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广州小新塘旧村月底开拆迁 村民都将变百万富翁

2010年08月20日02:58 新快报


　　新快报讯 （记者 郭晓燕 实习生 陈超 通讯员 田禾 刘清源）前天上午，位于天河区东北部、被列入亚运前需改造的9条城中村之一的小新塘旧村（即新塘旧村）正式启动改造签约仪式，预计8月30日正式开拆。村民向记者透露，经过拆迁，户户村民都将有过百万元身家，最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。

　　四层以下“拆一补一”

　　前日上午，天河区新塘城中村整体改造开始签约，改造方案也正式与村民“见面”。按照方案，给予现有建筑面积四层以下拆一补一原则。8月12日，90%以上的业主通过改造方案。此次启动签约的是天河区新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司，涉及面积78万多平方米和2135户。

　　记者同时了解到，改造分两阶段进行，第一阶段开拆时间为8月30日至9月5日，第二阶段为12月18日开拆。

　　回迁村民最高身家五千万

　　“按照规划，改造后建成的住宅区，将作为周边科学城、天河软件园等配套住宅。”有临近科技园区与奥体中心的天河东北部优势，加上入住人群主要为白领，新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米。此次改造范围，亦包括四个简姓祠堂中的两个。简伟林称，涉及的祠堂在不影响规划的情况下，将会原状保留。

　　“现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊！”现场正在听简伟林介绍的村民简伯一脸兴奋。“村里每户平均至少能分到280平方米的面积，改造后户户都是百万富翁了！最阔"大地主"所拥有的面积更高达5000平方米呢，要变成半亿富翁啦！”



最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。

新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米

现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊





这几天来不及整理最近的思路

看到坛里吹嘘小新塘的拆迁赔偿

很眼红的样子  我就想发笑

这和路边的赌局有什么区别？

找几个托赢钱表演给你看

甚至你入场也让你赢几把

以前是忽悠你几十万买房

现在忽悠你上百万买房

甚至把下辈子都搭进去

就是为了赌房产的升值

新推房子升值是肯定的

二手房却走贬值不归路

你还以为老化贬值没关系

可以等拆迁 还很眼红拆迁可以赔1万7

就不想想为什么周边的二手电梯楼有的还卖不到1万7


拆迁的价值在于土地

而不是你的建筑 和 拆迁之后变成的那堆建筑垃圾

那堆建筑垃圾对他们没用 只有拆出来的空地对他们有用

所以你要掂量你那块地的价值 能拆出多少土地面积来


你在9层楼的楼梯楼房子 90平

你这一户型30户共用地面90平 拆出来

你的房子可以分得地面90/9=10平的面积

如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下40年的使用期

那么这一块你拥有的土地价值是

10平*10000元/平*2.7*40/70年=15.43万元


你在30层楼的电梯楼房子 90平

你这一户型30户共用地面90平 拆出来

你的房子可以分得地面90/30=3平的面积

如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下60年的使用期

那么这一块你拥有的土地价值是

3平*10000元/平*2.7*60/70年=6.94万元


所以理论上

楼层越低 土地价值越高

楼层越高 土地价值越低


事实上又如何呢？

千万不要被表象蒙住了眼睛

看着人家的拆迁款来做自己的发财梦



小新塘的拆迁

那些老房子价值又如何呢？

注意一句话：

四层以下“拆一补一”


为什么政府不敢说不管你有多少层

我都给你“拆一补一”呢

正说明了楼层越低

拆迁价值越大


根据报道

我们知道拆迁后盖出来的新房大约1万/平

那么四层以下“拆一补一”的意思

就是说1平米补偿1万

这种郊区的拆迁补偿标准1万

相比较陈家祠的1万7的标准

我们可以理解是吧


但是话外音就是说四层以上

不会给你“拆一补一”

也就是说不会赔你1万


而是会打折扣

楼层更低的情况呢？

当然赔得更多

看下面三层的情况

赔偿260+380=640平

价值640万

三层楼每层60多平按200平计

则三层楼每平米可以获赔3万2


获得5000万的那个人

估计拆了多少房子呢？

按三层楼每层60多平按200平计价值640万计

7.8套 不到8套房


从以上的理论分析和实践分析

我们都知道 拆迁时

楼层越低 每平米赔偿越高

楼层越高 每平米赔偿越低


所以如果你是住9层楼梯楼 甚至30层电梯楼

没什么好羡慕的 你们家200平的楼梯楼 甚至电梯楼

都不如人家三层200平老房子

人家卖得了640万

你却卖不了


因为你的房子

拆不出来多少地

不值多少钱


这就是政府和不怀好意的人士

宣扬拆迁老房子高额补偿

来忽悠老百姓入市买房

的一套把戏


和路边的骗局

没什么两样

利用人的贪婪

用一点小恩小惠来诱惑你失去更多

当然 失去之后才后悔莫及


还有 还有一点

杨箕村 猎德村 林和村 小新塘的农民房

理论上都是永久的集体土地使用权

但是你买来的那套商品房下面

是70年的国有土地使用权


政府用1万块买断他们近似永久的土地使用权

然后用一套70年土地使用权的商品房来回迁还给他们

你以为你届时剩下30年的土地使用权也能值这个价钱吗？

   

