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（大概因为是从WORD拷过来的原因，前一个帖子太多乱码了，重新发一次吧）
从3月到7月24日，完成一买一卖。从天河搬到南沙。中间的酸甜苦辣就不多说了，只能庆幸最后的结果还是比较顺利。卖的时候，买家和中介耽误了不少时间；买的时候，因为赎楼原因没有选择按揭，中间也走了一点弯路。然后许多时候都是在妈网上找交易流程，但感觉不少人写的都不是很全。个人就把这两次交易的过程和注意事项记录下来，给到大家一个参考吧，也算是对妈网的一个回馈。
一、放房/看房
这个过程比较简单，主要的就是跟中介谈好中介费。我们卖的时候，被中介忽悠，许诺给0.5%的中介费，最终折合到总价的减免中。正常的话，放盘是免费的，买房才需要给中介费。我们的买卖都差不多是1个点。卖时是裕丰，买时是古格（南沙）。相对来说，裕丰比古格专业一点，不过也看店和人。后来我们看中了南沙的一套房，让裕丰帮我们谈，结果就直接搞砸了，一直有点耿耿于怀。一般来说，现在的中介费都可以谈到一个点左右（小户型的可能贵一点），链家系的贵一些（包括链家、德祐，尤其是走贝壳网流程），正常2个点，但工作人员透露的口风是可以谈，感觉上1.5个点是问题不大。
另外给到卖房的一个建议，中介会让员工假扮购房者来压价，一定要擦亮眼睛，不要上当。我们当时卖房时咬死了一口价，并另外委托置家买卖，同时也联系了链家准备上贝壳网，然后怀疑是裕丰让他的员工假装是置家中介，大呼小叫说你的价格太贵了，他们没有卖这么贵的，放一两年才有可能成交。一开始没反应过来，以为我们的价格不符合市场价，最后被成功压价。后来才反应过来应该是中介伎俩。我们的房子至少卖低了10万+。
建议买卖双方都上贝壳网了解市场行情。贝壳网上的价格是真实的，其他的平台太多水分，比如安居客等。另外也可以在贝壳网上看好房子，再联系非链家的中介去谈，降低一点中介费。
二、双方签订意向合同
这个没啥太多需要注意的，主要就是注意违约金，以及过户的家具、家电。如果存在一定的变数，如卖家房子存在法院查封等因素的话，需要写好和平解约。
准备材料：身份证，查册资料（任意一家房管局24小时自助打印，可同时查家里所有人的名下房产），房产证（如果房产证抵押在银行，需要申请加盖银行章的复印件）
三、网签
签了意向合同后理论上就可以网签了。一般大的中介都可以直接在分店或者是总部进行网签，好像模式都不一样，周末可以安排网签。在裕丰网签时，我们要在手机上操作，并人脸识别，在古格就全部他们替你办好。记得让中介多打印一两份网签材料，自己至少带走一份，后续可能有用。
准备材料：
业主：夫妻双方本人携带夫妻双方身份证原件，双方户口本原件，结婚证原件；房产证原件（或者复印件加盖银行业务章）。
买家：夫妻双方本人携带夫妻双方身份证原件，双方户口本原件，结婚证原件。
四、确定按揭/赎楼公司
我们卖房是找的第三方赎楼，还算比较靠谱。赎楼有两个方案，一个是垫资过桥，1.8%+公证费（从垫资到收款1个月内，超过1个月要再加钱，另外收款是从首付款里扣减，好处是不限制按揭银行），二是跨行赎楼（类似于早期的转按揭），我们最后谈下的费用是1.1%+银行利息（一个月0.6-0.7%）+公证费（700元，实际上就是找个名目收钱，没有任何用处），费用是包三个月，即从垫资到收款不超过3个月，费用都是1.1%，利息按实际时间收取。有看到别人说是可以0.8%+0.4%的利息，但是我们咨询了几家，都没有做到这么低。另外买家一起谈好按揭费2000元，包房产评估。我后来买房时本来也想找他们按揭，南沙的按揭费他们报价要3000元。
赎楼是整个交易中最麻烦、也是出意外最多的环节。主要是几个问题：
