炒房团连长

华南大盘唯一“赚到钱”的一个盘就是丽江花园边上的那个烂尾楼，叫什么名字我忘记了。
白色的，江边的那几栋。当时有结果了，能**(BAN证）了，处理的时候大约1200-1500，最后卖到1800。人家还是电梯。当时，丽江和广碧的楼梯楼就是3500左右。现在，大家的楼价都差不多了。.

百事佳花园，终于想起来了。补充这一句。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-12-13 17:36 编辑 ]

炒房团连长

   

原帖由 SHUFE 于 2010-12-13 19:08 发表



楼主这个数据可靠吗？我看搜房网的数据，09年12月至今，华南大盘涨得不错啊

网络数据包括各种统计数据，都是“均价”概念。但对业主而言，要的是“我这套房这几年涨了多少”。

好像华林居，2003年（前后）开盘价是6800-8000，现在是多少？亲们可以自己去查。还有星河湾，印象中开盘价也是6000-8000的。现在也就10000出头。房子都是好房子，问题是这么多年升了多少？


市桥的小区（当然也包括市区绝大多数小区），随便拎一个出来涨幅远高于这些“著名大盘”。

你看到华南大盘的涨幅较大，这个统计不准的。因为不同时期开盘的价格都混在一起了。有的8年前6000开盘，有的是5年前8000开盘，还有是3年前12000开盘。现在的放盘均价15000，但后期的比例很大。并不是6000的房子涨到15000。其实啊，当初6000的房现在也就是10000而已。

广州第一穷人

   

原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-12-13 20:51 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=34859771&ptid=1850002" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />

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网络数据包括各种统计数据，都是“均价”概念。但对业主而言，要的是“我这套房这几年涨了多少”。<br />
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好像华林居，2003年（前后）开盘价是6800-8000，现在是多少？亲们可以自己去查。还有星河湾，印象中开盘价 ...

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买市区翻得更快.
比如五羊小区03年底才3000多现在都万5了.
天河北某老兄说过的光华当年才3000几,现在也10000多了.租金也比那边高.

SHUFE

看来广州第一穷人和炒房团长这两著名空军和多军都认为市区涨的快？

我还以为真的郊区盘长得快啊。我最近刚刚入手郊区盘啊。两位帮我看看，这两套房能涨赢大势吗？一套市桥雅居乐鸿禧华庭，一套金沙洲保利春天里。谢谢了

炒房团连长

   

原帖由 SHUFE 于 2010-12-14 21:11 发表
看来广州第一穷人和炒房团长这两著名空军和多军都认为市区涨的快？

我还以为真的郊区盘长得快啊。我最近刚刚入手郊区盘啊。两位帮我看看，这两套房能涨赢大势吗？一套市桥雅居乐鸿禧华庭，一套金沙洲保利春天里。 ...

广州第一穷人不是空军，是还想再买楼的多军。但他（她）总与我作对。

鸿禧华庭是市区盘，我对鸿禧华庭的后市是看好的。但我自己并没选这个盘。我这个帖子都翻到13页了，都是在“托”包括鸿禧华庭在内的市桥各个小区。
关注和喜爱市桥的亲们可以从我这个帖子里找到知音和信心。

至于说保利春天里，我不是很了解，平时也没有留意。有一次，我印象中在浔峰洲附近迷了路，在高速公路上侧面望到春天里，貌似很远啊。

炒房团连长

市桥板块，我最看好“市桥北”。
“市桥北”板块的小区，我侧重商品房小区。鸿禧华庭则是龙头小区之一。还有雍雅苑，映月翠庭，绿茵庭院，鸣翠苑（含盈翠苑），瑞华苑，康裕北苑，北城白云花园等。

这一带除了上述小区房，还有房改房，比较旧，但性价比高啊，还有省一级学位。5000多的还有，6000多能选择的房源就更多。请亲们珍惜。

在映月翠庭斜对面（东南向），或鸿禧华庭的斜对面（东北向），就是那个十字路口，有片空地，已经规划是住宅。这块地已经空了很久，现在停放被罚没的摩托车。这块地一旦开发，对市桥北小区将产生深远影响。这块地风水也好，有靠山。而且比较大。

在映月翠庭南面，东环路以北，有三块地。一块正在起酒店，一块规划为商场用地，另一块规划为城市绿化带。一个成熟高档社区的雏形正在形成中。在鸣翠苑对面（东侧），有一幅商业用地。刚规划的。在彩晴轩北面，正在兴建一个小区。

这一带，所有的空地都于上个月正式规划定型了。一共就这么多了。利好会不断传来。这一带是已经基本成熟的中心城区地段，再有几个项目动工，对周边二手楼的促进是很明显的。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-12-15 20:05 编辑 ]

炒房团连长

   

原帖由 SHUFE 于 2010-12-14 21:11 发表
看来广州第一穷人和炒房团长这两著名空军和多军都认为市区涨的快？

我还以为真的郊区盘长得快啊。我最近刚刚入手郊区盘啊。两位帮我看看，这两套房能涨赢大势吗？一套市桥雅居乐鸿禧华庭，一套金沙洲保利春天里。 ...

