程灵素

        

   

    近期小编在论坛里看到不少网友讨论到房屋产权的问题，很多人对于70年产权到期后房子的后续使用都心存疑惑。不少人也曾经发表过感慨：在如此高昂的房价下，买套70年权限的房子还不如租房划算！那么对于房屋产权的那些疑惑，专家又是怎么看的呢？本期专家论市，依然有著名地产经济学家邓浩志来为我们解答！

专家简介：
邓浩志：地产经济学家，润钛地产副总经理，全国房地产经理人联盟理事


专家解答
1、有网友认为买房其实等于租房，只是租期长一点（70年）而已，你怎么看这个问题？
       买房还是不等于租房的，就产权而言，70年到期的房子只要还能够使用，业主依然拥有其所有权，只不过土地使用年限到期而已，虽然尚未有明确的处理办法，但一般认为补交地价，或者由物业税代替，只要交纳，房屋所有权不变。但租房，产权永远不是你的


2、一般现在市场上很多少了几年甚至十几年产权的房子，应不应该买？
       买不买主要不是看使用年限的，还是看喜欢不喜欢和有无升值潜力。至于使用年限的问题可参考第一点。


3、除了70年使用权，还有小产权等问题，市民应如何看待房屋产权？
       小产权房就是没有产权的房子，只是村集体与你双方私下拟定的买卖合约，不属于国家统一的商品房管理范围，所以也不受到法律保护。尽管如此小产权房还是很受欢迎，主要原因一是价格便宜，二是大家有法不责众的心理，觉得这么多人都买了，政府不会强拆的。一般情况下，小产权房不碰为好。


4、如今三、四十岁左右的人是中国各行业的中流砥柱，到这些人退休的时候，他们会不会遭遇70年房子被无偿收回？中国的住房、养老、医疗等是否能满足需求？
       70年到期后不会无偿回收的，参考第一条。


5、住房改革之后产生商品房至今快20年，商品房产权到期的正式的操作规定你认为最快会到什么时候出台？有没有可能形成法律？
       商品房产权到期的正式的操作规定什么时候出台我说不上，目前正在加快研究物业税、房产税的开征，未来会不会用这些税种代替？我觉得可能性很大，但政府办事何时有结果，有什么结果，百姓是不会知道的，我们这些“砖家”也一头雾水。



         欢迎大家对房产这一区域有哪方面疑惑的都来积极提问吧!小编会适当整合大家的问题找专家来为大家解答哦！

战地黄妈

物业税、房产税的开征代替啥？产权？听不太懂啊
最近看中一个房子，地铁上盖，但是1994年的，会不会有点老了

我的公积金

   

    近期小编在论坛里看到不少网友讨论到房屋产权的问题，很多人对于70年产权到期后房子的后续使用都心存疑惑。不少人也曾经发表过感慨：在如此高昂的房价下，买套70年权限的房子还不如租房划算！那么对于房屋产权的那些疑惑，专家又是怎么看的呢？本期专家论市，依然有著名地产经济学家邓浩志来为我们解答！

专家简介：
邓浩志：地产经济学家，润钛地产副总经理，全国房地产经理人联盟理事


专家解答
1、有网友认为买房其实等于租房，只是租期长一点（70年）而已，你怎么看这个问题？
       买房还是不等于租房的，就产权而言，70年到期的房子只要还能够使用，业主依然拥有其所有权，只不过土地使用年限到期而已，虽然尚未有明确的处理办法，但一般认为补交地价，或者由物业税代替，只要交纳，房屋所有权不变。但租房，产权永远不是你的

既然浩志认为尚未有明确的处理办法
为何就肯定买房就能得到永久的产权？
如果不能确定买房必然能得到永久的产权
那在经济上和租70年有何区别？
而且70年到期后能否使用
还加了一个条件“只要”
以中国的建筑质量
这个“只要”会不会太苍白无力了一点？
70年后，土地使用期到期了，建筑也不能使用了
那原来的投资不就等于灭失了？

2、一般现在市场上很多少了几年甚至十几年产权的房子，应不应该买？
       买不买主要不是看使用年限的，还是看喜欢不喜欢和有无升值潜力。至于使用年限的问题可参考第一点。

既然浩志认为尚未有明确的处理办法
产权能否永久免费延续这个大前提都不确定
房产就是空中楼阁，随时可能被釜底抽薪
一旦按市场价缴费续期，等于资产重置
等于前期投入灭失，升值又从何谈起

3、除了70年使用权，还有小产权等问题，市民应如何看待房屋产权？
       小产权房就是没有产权的房子，只是村集体与你双方私下拟定的买卖合约，不属于国家统一的商品房管理范围，所以也不受到法律保护。尽管如此小产权房还是很受欢迎，主要原因一是价格便宜，二是大家有法不责众的心理，觉得这么多人都买了，政府不会强拆的。一般情况下，小产权房不碰为好。


4、如今三、四十岁左右的人是中国各行业的中流砥柱，到这些人退休的时候，他们会不会遭遇70年房子被无偿收回？中国的住房、养老、医疗等是否能满足需求？
       70年到期后不会无偿回收的，参考第一条。

既然浩志认为尚未有明确的处理办法
很大可能补交地价，而建筑又很大可能不能继续使用
那就已经等于资产重置了
补交地价+重新建筑=新买一套房
那“旧的一套房”不等于归0吗？
和被无偿回收有何区别？

5、住房改革之后产生商品房至今快20年，商品房产权到期的正式的操作规定你认为最快会到什么时候出台？有没有可能形成法律？
       商品房产权到期的正式的操作规定什么时候出台我说不上，目前正在加快研究物业税、房产税的开征，未来会不会用这些税种代替？我觉得可能性很大，但政府办事何时有结果，有什么结果，百姓是不会知道的，我们这些“砖家”也一头雾水。

我觉得一头雾水的话
还是不要下一些有假设前提的结论的好
譬如空谈升值之类的



房产价值=土地使用权的价值+建筑的价值

但自动续期不等于免费，土地有偿使用的规定不变

你第一期70年的使用期到期了，后面的第71年开始你没有交过钱

那就是无偿使用了，那就和规定相悖了

而70年后的建筑本身确实还是你的，但中国近二三十年的建筑质量如何

大家都很清楚，到时你还能用什么?