1）尽快提交赎楼申请。我的是招行，审核周期是22个工作日（一个多月）。据说年初招行有活动，一天就审核完毕（估计是资金紧张，想尽快回款），而近期央行放水，所以银行是闲置资金太多，因此想提早还款难，放款就快。据说工行最慢，有的要三四个月才能完成赎楼。我在南沙的卖家是自己赎楼，建行，从申请到涂销大概花了2个月左右。我的也是最后被逼的没办法，自己联系招行的客户经理，提出把我在南沙的按揭仍然放他们招行，最后才给特批，无须等到提前赎楼审批结果，只要赎楼资金一到账，当天就扣款。但扣款-涂销，仍然等待了一个星期。赎楼最快的，就是赎楼的银行，跟新按揭的银行是同一家，这样一两天就可以批下来。但是转按揭好像只有四大银行才能做，招行做不了。我赎楼前后花了一个多月的时间，这个是最浪费时间。也因为赎楼原因，自己跑银行按揭，后续就没再找按揭公司代办。算下来加上一些走弯路，实际时间还更节省一点，费用就不用说了，一分钱都没再掏过。缺点是不能比较利率。好在最后招行有活动给降了利率，跟按揭公司推荐的也都差不多了
2）垫资过桥，需要收走赎楼方的银行卡、身份证、U盾、银行卡绑定的手机卡。所以最好提前准备。身份证可以补办一张，上金盾网上查，有些派出所是24小时可以自助办理的（需自己拍好证件照）。U盾密码最好去银行重新设置，跟银行卡全部设置成一个号码，避免出错。我当时就因为U盾密码不对，浪费了几天时间。转按揭的话，这些资料等到过户完成当天就可以领取。垫资的话就需要等到扣款成功后才能领取。
提醒下：按揭可以自己直接去银行办理，免收任何费用，包括银行评估费等。
五、提交按揭申请
我的买卖都是组合贷。商贷因为是要招行赎楼，所以提早了一个多月提交，一直等到卖房交易完成，查册名下无房时才正式进入按揭流程。
如果是正常的按揭，可以让银行代为一并提交公积金申请。那样的话就简单许多。
公积金贷款最便捷的方式，便是自己在微信上关注“广州住房公积金管理中心”，自助提交申请。按照流程规定，从提交资料到审核通过最多3个工作日。比柜台申请高效多了（柜台申请正常7-9个工作日）。前提是资料必须填对。我个人资料有三处填错，其中一处是房产证漏拍了楼层分布图，这个审核时被退回补充提交就可以。一处是共有产权人页面无须填写自己资料，只需要填写对方资料（如夫妻），这个并非原则性问题。最主要的一个错误就是放款银行一定要问清，一般是**银行广州支行，我错填成了开户支行，最后面签时被工作人员指出，只能作废，重新走线下流程申请。那工作人员不错，给加快了进度，最终4个工作日重新接到面签通知。面签通过后，需要返回银行盖章，再由银行工作人员拿回公积金担保公司处，正常是三个工作日。最好催一下你的银行客户经理。我的是刚好商贷同期下来，客户经理连同商贷同贷书和公积金同贷书一起拿给公积金，在过户的时候公积金的工作人员一起带到房管局。
自助申请需要的资料，按照流程来准备好就可以。提交申请可以选择就近的公积金办公地点，不需要是房产所在地。面签时，如果买卖双方都是共有产权，需要一起到场；如果只是一方产权，那么一方到场就可以。
公积金完成面签之后，一般一个工作日就会完成首付托管资金扣款。
商贷倒是需要夫妻双方一起到场，有个签字需要双方。
商贷、公积金现在都不需要自己查征信了，其实现在有不少银行都提供在线自助查征信，像我自己就上招行APP上申请征信查询，然后将PDF发送到邮箱，自己打印出来。征信不超过6次违约，都没有什么影响。
公积金是不需要线下房产评估，有个线上自动评估，不过要求每月还款金额不得超过公积金缴纳金额的50%，另外一手房贷款期限不超过30年，二手房不超过20年，最高金额不超过60万，可以夫妻两人一起申请公积金贷款。
商贷要查流水和负债率，如果有大额贷款的话，银行会要求你先还清。如果个人的流水、征信或者是负债率不合格，就最好找中介公司替你搞定，前提是支付一定的手续费。
商贷的利率会根据实际情况进行调整的。我的是5月份提交的商贷申请，当时是4.65基准+35BP，7月份正式审批时，刚好招行有个优惠活动，降到4.65基准+15BP。也算是小幸运。
纯商贷的话如果找一些外资银行，利率更低，之前我收到的最低报价是汇丰还是花旗4.6%，不过外资银行就不接受组合贷。
公积金资料：
（买家）
1.夫妻双方身份证2.夫妻双方户口本3.结婚证4.银行卡
5、网签合同