不能说郊区盘涨得慢，而是郊区高价盘涨的慢。好象金沙洲20000的盘，我就不看好。这就是典型的郊区高价盘。我说的不看好，当然并不是看跌，而是今后的发展后劲。

涨幅最快的是“市区低价盘”。其次是市区中价盘（大众盘），第三是郊区“超低价盘”，第四是市区高价盘，最后是郊区高价盘。


象华南大盘，算涨得慢的。都这么多年了，我个人的印象就是涨了一倍左右，特例除外。但市区普遍涨了三倍，特别好的市区地段涨了四倍。
同样是5-6年前6000-8000买的房，市区的现在普遍都在20000-25000，但华南大盘普遍在12000左右。
当初5000左右买的房，市区房现在18000-20000。郊区房还在10000左右徘徊。

涨不涨，不是看投资客，而是靠住家客。“卖一套少一套”，就是靠长期住家。好像华南大盘，第一印象特别好，确实吸引了不少客人的眼球，也很容易打动人心。但配套不齐，尤其商业和教育不行，还有交通不方便。业主住几年就不住了。这是“过渡型地段”。许多社区曾几何时都被诩为中产社区，小资社区，现在已经完全变了味道。

SHUFE

看来我要跟团长做小兵了，向团长致敬！向团长学习。

我是第一次到市桥只花了半小时就买了鸿禧华庭的房子。考虑因素也是第一，隔珠江近，我看着表坐地铁的，市桥地铁站到珠江新城站21分钟，非常近了。加上新光快速也很不错，我认为比华南板块要近。

第二，成熟，配套好，学校、商场、医院应有尽有。和华南板块大不同。

第三，也是和团长一样，当时在样板房中看到附近有在建的商业楼盘，旁边也有一些空地。加上价格和二手差不多，就很快买了。

SHUFE

至于保利春天里，团长不熟，那么请穷人帮忙分析下。我也是第一次买这么荒凉的楼。当时主要考虑是这个楼盘利好不断：
第一，离地铁近，6号线2-3年后开通，肯定会升值。

第二，周边有很多大型高档楼盘在建，保利西海岸（据说本周末开盘的江景洋房放风价已到2万），凯德置业（这个盘价格估计会比保利西海岸更贵），万科，城建，而且除了万科是公寓外，基本都是别墅。

第三，旁边还有规划要修商场、学校等市政设施。

另外，实际上这个盘是离市区非常近的郊区了。我从石牌桥宏发广场坐看楼车到保利春天里才21分钟，离火车站10分钟车程。算是非常近中心的郊区盘了。同时，当时价格才1万1.，价格够便宜。现在金沙洲基本都没有低于1万5的楼盘了（除开佛山的时代糖果）

但是目前来看，金沙洲政府不够重视，很多规划都停留在纸面上。实际上，金沙洲的房子价格长得不快。所以我对金沙洲的额投资价值有点怀疑。09年4月初，当时我看金域蓝湾新盘是8000多，现在二手大概在1万3-4左右，涨得不多。而我当时买的天河北的一个楼盘，早就翻番了。

[ 本帖最后由 SHUFE 于 2010-12-15 20:55 编辑 ]

SHUFE

另外关于番禺大盘，好像确实像团长所说的，涨得不多。09年3月底，雅居乐一尺山居开盘（这个盘在雅居乐的位置并不是很好）是8千多。而今年9月开盘的十年小雅也才1万3-1万4 ，好像比金沙洲都长得慢。

炒房团连长

商业不是规划的，金沙洲规划了商业也没有用。只能规划一个配套的超市吧。

我对金沙洲不大看好，金沙洲最终会与番禺大盘的历史走势相似，就是又成为一个过渡性的卧城。


一对比，市桥尤感到极为可贵。因为商业是规划不出来的，商家不可能靠居民的日常消费发财。士多店倒可以生存。因此形成一个真正的商圈很难得。恰恰在市桥这个商圈，周边楼价又那么便宜。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-12-15 22:53 编辑 ]

gzonetear

我可不觉得那里是什么中心，只是吸引些广州客而已。

gzonetear

不限行那几天，新广天天塞车

广州第一穷人

   

原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-12-15 20:02 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=34932220&ptid=1850002" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
市桥板块，我最看好“市桥北”。<br />
“市桥北”板块的小区，我侧重商品房小区。鸿禧华庭则是龙头小区之一。还有雍雅苑，映月翠庭，绿茵庭院，鸣翠苑（含盈翠苑），瑞华苑，康裕北苑，北城白云花园等。<br />
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这一带除了上 ...

