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本帖最后由 kongao0204 于 2021-2-20 13:00 编辑
前言一：
已收房，具体的网签、贷款、过户进度可以看这个帖子http://www.gzmama.com/thread-4711581-1-1.html
前言二：
看房陆陆续续有一年了，其实一早就想出手，无奈有社保3年的限制，看的小区、房子多了，慢慢也形成了自己的一套对房子价值的评价理念，这里分享给大家，尤其是新看房的朋友，希望对你们有所帮助。
房子价值的6个要素(排名分先后)：
1、地段；
2、学位(地段的细化)；
3、户型(也包含楼层)；
4、朝向；
5、小区环境；
6、周边配套(地段的细化)；
每个要素具体就不说了，说起来每个都够单开一贴。
特别提下房屋装修保养，这是最容易让人脑子一热下定的条件，但实际上是价值最低的点，因为这个条件是可以自己人为轻易改变的，而上面的6个要素都是房子固有，很难改变的。注意不要被这点迷惑！
正文：
1、如何圈定看房大区域？
我的工作在天河区，行业来讲，基本也集中在天河区，主要是石牌一带和信息港附近。从工作便利(这点非常非常重要，过来人都懂)角度来讲，天河区是最优选择；考虑预算和价格因素，黄埔区是备选。
越秀荔湾上班，白云是不错的备选；海珠上班，番禺是不错的备选。地理上的接近意味着无论是公共交通，还是自驾，在未来的10年内都能节省很多的时间。
2、区域这么大，从哪里开始入手看房？
刚来广州时，租在brt沿线的金碧世纪花园，初期的看房就是小区内。租和买有很多的共通之处，能租的房子，自然也有买的价值。
金碧brt沿线，往北就是广园快速，地段交通凑合；学位比较烂；当时预算只够小两房，有个厅侧出阳台65平的户型还凑合，朝向有南向望花园的，缺点就是属于联排塔楼中间夹的户型，而且夹得比较死，视野限制比较大。小区环境不错，周边超市菜场稍远，还好小区内应有尽有，周边没有城中村，也是加分项。
看金碧时，买房理念还没有成型，只是隐约觉得有什么不对，所以并没有特别笃定要买这里，只是做了备选。现在回头看，金碧的小两房用6要素指标来评价，实在是稀疏平常，学位还比较差，不足以担当首选，作为备选还是可以的。
3、附近几个楼盘的对比
盈彩美居：
珠村片区的首推，性价比第一。地段交通来讲，优于金碧，离珠村brt更近，有公交b2a起始站有座，有便民电瓶车接驳地铁，未来13号线2期会设珠村站，开通前后，盈彩会涨一波，不过这是远期规划，还有待时日。学位盈彩小学，不算太好，略强于金碧。户型比金碧好太多了，虽然也是联排塔楼，但两塔边缘的距离远，夹在中央的户型视野仍然比较开阔，实地看房，遮挡感不强。小区内部人车分流，也比金碧好。周边有商场超市，还有各种饭馆，适合吃货，周边配套也比金碧好。各方面好不少，当然价格也比金碧高，我认为高得值，未来还会高更多。
当时预算多了些，看了85方的小三房，除了价格，其他都满意，加入购物车，但没下单。
中兴花园：
本来想看，具体房子没看成，房源比较少。盈彩的弱化版，1地段、2学位、6周边和盈彩接近，小区比盈彩差，价格低一些，在预算不足，又实在喜欢地段的情况下，其实选这种弱化版的是相当不错的选择。3户型和4朝向没看具体房子没看到，但其实没关系，自己去小区走一圈，1/2/5/6都可以了解到，3/4可以在网上看户型图，虽然没有现场看直观，但可以节省不少时间，再根据看到的1/2/5/6，就可以确定有没有实地看的价值。
美林湖畔：
地段交通不错，步行可以到地铁，边上就是公交起始站。小区内部环境很好，边上就是公园。缺点是周边是城中村，出了小区画风一变，立马从高大上回到现实。价格比较高，超出预算了。所以没有实地看房，仅仅走访了周边。总的来讲，性价比不如盈彩，但胜在房子更新。不知道户型怎么样，也许是大户型设计比较优秀，这也是能拉高均价的一个点。
4、东圃黄村片区
