xiaoxiaochao

      刚买了一套带租约的两房，还在办理手续，马上要过户了，但是有个问题很忐忑：业主是把房子租给自己的一个拐弯亲戚的，一签两年，所以租金比市场价低很多，到现在租金已经低于市场价一千多了，租约是14年10月到期。本来楼主的意思是继续租给他到期，但是在办理手续过程中租客很不配合，怕以后麻烦，就想直接付违约金给租客，收楼当天请他搬走。问题在于：       1.如果付两个月房租做违约金，租客也不搬怎么办？（毕竟这样的地段，这样的房子，这么低的价格他很难租到同样的。。。）
       2.如果租客不同意搬，我作为新业主可以涨房租吗？
       3.过户时用不用暂扣业主一点首付，等收楼完成后再支付？
      恳求万能的妈网给予指导！

四四姑娘

房买了就是你的啦，签租约的是前房主，又不是你。协商也是他们俩的事情

~AzHi猫

对啊~~交不了楼叫卖家承担违约金~~

xiaoxiaochao

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当时下定的时候业主的意思是收楼时再协同我们重新跟租客签新的合同（因为我们当时想着不急住，也实在想买这套房子，就没想那么多），那么我们能不能不续签新合同，直接付违约金给租客？如果他不同意，我们能不能要求新合同涨房租？

四四姑娘

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奇怪，又不是你违约，交啥子违约金。违约的是前房东啊

hejye

应该由前业主处理好租客才能签约啊

zsuyoyo

法律上有个术语：买卖不破租赁，建议楼主查一下。

xiaoxiaochao

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嗯嗯，刚刚百度了下，那就只能继续租，直到租约到期了，那么我在收楼时跟租客重新签订租赁合同时能否要求随市场价涨租的？

kiroro97

租约到期再赶走啦

663454413

......

weiwyfyuyu

只能继续让他租下去的，哎，我也是租客，我的房东也想卖房子

带着孩子去旅游

房子交接时，你要跟租户重新签一个新的租约，可以协商一下按市价提高租金的事情，租户同意是最好的啦；如果租户实在不同意，就只能按原先的租约续签，反正也就只有不到十个月嘛，但是，一定要改成你的名字。这样，无论是赔违约金或者到期不续租，都是你和租客的事情了，千万别牵扯到前业主，这样会更麻烦。
另外，续签租房合同，你当然要求前业主把房子原先的押金给你，这个跟房款不是一回事。你担心的话，就扣起部分首付，要求前业主协助你们把新租约签下来再说。
还有就是，你买带租约的房产，需要有租户写”放弃优先购买权“的书面声明。

RIAN妈

   

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嗯嗯，刚刚百度了下，那就只能继续租，直到租约到期了，那么我在收楼时跟租客重新签 ...

卖房带租约卖的话，你是需要承接上一手的租赁合约的。但只要合约里有写明你赔2个月房租就能提前解约的话，我觉得你可以这样操作。小钱出大钱才

helloshirley

我记得买房的时候研究过，法律上规定，在卖房期间如果租客没有出具同意业主在他租房期间卖的话，你们是不能强制执行的，因为虽然房子不是他的但是这段时间他已经租下来了，租房合同同样是受法律保护的，所以楼主要有思想准备。
如果你们买房的时候是知道人家是带租约的，自己不去详细了解租金到期日等情况，三方没有讨论好如何做出补偿，谁做出补偿的话，现在都为时已晚，只能尽量补救，怨不得人家。
还是和气生财吧，买房是好事，别为这个烦恼了，租金是小事，能贴补一点算一点，房价是大事。

xiaoxiaochao

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嗯嗯，多谢美妈的回复，很详细，我们现在已经在让中介和业主帮我们跟租客索要一份“放弃优先购买权”的协议书了，希望能顺利拿到手，毕竟已经过户了，折腾了这么久，实在不想再麻烦了。至于租金，我们决定按原租赁合同来，只希望到期后租客能按时搬走，我们能顺利收楼！

xiaoxiaochao

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研究了下他们原来的租赁合同，没有写明付2个月租金就可以提前解约，是当时业主这么跟我们说的。

cmspeed

绝对给两个月违约金把房子收回来,不然过了半年你去收楼时,房子里改晒样,你找谁啊?

美好新雅

一定不要把钱都给业主啊！我今天才交接好！都给啦就拿他们没有办法！一定要留交楼时的押金！我刚买的教训 (来自手机端的回复)

xiaoxiaochao

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因为原来的租赁合同里并没有写明付两个月违约金就可以提前终止合同，我们担心租客会不同意。