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本帖最后由 谭明霞139 于 2019-1-26 12:34 编辑
2019,经历了2018年的淡市,从2018年12月20日后,楼市回暖,这个时候,只要看了两个月以上的友友,都知道,或者是都能感觉到,2019是最适合入手的时候,那,买哪里呢?
首先,看预算,看自己的口袋里的钱,其次,看购房资格。
【1】有购房资格:
在预算允许的情况下,越中心越好。
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中心的概念:
你登陆高德地图,把地图缩小到相对小的程度,可以看到,广州目前有大概的2个环线,内环和广州环城高速,内环,也就是之前的东山区、越秀区,25年前,那里是整个广州的核心区,到目前为止,那里还是被称之为老城区,如果学位要求,有资金,工作也在那附近,首选那里。
那如果老城区的旧和交通,你无法忍受,而资金又允许的话,那么首选珠江新城。
为什么?因为珠江新城经过了15年的开发,现在是广州新的核心区。
珠城的房子就一定很贵吗?不见得,单价来说的话7万---18万都有,7万来块的刚需盘,还是有那么几个小区的,因为关系到广告,所以在这里就不明说了。
而如果珠城的预算实在是太高,那就建议选择金融城板块。
这是一个正在崛起的板块,因为珠江新城又到了之前内环那样没有地开发的尴尬场面,所以政府东移,划了一个圈,也就是金融城。可以这样说,金融城,是下一个广州的核心区。
不过可惜的是,金融城板块由于地块属性的原因,全部都是商业用地,住宅用地非常紧缺,现在在卖的一手就2个楼盘,价格在5-7万左右(没有算捂盘惜售了十几年的江源半岛),临江大道一脚油门的事,这个价格还是有很大吸引力的,并且户型以刚需为主。
而二手房源,相对比较少,这是刚需们的痛点,也会是以后成为业主后的一个爽点。原因:
金融城号称比珠江新城更大的投入规模,从2012年开始到现在已经过去了6年了,限高解决了后,相信很快3-5年就能形成规模,而日后写字楼海量的高级白领金领,他们的刚需,将会直接推高金融城的住宅房价。挂帖,大家拭目以待。
如果金融城的电梯楼预算不够,那金融城二期核心区后面,靠近黄埔大道那边,还有一片80、90年代建的楼梯楼,不要小看它们,金融城无住宅用地,8年后,那片地将会是金融城板块最漂亮的住宅区。那边的城中村于2018年11月已经有好几个村签了拆迁的名字了。
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以上的三个区域,都是广州最核心的区域。
那如果预算不允许,或者是工作地点离这里远,我个人建议,还是以工作地点为中心。
因为房子是拿来住的,第二才是它的升值空间。
但是还是很多人会说,不涨,我买房来干什么?对头!不涨,不如租房。买它做甚。
虽然我是做房地产的,但是我也觉得,房子是不值钱的,就是一堆钢筋混泥土,砖头能值啥钱? 值钱的是地段!
就好像一个女孩子,在很多男人眼中,娶她的礼金该给多少,不是因为她有多漂亮。
漂亮只是决定到底娶不娶她的一个因素。而出身,才是影响给多少礼金的因素。越南美女、河南美女、潮汕美女的礼金会一样吗?那再来,看一下开发商,屠夫的女儿、李嘉诚的女儿,能一样的礼金吗?
