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牛刀：上海9月将迎来第二波抛盘高峰



上海要买房子的朋友真的不要着急，上海房子多的是，而且各种价位的房子都不缺。从目前的财政政策和货币政策来看，已经为二手房交易提供了十分宽松的环境，一些积压在炒家手上的楼盘将迎来抛盘的高峰。

炒家的目的很明确，只要房价还在涨，时间再长他也敢持有。一旦房价上涨的预期像个泡泡一样破灭后，手上的房子一天也不愿意留。但是，奇怪的是，中国楼市的炒家喜欢扎堆，要跑大家一起来跑。

仅2006年和2007年两年，上海有1600万平方米近15万套的房子被炒家买走。很多没来得及脱手的已无利可图，其中，仁恒滨江、世茂滨江、新天地、济南路8号等许多高端豪宅房价起落巨大，很多炒家已经无法再坚持下去。

在上海的炒家分两大群体，一大群体是以摩根大通为代表的外资机构，专注高端豪宅、高档公寓、甲级写字楼和商业地产的炒作；还有一大群体是江浙两地以温州人为代表的人数众多资金庞大的炒楼群体。江浙两地的炒家，特别关注外资炒家的动向。

上月，摩根大通以每栋比当时购买价亏损50万元的代价，抛售了100多栋别墅。掀起了上海今年第一轮炒家抛售高峰。随之，上海的各类豪宅遭到疯狂的抛售。抛售的原因有两个，一个原因是没有高位接盘人，二是租金剧烈下滑。相比去年，上海新天地高级公寓，租金由每月的8万元，下调至今年春节后的4万元。租金的下调，对高档公寓来讲影响是巨大的。

不仅如此，豪宅价格的大幅下降，直接拉动普通住宅的价格下降。同样，今年春节后，许多楼盘租金下降，中凯城市之光、中远两湾城、新湖明珠城等租金已经下调20%左右，仍然有大量的房子无人承租。当租金无法抵偿月供时，许多炒家就会毫不犹豫的出售房子。而普通住宅的大量抛售，直接影响到上海整体房价的下调。

市场有其内在的规律。中国一线城市和杭州、南京、大连、武汉、长沙、成都、重庆等二线城市，在过去的两年有太多的房子被炒家买走。中国的炒家和外资炒家不同，外资以整栋或整层购买为主，而大多数中国炒家以一套一套购买为主，而且购买兴趣和购买特点也不同，因此，中国炒家抛售也是一套一套的抛，对个盘有影响，对区域和整体影响不大。

就上海而言，普通住宅的炒家抛售现在已经开始，预期形成高潮要到今年九月。从中介接受委托的情况看，卖家主动降价已经非常普遍，包括内环一带的房子挂牌价已经比去年低了20%至30%。而新盘开盘价更是大幅走低。与北京和深圳不同的是，上海新房存量压力不是特别大，所以，炒家抛售对房价的作用影响非常大，我们不妨多加观察。

九月是上海往年的销售高峰，也是开发商的推盘高峰。正常情况下，炒家从3月开始逐步抛售，在九月也会形成一个高峰。我们现在还不能判定，上海楼市对炒家抛盘的承接力究竟有多大，不过从五月分应该看得出来。如果五月份，不能有效放大成交，表明市场承接力非常弱，那今年上海房价降有一个剧烈的下挫。