原帖由 流金岁月. 于 2010-8-20 00:02 发表
我地村都要拆，3层半以下，只赔3500蚊/方，3层半以上，赔1000元/方左右，同抢无咩分别，旁边的楼盘，卖10000元一方。所以，小新塘的方案的消息，主要是让大家以为农民拆迁就是发达.其实村民都唔知几水深火热啊.仆街的广州ZF,去死啦.

http://www.gzmama.com/thread-1746719-1-1.html

三层半以上

补偿标准一个天一个地

楼盘楼层越高 平均赔偿标准越低

三层 每平是3500元/平
四层 每平是（3*3500+1000*1）/4=2875元/平
五层 每平是（3*3500+1000*2）/5=2500元/平
六层 每平是（3*3500+1000*3）/6=2250元/平
七层 每平是（3*3500+1000*4）/7=2071元/平
八层 每平是（3*3500+1000*5）/8=1938元/平
九层 每平是（3*3500+1000*6）/9=1833元/平

kob

如果是类似目前商品房的公寓楼，也就是一栋楼分拆买给被拆迁户，然后按照这样的标准来补偿，不可能一点不和谐的消息都不出来的。这确实和抢没区别。

但，据我所知，村里面的房子，基本上是宅基地自盖的，也就是说，你盖三层也行，盖10层也行，可以去石牌村看看，就知道了。

这说明什么，说明一块地上面的所有物业同属一个业主，并且这块地是集体的，业主不需要花钱或者花很少钱就可以的来的。那么按照现在的补偿标准，一块土地你随便盖3层，就能置换到同样面积的高价值物业，亏了还是赚了？

kob

再看看杨基和陈家祠的补偿，是按照这个标准吗？

所以，如果不分析物业类型和属性，就下论断，那就不严谨了。

如果我是村民，一间陋屋，听到拆迁之风，加盖2层，立刻就乌鸡变凤凰了，如果我加盖10层，结果只补我4层，其他只给很少钱，我也会去吵。

但，合理吗？

我的公积金

   

原帖由 kob 于 2010-8-20 16:43 发表
如果是类似目前商品房的公寓楼，也就是一栋楼分拆买给被拆迁户，然后按照这样的标准来补偿，不可能一点不和谐的消息都不出来的。这确实和抢没区别。

但，据我所知，村里面的房子，基本上是宅基地自盖的，也就是说 ...

小新塘的案例是告诉你

四层以下  拆一补一 四层以上 拆一补不了一


楼上的案例是告诉你

3层半以下，3500蚊/方，3层半以上，赔1000元/方


你还认为不管多少层楼

都会拆你一平米就赔你一平米吗？



这两个案例

通俗易懂些讲 就是说明

楼层越低的楼盘 拆迁赔偿越高

楼层越高的楼盘 拆迁赔偿越低

而且以三四层作为一个界限

因为三四层容积率大约是1.2以下


如果讲得专业点

容积率越高（楼层越高）的楼盘 拆迁赔偿越低

容积率越低（楼层越低）的楼盘 拆迁赔偿越高


容积率表如下：

独立别墅为0.2~0.5

联排别墅为0.4~0.7

6层以下多层住宅为0.8~1.2

11层小高层住宅为1.5~2.0

18层高层住宅为1.8~2.5

19层以上住宅为2.4~4.5

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-20 16:56 编辑 ]

kob

陈家祠是你说的这种补偿方式吗？

新塘拆的房子是什么属性？

我的公积金

   

原帖由 kob 于 2010-8-20 16:48 发表
陈家祠是你说的这种补偿方式吗？

新塘拆的房子是什么属性？

你不用以问问题的形式来展开讨论

有水平就直接阐述观点

而且有条理一些

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-20 17:00 编辑 ]

kob

   