6、承诺书、金融授权书、征信查询授权书（线上申请，线下应该不需要）
（卖方）
1、身份证
2、银行卡
3、房产证
六、税审
过户之前需要先进行税审，我的是中介代为办理的，具体流程不清。只知道几个细节：
·税审跟按揭流程无关，不需要等到同贷书下来后才开始申请。正常审核时间是1-3个工作日。
·税审通过后，需要在15个工作日内完成入户与交税，否则将产生每天万分之五的违约金，所以也不宜太早。组合贷可以拿到其中一个同贷书的时候再开始提交税审
七、预约过户、抵押
公积金处收到银行提交的盖章资料之后，正常1-3个工作日会发出一条通知，内容大意是已完成面签，请预约抵押登记的时间。
这个最好自己关注“广州住房置业融资担保有限公司”微信公众号，绑定个人资料，可以及时查询进度及办理流程。
收到短信，并确认商贷同贷书已下来，就可以预约过户和抵押，广州市规定只能申请两个工作日之后的抵押申请。另外公积金的办公时间是有限制的，天河的是周一至周四上午9:30-12:00，南沙则是周一、二、三、五上午9:30-12:00，最好自己确认下房产所属区域的办公时间。
抵押是由买家申请，过户则由卖家申请。需提醒的是，过户和抵押的可预约时间未必一致，最好先确认好可预约时间，再一起选择， 如果无法协调的或者想赶时间的，就去房管局现场取号。只是现场取号给排的时间会晚一点。我们当时申请时，抵押先选了周四，过户只有周五时间，后来就没有预约过户时间，周四去了现场取号，刚好有人取消预约，工作人员就把号给了我们。
八、过户、入押、交税、赎楼涂销、水电煤气过户
这五个现在是可以一站式办理。赞一下南沙房管局，过户和交税是一个窗口，同步办理，非常方便。只要资料齐全的话，基本上十多分钟就可以办理好。
水电过户可以现场办理，煤气过户可以现场预约入户检查。这些可以凭借过户回执的拍照就可以办理，卖家可以不用到场。
查册可以当天在房管局过户时现场查询及打印，不需要额外跑一趟。另外办理过户之前，需要提前联系公积金的工作人员，让他将公积金资料和商贷资料给你；办理过户之后，需要将回执给回他。同时签订一份委托书，到时新房产证会由公积金和银行那边代领。
过户完之后其实就没什么事了，尤其是招行这种要将房产证收走的。。。
新房产证正常是一周内出来，一般3个工作日。新证出来后3天内公积金会将首付托管的部分放款。最近银行比较宽松，放款超快，我卖房的时候是首付放款后，第二天就收到商贷尾款，第三天收到公积金贷款尾款。
过户需准备的资料：
（首套买家）
1. 身份证(夫妻双方）原件及复印件正反面 2份
2. 结婚证（离婚证、离婚协议、法院判决书）原件及复印件 2份
3. 户口本（户主页+夫妻双方+未成年子女）原件及复印件 2份 复印格式（户主页+个人页），复印同一张A4纸
4. 有效期内的以家庭为单位的查册纸（夫妻双方+未成年子女包括曾用名）(查册有效期为3天)
5.非广州市户口提供近5年不间断社保或个税
（卖家提供）
1.身份证（夫妻双方）原件及复印件正反面 2份
2.结婚证原件及复印件 1份
3.户口本（户主页+夫妻双方）原件及复印件 1份(户主页+个人页）
4.有效期内的以家庭为单位的查册纸（夫妻双方+未成年子女包括曾用名）(查册有效期为3天)
5.房产证原件及复印件1份。备注：还需复印图纸页按1：1比例复印（2张）
6.若有抵押情况下，须带齐银行出具的赎证资料
整体上讲，买卖双方需要出场的：合同签约，网签，公积金面签，商贷申请（面签），过户，一共五次。另外我作为买方，因为自己申报按揭，然后除了交税外，没有再额外交过一分钱。
最后建议大家关注三个微信公众号：
1、广州住房公积金管理中心：可以线上申请贷款，预约面签，了解进度等
2、广州住房职业融资担保有限公司：主要是预约抵押
3、广州不动产登记：主要是查册，及时了解自己名下房产信息，也可以将查询信息下载下来提交给到银行，免去房管局打印查册
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发表于 2020-7-24 18:57
