文泽仔仔

路过😄
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满足懒惰享受

美女律师好！我想买栋有确权的宅基地房，有可能合法吗？或是有什么方法把风险降到最低？

kweey

婚内房产双方名字～各占50％／现想过户为一方名字／办什么手续好
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tiffanyk416

   

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美女律师好！我想买栋有确权的宅基地房，有可能合法吗？或是有什么方法把风险降到最低？ ...

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bomen87

路过看看
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谢大宝

回复 jojo336 的帖子

你好，广州地区的话，银行现在贷款的比例和利息计算，都是看贷不看房。也就是只要你现在没有任何房贷，在银行办按揭贷款都算是一套房。只是说房管局的税费，还是会根据你实际拥有产权的房屋套数来计算。

谢大宝

回复 1149801391 的帖子

你好，一般来说，违约和侵权，只能主张一个。也就是说，如果X合同已经约定了相关违约责任，那么AB之间一般来说是按照X合同中的违约条款去定违约金数目的。
但如果只是按X合同来算违约金，远远小于A因为Y合同不能及时履行带来的实际损失。《合同法》上有一条相关规定，是说如果违约金低于实际损失的，可以要求法院或仲裁机构在原来约定的基础上提高违约金。
但这里的实际损失，一般来说必须是实际发生，而且有票据或者其他书面证据的，不能是预估或者口头上核算的数额。

谢大宝

回复 Michelle28 的帖子

一般来说，一手房的买卖合同虽然是固定版本，但开发商大多会在附件七的补充协议中增加很多所谓的“霸王条款”。关于收楼通知，一般来说，只要开发商按照合同上约定的业主地址进行了通知（大多是EMS），不管业主签收或者是拒收，或是地址改了没有进行书面通知，法庭上都会承认收楼通知已经有效送达的。
第二个关于收楼的问题，正规来说，肯定是先看过物业然后再签相关文件，但确实也有没什么底气的开发商，是要求业主先签完全部收楼文件，再给上去看物业的。倒不是小的公司才没底气，在广州赫赫有名的几家地产商里，现在也有这样操作的。遇到这种特别霸王的，说句实话有点人为刀俎，老衲也没有特别完美的建议，但最好录音录像一下。
如果是签收楼文件前，就看到房屋有问题的。这个应该也可以在合同里看到，一般开发商提供的条款都是，没有第三方鉴定出来的房屋主体结构问题，就都属于保修问题，而保修问题，对他们来说，当然是要在你收楼后慢慢给你修的。这种情况下，有人忍气吞声，也有人选择上庭撕的。只能跟你说一下庭上的大概判断标准。
主体结构这个肯定是扯淡（请原谅我的粗鄙），能拿得到竣备还有预售证还能真正开卖的，应该不可能再被检出所谓主体结构问题，但如果质量问题已经严重到“影响居住”了，就不再是开发商说只保修就只能保修的了。
如果达到“影响居住”的标准，也就是说业主签的“房屋买卖合同”，实际上连合同的“根本目的”都无法达到。我买房是为了“居住”，现在“不能居住”当然我不能视为已经收楼了。但是不是达到“影响居住”，这个确实要看法官的判断。

拿当天的报纸，显示出日期，在墙上的大洞，还有一切有问题的地方拍照。如果洞只有指甲盖那么大，法官估计也是不会认定这个已经“影响居住”了。但我也见过拍出来的洞比报纸还大的，最后结果是先整改，再交楼，而且延误的日期要判按照合同约定的比例给违约金。

谢大宝

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哈，术业有专攻。购房政策这个我真的不好说。不好意思了

谢大宝

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以前银行和房管局的答复都是，只看广州地区。目前银行政策应该没有变，但房管局那边，清远是不是真的也联网了，我一时不好答你。
你最好带着身份证，到房产交易中心大厅的机子上查一下。如果能自动打出无房证明，在房管局的系统上应该你再购买就还是一套房，如果无房证明已经打不出来了，那可能就是系统上已经登记到你有房产，最好到查档窗口确认一下。

谢大宝

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风险就是，木有产权啊~~呵没事就还能住，有事的话，运气好的能要回点钱

程灵素

   

回复 李猪猪zhang 的帖子

一般来说，不管是一手还是二手房的买卖合同，在按揭条款那里都会做一个约定。如 ...

感谢麻油回答如此详尽~

谢大宝

回复 超理智肉团 的帖子

你好，年后的小高潮，留意楼市的应该都有感觉到吧。我关注的几个区域均价确实都涨了一些，虽然幅度没有特别大，但比去年的表现强不少。然后，当然，追高斩低是我们的优良传统，所以买家问价也活跃了，业主反价也积极了。
这一波行情能走多远不好说，广州年后一般都会回暖一下。但大家也都知道作为一线城市来说，广州的房价相对还是理性的，而且人口还处于增加的态势。所以短期内下行我觉得是不怎么可能的，特别是中心区域。周边的郊区盘，特别是大盘，这波行情过去了可能会在停滞或者稍微降那么一点点，但如果是想在中心区域置业的，估计短期内很难等到传说中降价的那一天。

谢大宝

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宅基地在本集体内是可以合法流转的。之前有跟过一个案件，实际出资人不是本集体的，就登记了在本集体的一个亲戚名字，然后出租拿收益。十年都木有事。
之后，亲戚娶老婆了，老婆一看，整栋出租屋一月收两万，怎么可以没我们的。然后，你懂的。
官司开始后，因为当年立了字据，所有证据都证明钱是原告出的，所有手续都是原告办的，但法官没有办法把房子判给原告，因为没有法官愿意和国家土地政策背道而驰，让一个人的名下忽然登记了不是他所在集体的宅基地。
法官认可的方案，也只有钱还给他，房子归亲戚。争取了很久，能给他争取到的最好结果也是，钱不用还，房子还是继续登记在对方名下，每个月的收益大家对半，然后限定对方不能在未经他同意的情况下出售。
整个过程耗时半年，劳心劳力，经济上的损失不言而喻，而且因为深信的亲戚背叛，对出资人的精神打击也不是一般大。
当然，这是我见过的最坏结果，如果有信心可以HOLD得住亲戚，或者是将来走到这一步也不觉得打击太大，还是可以尝试的。其他更完美的方案，暂时木有想到。

谢大宝

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配偶之间进行产权再分配的话，应该去做析产就可以了。具体流程可以直接到房管局窗口咨询一下。

jfbb2004

谢律师，我家房子年前交易，糟遇买方违约，违约就算了，可中介说我家的房子已经在阳光家缘网做网签登记了，意思就是说我不能卖给其它人了。除非双方签份违约合同给中介，（签违约合同，中介就要收违约方的中介费）所以违约方就不肯签了，怎么办呢？急
来自[妈妈网iPhone版]

请叫我萌萌妈

谢律师你好，想问下购房的时候是以女方的名义申请的住房公积金贷款，但是现在离婚男方要求房子归他，想问下这个房子应该怎么样分？怎么操作？

请叫我萌萌妈

然后还想问下，是不是网签之后才交首付，如果没有网签开发商就要求交首付的话该怎样做才能保障自己的权益？

天天天晴147

谢律师好，现在有一套继承的房子，已经30年的楼龄，面积是60方， 过我名字的时候到现在是2年没过5年，已经是我名下的。但是我丈夫名下有一套已经还清的房子。如果要离婚的话应该怎么分呢？