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你老兄说的"龙头"鸿僖华庭,最近带头降价了.
前几个月咬死13000-15000,现在12000也卖了.
:)

广州第一穷人

   

原帖由 <i>SHUFE</i> 于 2010-12-15 20:53 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=34933805&ptid=1850002" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
至于保利春天里，团长不熟，那么请穷人帮忙分析下。我也是第一次买这么荒凉的楼。当时主要考虑是这个楼盘利好不断：<br />
第一，离地铁近，6号线2-3年后开通，肯定会升值。<br />
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第二，周边有很多大型高档楼盘在建，保利西 ...

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我建议不熟不吃.
因为距离越远,投资起来就越容易失控.

炒房团连长

   

原帖由 广州第一穷人 于 2010-12-16 08:37 发表


你老兄说的"龙头"鸿僖华庭,最近带头降价了.
前几个月咬死13000-15000,现在12000也卖了.
:)

牛刀他们这么说我可以理解，貌似你不是那种人吧。

鸿禧华庭数百套房，两次开盘。一次是在最冷的5月，一次是10月，都“可以算做”日光了。剩下10几套挑剩下的尾货，降几百元或者1000多应该是常理吧？光大锦榕湾也有18000的，也是挑剩下的低层尾货，正常货都是23000的。你不能说23000变18000也是降价吧。

我一直说：不要搞辩论。貌似你总试图辩论。辩论赢了也改不了事实啊。
你即使证明12000的鸿禧华庭是14000降价来的，问题就是下一手买家再要买货，还是要18000以上了。一手楼都卖完了，你只能去买二手的，最起码也要18000吧。更何况两年后才收楼，到时候25000，30000也说不定呢。

炒房团连长

   

原帖由 SHUFE 于 2010-12-15 20:57 发表
另外关于番禺大盘，好像确实像团长所说的，涨得不多。09年3月底，雅居乐一尺山居开盘（这个盘在雅居乐的位置并不是很好）是8千多。而今年9月开盘的十年小雅也才1万3-1万4 ，好像比金沙洲都长得慢。

因为番禺大盘一开发就是10年甚至更长，所以它们的“均价”有问题。09年3月的一尺山居是8000，现在是多少？我们关心的是这个。一尺山居的二手价与十年小雅的开盘是13000还是18000没有多大关系。星河湾的海逸半岛已达25000，但5年前7-8000发售的楼盘现在的价格才12000左右。事实就是华南大盘的涨幅不行，远远低于市区。若以最近5-6年计算，基本就是刚翻番。

但市桥的小区应该说基本跟上了大盘，甚至跑赢了大盘。比如鸿禧华庭当时4000多，现在12000-14000。雍雅苑当时3000多，现在应该在12000。映月翠庭的电梯楼，当时3000现在也在10000以上。鸣翠苑的楼梯楼，现在8500左右，当时就2000多不到3000。

广州第一穷人

   

原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-12-16 09:09 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=34941143&ptid=1850002" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />

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牛刀他们这么说我可以理解，貌似你不是那种人吧。<br />
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鸿禧华庭数百套房，两次开盘。一次是在最冷的5月，一次是10月，都“可以算做”日光了。剩下10几套挑剩下的尾货，降几百元或者1000多应该是常理吧？光大 ...

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如果老兄说的"日光"是事实,尾货就应该更贵吧?
好简单的供求定理:供不应求,价格大升.又怎么会降价呢?
再看看资料,2004年鸿禧三期初步定价：均价4200元/米,按照这种情况发展商的水位极大,如果好卖点可能降价?

况且老兄说"卖出来就要18000"比较无里头,18000在天河北买2手都可以了,会去番禺?

炒房团连长

在我印象中，华南大盘中总体上跑赢大盘只有两个盘，一个是百事佳花园。一个是锦绣生态园。
百事佳花园是烂尾的，后来转正处理，当时的均价1500左右。100平米基本就是10几万。锦绣生态园，当时太远了，开发商也没有名气，记得就是2000多不到3000发售，现在9000-10000。