天河东这边从整体交通上讲，是比较出色的，到天河核心区，有brt，5号线，广园快速，另外黄埔大道车速也不错。去越秀也还行，5号线、广园快速走到头，黄埔大道走到头走内环，一路都没红绿灯。越秀是政治文化教育中心，天河是经济中心，去这两个地方都方便的片区，地段的价值还是不错的。这也是我把这一片加入看房清单的原因。
东圃的一票微小区(雅怡阁雅怡居等)：
价格实惠，地段交通适中，学位一般，主要是小区内部太小，基本没有小孩的活动空间，我比较重视这个，所以没具体去看。之前租房的时候有看过，内部保养是比较差，不过这点对买房来讲并不算太重要，重新装修就是了。天力居比较特别，小区比较大，缺点就是靠高速近，会有一定的噪音问题。这附近的优势就是价格实惠，预算紧张的朋友可以考虑，尤其是天力居，我认为是这一片比较好的。
东圃广场：
没去看过，对于小区，我的理解是麻雀虽小五脏俱全。周边比较熟，配套还是不错的。缺点也很明显，靠近高速。而且地铁这块有点尴尬，无论是黄村站，还是车陂站都不近，另外4号线本身周边的工作机会就比较少，一般都要换线。不过我觉得总体来讲，5/6两项比较优秀，1/2凑合，还是有购买价值的。
旭景家园：
这个要重点说下，这个小区去看之前，我抱了很大希望。5很优秀，内部环境还是很好的；2还不错，小区内部就有幼儿园小学；3/4看了，户型设计还可以，小区大，朝向肯定能挑到好的，也很优秀。但重点来了，这个小区的地段交通其实很惨，两条地铁从边上过，但3个站都离得远，很尴尬。出小区只有唯一的一条小路通往中山大道，而这条小路里承载了好几个小区的车流，我非高峰时段去的，就已经感觉到车速不快了，高峰时期估计要堵死，而且就算出来了，高峰时期中山大道依旧很堵。
这个小区交通要改善，新的市政道路规划迫在眉睫。但目前来看，看不到什么前途。当然优势也有，在2/3/4/5/6都还不错的情况下，居然还很便宜。实在是1太惨，大地段看着不错，具体到小地段惨不忍睹。可以忍受1的，可以选择这里，忍受了1，就能享受2/3/4/5/6，注意不要买朝向铁路的就是。
珠江熙苑和旭景同理。
城市假日：
没看，如果有后面可以出到黄村西路还凑合，不能的话和旭景家园半斤八两。价格还更贵。
羊城花园/远洋明苑：
放一起说是因为地段一致，brt边上还凑合，租房时看过远洋明苑，周边配套也不出色，学校也一般，价格也不贵。总之是不好也不坏的选择，特别的中庸。没有特别不买的缺点，也没有特别想买的优点。
这里特别提下天雅居，好像是教师房改房，没去看过，价格比较低，小区环境从百度实景图来看，内部还可以，外部稍乱。感觉性价比可能还可以，预算紧张的朋友可以去看下，买房改房要特别留意产权年限。
5、为什么都是电梯小区为主？
广州很潮湿，楼层太低，会长期受这个问题困扰。楼层高了，带小孩会很不方便。长期来看，楼梯楼的升值幅度会小于电梯楼。
但楼梯楼也有自己的优势，主要是两个点：1是学位的不可复制，非常好学位的楼梯楼，价值还是非常高的；2是公摊面积小，低总价的楼梯楼小户型，可以有不错的使用面积，对一部分非常急切买房，但预算又非常紧张的朋友来说，不失为一个选择。
6、棠下车陂片区
骏景花园：
棠下片区的明星楼盘，租房时去看过。同事朋友很多住在那里，所以去得也比较多。最大的优势是大，什么都有，同时也带来了看起来乱糟糟的问题。地段不错，是除江源半岛外离金融城最近的楼盘。学校也凑合，小区大环境稍微有点乱，不过里面分隔的小小区内部还是比较安静的。内部和周边配套很齐全，生活非常便利。小区大各种户型朝向也都有，总之是1/2/3/4/5/6都还不错的选择，价格自然也比较高。
天朗明居：
也是热点楼盘，离地铁比骏景近，小区外面看起来比骏景高大上点。实地看过房，有78平的小两房可以改3房，不过改出来的那个房间很小。小区是封闭的，内部没有骏景那么嘈杂。缺点是放出来的房源普遍靠马路，很吵，关上窗户也听得见，价格也稍高。整体小区和骏景来讲，各有优劣，看个人喜好。
如果预算充足的话，我会在骏景和天朗明居里选个合适的房子，这两个都是靠近金融城中还不错的小区，从地段上讲价值不错，因为一些原因，需要买3房，对这两个小区预算就远远不够了，只能放弃。
春江花园/阳光假日(下面有朋友指出，更正成阳光假日)：
