ManStory

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这里我要多说点：所谓的经-济-适-用-房，本身就是计-划-经-济的典型，重点在于：开发商的售价是ZF限定、ZF销售，至于利润就是自己多省点就多赚点。问题就来了，你怎么就能保证KFS和施工队伍就能给你保证质量？这个质量不仅仅是水泥标号和施工质量，还包括户型、层高、公共区域装修、生活配套、物业管理等一系列的东西。
事实证明，北京的自-住-房为什么被弃选？新闻报道其建设连最基本的水泥标号都不够，为了省钱已经不顾一切了。名义上是增加供应，实际上是增加了劣质供应。

我们看广州整体的供需情况，广州今后没有所谓经济适用房，都是公租房为主。但是目前，明显是供应过剩了。但是过剩的部分主要集中在外围区域，包括黄埔、萝岗、番禺、南沙等地，同时外围的供应过剩也导致了市区的观望和冷淡。广州目前供应急速扩大的原因是城市扩张和轨道交通的大发展，广州已经远远不是以前的广州，面积大了几倍，现在的统计数据已经涵盖了以前的从化和增城，南沙的大量供应也计算在内，所以数据并不能说明一切。

但回过头来你会发现，广州的外围竣工速度和市区的旧改速度也明显的下降了。今年可能大家没看见市区哪里有大规模旧改吧？天河北、珠江新城也是几乎发展完了吧？现在一个搞所谓的员村金融城，一个是芳村的广钢，但这两个地段还在规划中，KFS拿地的节奏慢了，什么时候进入市场还是未知数。结果就是目前的供应过量了，但未来的供应也放缓。

所以广州楼市必须要经过一段时间的消化外围过量库存，才能重新企稳并发展，这也必须是ZF放开管制为前提，如果继续打压限制购买，几年熊市也有可能。但未来ZF不得不放开还给市场，因为他们是不希望楼市真正崩溃掉的。

所以供应和需求的统计就是一笔糊涂账，背后的一个原因是广州的改善型需求开始上升。你可以见到不少人要卖小房、郊区房换市区房、学位房，或者去郊区买大户型。过去一家五口住7、80的小两房，这些都想改善，未来二胎增加，不少家庭甚至要增加到四房。改善型住房就是要琢磨着什么时候入市、入市成本如何，关系到利率、市场心态等等。

最后一个问题，广州楼市还有没价值？当然有价值，谁说广州楼市没价值那就是在胡说了。楼房是钢筋混凝土铸造的固定资产，有土地、户口、学位、居住、投资、地位等六大价值。地位问题还真不是胡说，有人买10万每平的豪宅一部分原因就是体现地位。

至于投资价值，的确不如前两年，但并不是没有投资价值，过去那种随便买楼都升值的时代可能过去了。房屋具有强烈的地段属性和独特性，一屋一价，同一个小区甚至同一栋单元，其生活舒适性可能都差别很远。有部分地段或卫生很差、商住混用、管理保养低下、交通偏远、拥堵黑点的楼房，是必须要认真考量的。

以上讨论仅指广州。最后，好房子别错过，希望论坛每位妈友都安居乐业。

我的老公

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只要经济运行平稳，广州长期投资价值肯定是有的。我想这没人会否认，但我不知道你怎么看2015的楼市？

Kimmo

限购以来，购房资格买少见少，成交量持续萎缩，所谓“一降价就大家都有买楼资格”早已被证明为谬论，限购对成交量的影响，实实在在存在。

但我觉得无必要过分悲观或者过度解读并据此得出“广州楼市无投资价值”的结论。房地产投资本来就属于固定资产配置，投资周期不是1年2年或者3年4年，周期至少5-10年。早几年投资的人，也许在08年收益率一度下降了，但留到现在，收益率必然远超其他投资渠道。所以，无需过度悲观。

一个城市只要还在发展，对人才还有吸引力，那么他的房地产就一定是有投资价值的。远的不说，近的看看香港就知道。香港有公屋，公务员（警察、消防）有廉价的宿舍，97、08同样经历金融风暴影响。但你能说香港的房子就没有投资价值了吗？

所以，与其讨论房子有没有投资价值，不如讨论广州还有没有发展潜力。如果广州未来掉出一线城市的队伍，那么对人才的吸引力下降，楼价下跌也就不可避免了。

david112

同意楼主

dssquare

其实租房肯定没有买房好，不过具体买哪里也要量力而为

ManStory

   

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楼主楼主：看到我，看到我，现在就是非常纠结要何去何从-------继续租房改善 ...