自动续期只是继续定向让你而不是别人

取得你房产下面那块地的土地使用权

不管怎样，都不会把公有的土地变成事实私有的土地

从而造成不公，这样不拥有永久性私有土地权的群体不同意

如农民阶层、无房阶层，还有房产位置不好的群体



《中华人民共和国城市房地产管理法》

1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正

第一章　总　　则

    第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

第一节　土地使用权出让

    第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    第十六条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

    第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。


《物权法》只是在这里让你自动续期而已，并没颠覆其他规定。


    土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第四章　房地产交易

第一节　一般规定

   第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

   第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第二节　房地产转让

    第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

    第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
    （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

   第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。





《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

1990年5月19日国务院令第55号发布，自发布之日起施行。为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。全文共八章五十四条。

第二章 土地使用权出让

　　第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

　 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　（一）居住用地七十年；

第六章 土地使用权终止

　 第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

　  第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

　  第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

《物权法》只是在这里让你自动续期而已，并没颠覆其他规定。

163aggie

公积金研究得好透彻！

wanghaomm

给你住够70年，也不敢住呀。现在的房子都什么质量哟。还不如以前70  80年代建造的房子耐呢。

kukt

看得一头雾水，那就是怎样啊？

广州第一穷人

   

我的公积金 发表于 2012-2-20 23:45
专家简介：
邓浩志：地产经济学家，润钛地产副总经理，全国房地产经理人联盟理事

中国房地产市场如果单纯的居住功能，也不会有那么多人买房了。
买房和租房有几个最大的区别
1，福利。
实际上目前比如广州还算好了，但是无论低保，失业免费培训或者是廉租房等都是以户籍人口优先的；假如读书更加是你不得不买房----除非你很有些关系或有不少钞票可以打通关节。

2，租金成本的锁定。
实话实说，和公积金都争论了很久了。无论承认还是否认，整体租金是每年都增长的。对于租房者来说这种情况始终不是好事。代表着你只有2个选择，要么离开这个地区或城市，要么就支付越来越高的居住成本。

3，关于收回？
我们不用说太多。先看看规定：
旧城改造有三种补偿安置方式，原有的原址回迁方式改变为就近安置，居民原地回迁的可能性较小。拆迁安置补偿标准仍然参考东濠涌拆迁方案，即按三部分补偿——市场评估价、旧城区补偿金和搬迁时限奖励费（后面两部分补偿合称改造奖励），但总补偿额不高于同区域新建普通商品房市场价。这就意味着未来旧城改造拆迁安置补偿标准会与同区域一手楼价接近。-----这个是自有产权的

直管公房租户拆迁时愿意退租的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%，给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。而如果被拆迁户不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积。---------大家可以明显看到区别在哪里。

lomosa

还是一头雾水~我家的楼龄已有40左右~估计到时我们会成为钉子户~~~

战地黄妈

   

广州第一穷人 发表于 2012-2-21 09:28
中国房地产市场如果单纯的居住功能，也不会有那么多人买房了。
买房和租房有几个最大的区别
1，福利。

嗯，挺有道理的

Joycedai

看看专家的观点。。。

aiwen0721

哎，我暂时不想这个问题，伤脑筋啊

我的公积金

回复 战地黄妈 的帖子

有啥道理？

没到期征收赔钱理所当然

能证明到期也赔钱给你？

GQ雨打芭蕉

我也觉得中国政府靠不住啊。明天一个新政策出来，其他什么都变浮云了

xiba

其实比较简单：1）房子本身是完全产权，无论多少年都是你的
              2）房子下面的土地，是70年的期限。
              3）土地上的房子有70年，也是危楼，无法住人
              4）不管土地到期如何续期，原有业主也要面对如何协商，大家重建房子？
              5）共有土地上协商再建房子，基本扯淡
              6）不要指望城市化很高的几十年后的政府，高价征收补偿，再买房子。除非特别核心城区
              

我的公积金

回复 xiba 的帖子

这位网友总结得很好

就算是自动续期

本质上其实也还是要：

再交70年土地使用费 + 再给一笔建筑费

那和再买一套新房有何区别？

和第一套房已经价值归零灭失有何区别？

bluebell999

看得一头雾水，那就是怎样啊？

GQ雨打芭蕉

就是一套房70年的产权到期后，不管它是不是还能接着住下去，都变成没有了。到时这业连钉子户都不是啦

夏日莲花

地产砖家鼓动买房，哈哈，大笑一声飘过

广州第一穷人

   

我的公积金 发表于 2012-2-22 12:22
回复 xiba 的帖子

这位网友总结得很好

建议公积金先生去东濠涌拆迁办工作宣布你的理论。

另：
根据公生建议不妨考虑去拆拆孙中山故居。。。