地段差不多，也是不错的地段，离21号线棠东站很近。春江花园约了看房，进了小区，到了房门口，但因为一些原因没能进去。小区稍微旧一些，但价格也便宜些，其实是可以选的。不过楼房的设计感觉不太好，电梯过道占用空间很大，怀疑公摊大，实用率低。阳光假日没看，也是预算稍微超了。
预算不足天朗和骏景，又想买这个片区的，这两个可以看看。学位也还凑合，边上的泰安小学中学，上学近，小区里就有幼儿园。另外天朗对面的美好居也是个袖珍型小区，价格比天朗低，也可以看下。
检察院宿舍：
加装了电梯的楼梯房，比较不方便的是电梯加装在半层的位置，始终要上下半层楼梯，所以放弃了。价格不算便宜，内部环境还凑合。
棠德花苑：
租房时去看过，看的电梯房，整体比较旧，但小区里环境不错。离21号线棠东站也不远，自驾上科韵路、广园快速也都比较方便，交通还可以。因为以前是经适房小区，受一些因素影响，价格不高，就地段来讲性价比还行。想住市区近一点，预算又比较紧张，可以考虑这里。
天健上城/阳华国花苑/广氮花园：
租房时看过阳华国花苑，因为新，看着很高大上，户型设计也不错，小区内部环境也还行，价格也不高。最大的问题就是配套沙漠，周边什么都没有，买个菜都难。另外直线距离看着离市区不远，却是个公共交通的沙漠，公交线路少，也不是重要线路，出行一般需要转线。
还有就是毒地问题，这个我了解不多，不过广钢那个毒地也卖得不便宜。可见舆论的重要性。
另外提一个江源半岛和美林海岸，这两个比较贵，但受金融城利好的影响，有买的价值。有钱的朋友可以考虑。
7、老黄埔片区
金碧领秀国际：
现在租住在金碧领秀国际，对老黄埔也算比较了解了，基本上大部分地方都去过。在自己了解的区域选房的好处是很了解周边的交通、环境、配套具体情况，不会被忽悠。
小区活动范围小，自行车电动车来来往往孩子不安全。周边配套差，自己懒得做饭时，连个吃东西的地方都没有，就有一个沙县，早餐只有这一个选择。买菜也没地去，要么去丰乐菜市场，要么去怡港门口的百佳，都很远，夏天热得要命。面前有个华润万家，菜和肉有是有，但很坑爹，选择少不说，贵且不新鲜，肉不好吃。(当时租的时候就被忽悠了，看到华润万家，觉得还可以，正真住过才知道坑爹)
交通有brt，还凑合，但离市区其实挺远了，坐公交也比较花时间。2房的户型和朝向不理想，3房还可以。
优势自然是学校了，幼儿园和小学都不错。这里只适合非常看重幼儿园和小学学位的人买，只有2比较值，5/6很差。1较差，3/4因为其实是单体楼，也不算多好。我感觉这价格来讲，相当坑，不过学校在这里，买了也亏不了，多的是人接盘。
黄埔花园：
价格因素，没去看过房，离菜市场和百佳都要近一些，小区环境也更好，周边商业也发达，吃东西也方便，路边小店很多快餐，惠润广场里也有各种吃的和小孩玩的，西门口也有各种小摊卖菜卖吃的。交通上讲，离快要开通的地铁不算远，这点也强过金碧很多，也就学校这方面比金碧差一点，感觉价格还算值。黄埔花园缺点也明显，大车多，灰尘比较大。(当然整个老黄埔灰尘就大，港口摆在这里)。除了2，其他都比金碧领秀好，当然价格也高一些。
万科城市花园：
交通是老黄埔最佳了，5号线起点站，b17起点站，无论是走brt还是地铁都稳稳的有座。自驾上广园快速也很方便，中山大道东转黄埔大道也行。小区环境也是老黄埔最佳，人车分流，内部园林也做得很好。包括天河东和老黄埔，我看过的楼盘，还没有比这个好的。周边有个沃尔玛，其他各类店铺也比较多，门口有几家肉菜店，但离菜场比较远。
学位一般，只能说好歹有学校，还凑合。主要的缺点是离石化很近。
户型来讲，110的大三房户型很不错，可惜预算不足。另外有个主力户型是91-94的三房户型，有厅出阳台之外，还带一个可改房间的封闭阳台，对刚需来讲，是非常实用的户型。纯南朝向的比较少，一般是西南或东南。价格居中，我感觉性价比比较高，不那么重视小学的朋友考虑这里，生活上会非常舒适。
怡港花园：
没去看过房，小区内部环境还行，一开始以为学位是怡园小学，有朋友指正是港湾小学。均价和万科差不多，靠公园那边的次新房应该高一些。和万科比优势是学校和边上的公园，其他的不如。
天伦东时区：