东晓南现在也挺旺的，房子好没必要卖。如果房子本身不好或太小，建议改善性购房。量力而行，广州限购今年应该不会放开，所以也不必着急。

ManStory

   

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给小孩留房的观念一直有，他们将来不一定住，但至少保值。

市中心的房子可以留，郊区的房子要具体分析。

ManStory

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建议换小三房电梯，或者四房楼梯。我一直看好广州市中心的刚需房源，就是户型紧凑实用、地铁口附近、学位好，也认为改善型的买家

现在市场是个调整期，新政策将陆续**，10月份不少业主都开始不肯议价甚至有反价，市场情绪很多变。

你东晓南的房子实在没必要急着卖掉，那个地头正旺，如果有好价钱可以先卖后买。考虑到两个孩子读书最好是老东山或者天河，注意一定要看派位或对口的初中怎么样，初中最关键。

二手房情况千差万别，楼梯楼注意别买太旧超过30年，或者是砖混结构的房子；电梯楼则一定避开商住混用的房子；其他的相信你自己都会判断。

至于具体板块实在没法给你推荐，我好久没自己去看房了。二手房看到好房子千万别错过，尤其是一个楼盘里面的最佳户型；一手楼就不着急，可以慢慢看，虽然黄金周之后优惠减少，但是总体外围推货量很大。

全职工人

   

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建议换小三房电梯，或者四房楼梯。我一直看好广州市中心的刚需房源，就是户型紧凑实用 ...

亲，体育中心一带有好推荐么？

全职工人

   

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建议换小三房电梯，或者四房楼梯。我一直看好广州市中心的刚需房源，就是户型紧凑实用 ...

华阳或华康的都可以

霓裳袅袅

   

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本帖最后由 angeldeng8183 于 2014-10-27 18:35 编辑

明后两年我感觉房价并不会有太大变化，但到2020年 ...

那天看个帖子，说比较香港，东京，首尔这些中心都市圈，北上广深四大一线城市只有北上的房价勉强能相比。广州中心区近地铁有学位的，至少应该翻一倍价格才能够相比。
来自[妈妈网Android版]

ManStory

   

亲，体育中心一带有好推荐么？

好久没看楼了，我看的楼比较新一点。体育中心那带我最喜欢天河新作，尤其是南向户型，后面就是太古汇，日本租客不少在住。

ManStory

   

那天看个帖子，说比较香港，东京，首尔这些中心都市圈，北上广深四大一线城市只有北上的房价勉强能相比。 ...

广州最近10年已经落后了，我觉得广州继续这样下去，可能会沦为二线城市。广州无法吸引高端金融和互联网企业，这是最麻烦的。

dssquare

就目前而言，广州别说和香港，东京，首尔比了，就算和北京上海，也是完全比不上的吧，最起码，北京上海的生活水平以及收入水平，就比广州高不少。买房子不单单是有钱人的事情，有钱人就算再有钱，也不可能把全部的资金都投入楼市，买楼的其实相当大一部分还是普通的老百姓，如果老百姓生活水平和收入水平没上去，又哪来的钱去买楼，楼价就算会涨，应该也不会暴涨，起码就目前来说我的感觉是这样的。

全职工人

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但是天河新作的南向都对着太古汇啊！反光玻璃污染好严重，都要加上窗帘布

霓裳袅袅

   

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广州最近10年已经落后了，我觉得广州继续这样下去，可能会沦为二线城市。广州无法吸引高端金融和互联网企业 ...

说得真对，四大一线城市里面房地产对于自身城市GDP的贡献率，广州是最高的，但是平均房价是最低的。证明产业结构有很大问题。而且新政府上台后，对广州地区根本没有明确的政策规划。反观上海，政策一个接一个，不出十年就能反超香港成为东亚金融和物流中心。
来自[妈妈网Android版]

ManStory

   

明后两年我感觉房价并不会有太大变化，但到2020年，广州房价均价绝对会比现在翻两三倍的
现在的广州楼市如 ...

还是要看限购跟利率，广州市区是不缺购买力的。政策这个问题，很难预测，不过广州已经有在讨论了。

liuheart

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同感。。我也觉得广州这样下去会跌出一线城市之列。。。。

ManStory

   

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嗯，对啊，这个问题我倒没想到，我没有实际看过南向的房间。还是实地仔细看看为好。