游民老汉

你知道的，广州房价2016年轰轰烈烈的走上上涨的快车道，在顶着深圳投资人的枪林弹雨中不断冲锋，11月底的广州百城房价指数上一举越过山丘（2014年1月的18497元/平），猪城新房开盘8-10万也淡定地销售一空。同期（10-12月）深圳上海调整势头已经非常明显，深圳2个月跌了2%（实际10%都不止），上海略有跌幅。种种迹象让广州朋友们欢声乐舞，作为唯二没有调整过限购政策的广州北京房市，是不是能够在新的一年高枕无忧？我看未必！来盆凉水洗洗往日灰尘，轻装上阵不是更好吗。

图一

[size=21.3333px]图一

波珠桑

要崩啦
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游民老汉

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图三

图3

图二

图2

不乐观的有以下几个理由：

广州整体二手房网签量峰值出现在8月份，之后三个月情况没有好转，下滑了24%，预计12月情况也不会太好（如图3）；值得一提的是，此前曾最受购买者喜爱的天河二手房早早在5月份达到峰值了，从此再也爬不起来，下滑超过40%是妥妥的，说明高端住宅的有效购买力已经缺失，但是一手房开发商不理这一套，加上多家地王轮番轰炸，房事火的发烫，毕竟库销比3-4个月给了开发商勇气。依老汉的经验，二手房拐点推迟4-5个月是极限，全国各地都这样！无一能逃，因为二手房交易是最最真实购买力的体现，剩下几个月无非是开发商拔高冲刺！

游民老汉

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图4

图4
广州是2013年11月开始实行三年限购政策的，理论上10月份就可以入市了，盼望天河接盘的炒家们的希望落空了，因为太贵了！那屌丝们都干嘛去了？你没看到外围的南沙，增城的二手成交在稳步攀升吗，哈哈，这就是他们的选择（图4），新闻已经说了：值得注意的是，11月的网签量外围首超中心区，成为广州二手楼市成交的主力军。150W套均价格是他们能承受起的.

游民老汉

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图5

图5

国庆以来全国上下发布的楼市调控政策已历经二个月的发酵，郊区就能幸免吗？俺看未必！

图5说的是一手房的顶点判断。10月份俺发现了萝岗（黄埔成交的大头）的一二手网签比例达到9：1，这是一个非常危险信号，卖9套新房，才成交一套二手房，请问如果不调整，你的新房未来如何出手?根据北上房产大拿的统计，全国优质新区，新型城市最多2个月能站在3：1之上！所以老汉预测萝岗未来2个月市场迅速冰冻。有人说了萝岗未满2年的占大多数，但老汉的经验来说，行情看好的话5%的营业税不是买家下定的阻碍，南沙和增城的情况稍好，但也快到极限了，春节后大概率要收敛了。

市中介协会则分析认为，目前情况主要受三大因素影响：第一，国庆以来发布的楼市调控政策已历经一个多月的发酵，加上行政部门为规范房地产行业及市场开展了一系列的专项整治，楼市逐渐进入良性调整期;第二，随着春节渐近，买卖双方的成交意愿有所降低;第三，贷款申请难度加大，一方面，广州市住房公积金管理中心加强了贷款审核，自11月1日起，六种情况将被限制贷款且以缴存基数认定收入;另一方面，年底银行额度有所收紧，按揭贷款审核较为严格。

老汉认为以上协会的观点有一定道理，包括广州政府的限签措施，但改变不了大局，广州短期基本到顶了，未来调整的话，会飞的更高，毕竟广州本轮整体涨幅落后一些（大概1/3到1/4的样子），广州的人口涌入也是十分明显的，上上地铁能客观感受到。2017年小幅波动是最理想的！

鲁汶2

先顶数据帝在细读
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dotaman_2014

那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的，手里有些钱的都会想着搬回市内。  现在周围不少住郊区同事都在心烦一件事，孩子上学
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chasedreamhouse

无论结论是否正确，都为你这种分析点赞
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anye1231

无论结论是否正确，都为你这种观点点赞，
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5201314candy

总是装经济学家
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|熊高儿

居然在妈网中介频道说房价居😄😄😄
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|熊高儿

居然在妈网中介频道说房价跌😄😄😄
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游民老汉

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你难道无视最近一手日光盘越来越少吗？你难道无视开发商现在为开盘去化率开始担心了吗？

游民老汉

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房价一直涨，中介也没好处，业主天天跳价也会搞死中介的，博弈振荡符合各方利益洒。

游民老汉

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郊区的配套已经这样了，只会越来越好。当然预期太高肯定是会吃亏的

vickyfeifeilove

   

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那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的，手里有些钱的都会想着搬回市内。  现 ...

说一定后悔真是太过武断和绝对了。每个价格区域都有适合的刚需人群。市区的房子，不是每个人都买得起。同时番禺南沙增城的就业人数也在不断上升。这些都是杠杠的购买力。
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游民老汉

   

vickyfeifeilove 发表于 2016-12-26 23:45
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那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的，手里有些钱的都会想着..

萝岗科学城有希望成为广州第二个中心，萝岗增城还是有希望的。目前教育资源也逐步完善，环境问题是挺大的，不过国家层面的环境整治已经抓得比较实了，萝岗居民只要坚持，效果不会差。
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扫地僧2007

   

游民老汉 发表于 2016-12-26 23:56
vickyfeifeilove 发表于 2016-12-26 23:45
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那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过..

广州东进南拓，认同。
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yanyan

一手限制网签，连我这个大妈都知道。居然拿一手网签做分析，我只能说佩服你的精神，但是得出了相反的结论，误导刚需一族，这样真的好吗？
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