同样,我们自己本人,是不值钱的,值钱的是我们的脑袋、思想,这也就是价值所在。
房子的价值在哪里?假如我买不起核心区的房子,哪里的房子价值更高呢?这个时候可以考虑次核心区。
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次核心区,首选海珠区、白云区、荔湾区,如果有名额不住,可以考虑南沙区。
1,选海珠的理由:广州地铁11号环线呼之欲出,11号环线,是广州第一个地铁环线,也将是未来10年内的二环发展趋势,生生将广州环城高速变成广州三环。
地铁11号环线的细节,可以看上图,目前有在建、有规划的地铁线路基本上都在上面了【其中,浅黄色为规划待建的线路图】
俗语说30年河东,30年河西,海珠发展也是很久了,但是因为地段问题,商业等核心配套始终过不了河,海珠区以一个元宝状,位处于广州的中心位置,却始终不如河北边的发展,可见,经济、商业,珠江新城还是不可撼动的核心区。希望这次的11号线,能带动海珠未来的发展。
海珠比较崭露头角的,还是珠江的沿江地带,珠江新城的对面,过河便宜几万/方,自住客户还是可以考虑的。
而金融城的对面,琶洲国际会展中心发展得也不错,旁边楼盘也表现不俗,8万+的价格,并且是豪宅。
刚需可以往南一点,广纸新城沿路往东,到赤沙窖一带,以后都是11号沿路,发展差不到哪里去。
2,选白云区的理由:
白云区,有白云山东面的白云新城。白云新城萧岗站附近,楼价6万-9万/方,并且都是豪宅,1500万+的。
白云新城的规划,也可也百度搜索。
如果只有一个白云新城,那这个位置也会让给广钢新城了,因为毕竟现在政府把广纸新城、广钢新城都串联在11号环线上了。
这就不得不说现在白云区在建未通的几条地铁线路了,一条,8号线,从文化公园直达白云湖,这条线,以后广州11号环线上的人,都可也地铁直达免费的美丽的白云湖。
一条,13号线延长线,从西场穿过纪念堂从珠江新城马场路穿过天河公园站,接通鱼珠站,既给了核心的商业配套(站),又打通了白云、新塘,缓解了5号线的压力,未来5号线还是以运营中心区域为主。
还有一条,从金沙洲浔峰岗经过人流CP新市墟往淘金路……还有一条14号线二期……
以上,也就是说,白云新城西面,目前0地铁,将来有4条地铁站,那升值空间,还是值得期待的。
3,选荔湾区,这里说的是广钢新城。老荔湾区,等同于老城区,参照第一条。
为什么会把广钢新城放在广纸新城、白云新城后呢?它本来是有11号地铁环线加分的,但是实在是有些偏,都和佛山挨着了,佛山也有地铁直达,价格比广钢便宜将近一半,给广钢严重拉后。(个人意见,非喜勿喷)
回顾一下,
核心区,首选:越秀区、珠江新城、金融城;
次核心区,首选:海珠区、白云区、荔湾区;
发展区,选择番禺区。
如果不考虑自住的话,有名额,长线投资,首选南沙。南沙自贸区,粤港澳大湾区,广州南部,有深港港口,个人还是非常看好的,只是目前的交通,离市区太远,没法子自住。
那如果:自住,刚需,资金量不高,想电梯,3万+单价,买哪里呢?
东圃 都4万+的单价了,番禺的电梯也4万+了,哪里有我的家?
不要担心,车陂地铁口附近有几个电梯楼盘,位处于金融城的辐射范围内,可以说是价格洼地。有心的友友,可以以车陂地铁站为轴心,趁着2019年年头,去淘淘笋盘,迟了就都进入4万+了,就三几个月吧,立帖为证哈。
还有一个,黄埔区,黄埔区也有名校。不过说实在的,黄埔是我最不熟的,我是那种性价比和空气质量都比较在意的,之前去过那边都是工厂,没怎么踩盘,不好评论,略过吧。
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非限购区域,广州只有增城、从化、佛山部分区域、东莞二手、中山二手、惠州,如何选择?
1,最主要的,还是看你的需求,投资?自住?自住的话,哪里上班方便买哪里,说多了都是废话。
2,投资,非常佩服阁下!你肯定是在限购区域已经有几套房子了,也看好这个市场,相ZF可以斗赢米国,不然,你也不会在这个时候选择第三套第四套的投资了。
这个时间,非常的合适,中国的中小企业,在中美贸易战中,倒下了一批,放水3万亿,其中有很大一部分,进入了企业,为中国的各企业家们致敬!ZF也给足了诚意与爱护,很大产品利息比房贷还低,期望能借着这次契机,转型成功!非常的期待!祝福!
接下来,应该还会有数次降准,个人并不期望降太多,如果分多次小额降准,可能会更好些,希望能给刚需们尽量长一点的考虑时间,像08.09年那样,4万亿全部流入房地产市场,是非常恐怖的事情,市场需要很长一段时间来消化,并且当初那种热烈环境,并没有给到刚需们太多时间,基本上红利都被业主们拿走了。
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假如,你想拿这一波的红利,真的要抓紧了,没名额,首选增城,以地铁沿线为主。近地铁,刚需投资首选,配套可以暂时忽略,大品牌也很重要。【哎呀,不能打广告的,根本就不好说嘛】
然后从化,从化不限购地铁口从近由远,依次为 :太平、神岗、赤草、从化客运站、东风。地铁沿线。
东莞,中山,有资金也可以关注一下。惠州,深圳客比较多投资那边的。
中山,一手要三年才出证,惠州,出证后3年才可以卖,所以,非广州区域,个人比较看好东莞。人口即红利,其中,中山常住人口最少,广州常住人口最多。
关于人口,这里就不贴图了,图太多,自己研究吧。
文中有什么失误的地方,欢迎大家指出,我将第一时间修改,谢谢大家!
(本文为本人的个人看法,仅供参考,文中配图,皆为本人研究众多资料后整理出来的,欢迎转载,并请注明出处,谢谢!)
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