原帖由 我的公积金 于 2010-8-20 16:54 发表



你不用以问问题的形势来展开讨论

有水平就直接阐述观点

而且有条理一些

呵呵，我阐述啦！
其实很简单，宅基地补偿和商品楼补偿不同，

宅基地补偿是考虑土地出让和重置正本，土地出让一般是和集体来谈的，因为是集体用地，转为国家土地才能出售给开发商的。所以国家（kfs）的补偿是和集体谈的。而村民相当于免费得到土地的，然后盖房。目前主要还是考虑农民的情绪以及重置的角度补偿。在宅基地上盖房，如果完全讲道理，应该是一层物业一补一，但现在给4层，考虑到了一般农民都是一家大小合住，宅基地一般也是分给一个家庭的，所以按4层来算，我觉得也是合理的。再高的楼层如果也补偿很多，合理吗？

陈家祠不同，因为本身土地就是国有用地，业主只是购买了其中一个单位的产权以及相应的土地共同使用权。考虑到重置成本，业主将来同样如此购买，因此不能像宅基地一样的补偿，首先要满足业主的居住，这是土地管理法和物权法中有涉及到的条文。其次是相应考虑土地年限和物业折旧等问题，这从实际补偿中可以得到答案。


我只是想知道，我们是看实际补偿结果来阐述问题，还是只是通过假设的模型来谈论问题？哪个更真实？

所以，我问的问题，实际就是答案，陈家祠的补偿是如何进行的？新塘拆迁的房屋属性是怎样的？
如果这两个答案都不能回答，那么就好像说马桶和洗手盆哪个更有用一样了！

kob

说实话，我没什么水平，有什么说什么，说对说错，也不影响实际发生的情况，保持平和心态，不用太着急上火。

世界如此美妙，我却如此暴躁，这样不好，这样不好……

我的公积金

临走前问你一句：


村民相当于免费得到土地的？

kob

   

原帖由 我的公积金 于 2010-8-20 17:10 发表
临走前问你一句：


村民相当于免费得到土地的？

低价，我有说，免费或者低价，总之不会是和地产商一样拍卖回来的吧？相比住宅建设用地来说，应该是超低价了吧？

当然我没有具体数字，你可以罗列一下农民得到一平方宅基地的成本是多少。盖楼又是多少费用。按照10层计算，4层以内补偿1对1,5-10层1000块/平米。回迁后1万块一平方。那么农民同胞是赚了，还是亏了？

kob

没有人帮我补充我的问题了吗？

1。农民得到宅基地的成本是多少
2。该楼费用是多少
3。补偿后的利益是正还是负，正多少，负多少，是否合理？

争当虎妈

看得有点晕

只是阿姨和妹妹住在那边,现在找房子找得焦头烂额的(因为mm就在那边的学校当老师,所以不想搬太远)
谁有好介绍吗?短我吧

32715019

1。农民得到宅基地的成本是多少
2。该楼费用是多少
3。补偿后的利益是正还是负，正多少，负多少，是否合理？

我文化水平不高,我已简单的方式回答你的问题...
1.农民好难申请到集体用地使用权,意思就是很难申请到住宅用地,这是其一,其二就算是你有本事申请到,你所付出的金钱将会是一笔很大的费用,中期绝大部分费用是用来疏通关系,其次就是交给政府的,就比喻200平方使用面积土地,需要100万左右,你自己算算,每平方的费用的多少..你最好别跟我说疏通关系的使费不属于正常的合法申请手段,我告诉你,在中国这是非常正常的合法手段..没这个合法手段,你一辈子也申请不到农民住宅用地.
2,该楼费用是多少...我告诉你按现在建设住房标准,不包装潢,1000一平方左右.系不包装潢的...至于用多少钱,就要看你`盖多高了.
3.补偿后的利益是正还是负，正多少，负多少，是否合理？..我来告诉你.从一次性补偿数字面上,和回迁价值来说``应该是有利的,简单说是有赚吧..我说的是一次性..注意了....长远来计算,是亏..为什么说亏呢..一般的农民房子都是几层以上的,主要是用来出租或者进行商业用途...房子高的,每月收益就多,长远来说,是很不错的投资...看到这里你可能觉得我说的话有点离题了,但我告诉你,我没离题,反而我说的就是重点,为什么那么多钉子户,就是这些原因...

我个人认为,就你从简单的,拆迁补偿方案来说,你或者是对的,但是你没深入透彻来了解到农民...你这种按数字层面去分析`政府这次城中村改造`工程利与弊的人,给我的感觉就等于是政府的说客,开放商的拥戴者!   呵呵...说什么低价.免费获得土地,你说的真轻松..有时候一个农民想获得一块土地或者住宅用地,所需的费用是天文数字..辛辛苦苦赚来的钱就起了个房子...难道商业房的就是房,农民房就不是房?

高妹~

   

原帖由 32715019 于 2010-9-19 21:59 发表
1。农民得到宅基地的成本是多少
2。该楼费用是多少
3。补偿后的利益是正还是负，正多少，负多少，是否合理？

我文化水平不高,我已简单的方式回答你的问题...
1.农民好难申请到集体用地使用权,意思就是很难申请 ...