这个没看过，内部也不了解，是个麻雀型小区，在荔园小学边上，我个人觉得这是金碧领秀国际的加强版，价格却和金碧差不多。建议考虑学位的也可以看看这个小区，生活上会比金碧领秀便利很多。交通也略好点，走路去地铁大沙地站不算太远，下面有朋友指出，走路大概要15分钟，那就不近了。
万科金色悦府：
很新的楼盘，看过一套，户型紧凑，85方3房。缺点是不通透，朝南和朝北都是单向朝向的。而且和金碧领秀一样就是一排楼，小区活动空间小。另外就是现在房子普遍没过2年，税费高。
另外提下君和名城，当时新房性价比还是很高的，可惜当时我没满3年，买不了。二手税费高，就显得不那么合算了。地段还是不错的。
总结下：
买房无非就是列出6个要素，然后拿看的房子去契合6个要素，选一个价格自己能承受的最符合这6个要素的房子。不同人需求不同，6个要素的偏重会有不同。但从市场情况来看，要素越靠前，对房价影响越多。
我的选择：
我选了万科的房子，90.4的小三房，套内面积72.6，实用率80%多点，封闭阳台应该有一半面积是赠送的。原业主把封闭阳台改成了书房，就是4房了。每个房间都不大，不过实地看空间还行。朝向西南，不算好，但租房多年，感觉阳光比较重要，阳光足的房子不容易滋生细菌和螨虫，所以还算可以接受。从户型看，西晒对客厅影响比较小，主要是两个卧室，准备空调硬抗，只能安慰自己还好不是直晒。(其实当时选房也有点急了，因为深圳暴涨以后，我就猜到广州肯定会涨，3月份以来已经很明显了，广州这边很明显有出一套抢一套的迹象，我社保马上就要满3年，能签就立马签了，没时间去选更好的户型朝向和楼层了)
通透性也还行，客厅一边阳台一边窗，4个房间两两对流，不过没实际居住，不确定通透性，业主住了10年，客厅没装空调，应该有一定参考价值。楼层4楼不高，不过因为一楼架空层比较高，所以也算可以接受。
最喜欢的两点就是小区环境和交通，小区内部非常适合小朋友玩耍，园林很好不会晒着，游乐器材非常多，同时万科的管理蛮严格，小区进出用的类似地铁的刷卡口，一卡只能进一人，每次看房都大费周章。交通就不说了，b17和地铁基本覆盖了整个天河核心区，随意换工作，公共交通都方便。不过停车位已经卖完了，这是个隐患。现在多出的车停在边上的小路上还够停，但边上的保障房小区就快盖好了，以后停车也许会变得比较难。
另外7号线二期会通过大沙东站，开通以后，从这里南去广州南站比较方便(刚好我回老家要坐高铁)，北上萝岗区府也方便，如果萝岗发展比较好的话，对这里也是个利好。
周边来讲，超市有沃尔玛，买菜的话，门口的3家菜店会方便些，菜场比较远。其他各类店铺非常多，边上的小区也陆续入住了，人气会越来越旺，商业也会更密集。对面的文冲村拆迁进展还可以，回迁房也都陆续入住了，现在做拆迁的是万科。老黄埔这边城中村拆迁力度比天河那边大很多，文冲、横沙(做这个是中鼎)两个城中村都已经在拆迁中，保利貌似也承担了学府里附近茅岗的拆迁任务。拆迁后市容改善，对整个老黄埔片区也是利好。
总之，天河东和老黄埔都比较适合工作在天河的刚需。天河东整体配套感觉比老黄埔稍差，但胜在更靠近天河核心区，所以价格也更贵些。
老黄埔小区环境和周边配套整体还不错，交通便利不至于像萝岗新塘那么远，价格相对天河低一些。劣势就是港口灰尘大，石化有负面影响。
补充于2021.2.20
几年没来妈网，因为最近心思活络了（想置换），又想来看看。
现在回头来看，当年我看房后的判断基本正确。当初看好的盈彩美居、黄埔花园各自都毫无争议的赢过了各自的对手。江源半岛、美林海岸、骏景花园也是金融城片区无可争议的龙头。
不过看走眼了天健上城，可能是受次新房溢价的影响（跟次新股一样），应该不是受奥体规划影响的，因为更靠近奥体、交通配套也更丰富的中海康城表现一般。
未来几年的话，我看好老黄埔的鱼珠片区，萝岗的香雪片区。优先选新房或次新房（价格3-4w最优，5w的也可接受），别看现在价高，未来涨得猛的可能也是这些。
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发表于 2016-9-19 10:53
