　　
　　另外，在2年的过户约定期内，原业主如果到房管局进行挂失和重新**修改房产证密码，他依然拥有这一权利。那么您购买这两套物业自然存在极大的风险。
　　
　　所以建议不要购买，或者慎重处理

Max_max

？
来自[广州妈妈网iPhone版]