说得有道理。

我的公积金

   

原帖由 32715019 于 2010-9-19 21:59 发表
1。农民得到宅基地的成本是多少
2。该楼费用是多少
3。补偿后的利益是正还是负，正多少，负多少，是否合理？

我文化水平不高,我已简单的方式回答你的问题...
1.农民好难申请到集体用地使用权,意思就是很难申请 ...

你是一个知情人

不像某些人长话连篇

却如同放屁

东晓南

GJJ同学，你发这么多贴子的目的就不是叫大家别买房，别买房。那你还不如直接回到计划经济时代，国家分房算了。

冉冉宝宝妈咪

   

原帖由 32715019 于 2010-9-19 21:59 发表
农民好难申请到集体用地使用权,意思就是很难申请到住宅用地,这是其一,其二就算是你有本事申请到,你所付出的金钱将会是一笔很大的费用,中期绝大部分费用是用来疏通关系,其次就是交给政府的,就比喻200平方使用面积土地,需要100万左右,你自己算算,每平方的费用的多少..你最好别跟我说疏通关系的使费不属于正常的合法申请手段,我告诉你,在中国这是非常正常的合法手段..没这个合法手段,你一辈子也申请不到农民住宅用地.
...

不明白，既然这么难申请到，那农民现在住在哪里？
难道每家每户都拿得出几十万甚至上百万去申请农民住宅用地？

那些拿不出几十万的人都住哪里了，睡街上了吗？
真的好奇怪这个问题？
楼上的知情人士可以不可以解释一下啊？？

冉冉宝宝妈咪

顶一下

开心小米

所谓的城中村农民们以前都能分到宅基地，哪家村民没有？难申请的是外来户，外来户想买宅基地才要送礼，本村村民只是在选好位置的时候才要送礼
九几年的时候琶洲村的宅基地卖给外来户才1500一平方，稍微认识个村干部都能想办法帮你拿到宅基地，那时候觉得太荒凉没要

我的公积金

第一、现在难申请到，申请需要付出重大代价是事实。

第二、以前农民分宅基地和职工分福利房一样，近似免费，不过也要一定的费用，譬如房改房，一般都要付出几万块成本价，而宅基地也要土地开发费，而且盖房子的钱全部都要自己出，并非完全免费。

第三、不管是以前的宅基地还是房改房的低廉，其实劳动付出都已经包含在里面了，房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿。农民也类似一样，而农民还多了一个隐形成本，就是没有各项国家保障。所以分到的这块宅基地包含了祖辈的土地开发和劳动投入积累，和本辈的在集体经济中劳动付出和共有资产的享用。

第四、没被充分开发的农村的宅基地虽非免费，但也并非十分昂贵，但是很多城中村或城郊村，由于屡被征用土地，自身由于人口和经济的需求，也已经使用了大部分的土地，但是新增人口的宅基地需求没有减少，可用宅基地越来越少，和宅基地的需求越来越多，必然导致宅基地的供不应求，并非符合条件就能申请得到。像杨箕、猎德这样的城中村，你说一个小家庭新成一户，但他本应拥有的宅地基怎么申请？再多钱也已经无地可用。

第五、而在还有零星宅基地的城郊，为什么会宅基地会变得如此昂贵，主要还是供不应求。一个宅基地50平，如果村里只剩下5000平宅基地，只能新规划100户，但是有符合要求的400户需求，那怎么办？本来村里只收道路水电气通讯等基本开发费，他们都拥有公平的申请权，但是人多地少，只能价格者得。400户100块地，每块宅基地只有有0.25户拥有，一户按四个人口申请，必须凑足4户16人才能合买一块宅基地，不够16个人口的可以收购凑齐私人或弃用转让人口指标，如果每个人口需要1万的前期费，一块宅基地按16万的地价，最后如果一个人口收购转让价格5万，则一处宅基地实际价值到80万，最后100户取得100块地的使用权，村里再拿这卖地所得100*16万=1600万归全村集体所有，溢价部分为给另外400户放弃申请到的家庭拥有，就是说转让人口的可以收到钱，譬如一家四人可以卖给别人收到20万，而花钱的则拥有地，各取所需。

第六、没有人睡地上的原因，是因为大部分家庭都已经拥有了宅基地或者暂时没有也有祖屋可住，即使一户三代单传，如果孙辈也成家立业，则全家可拥有三块宅基地，一般父辈那代土地没有这么紧张，所有一家三代可以用拥有两块宅基地，至少两个房子可用。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-9-21 12:38 编辑 ]