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Errtggggv 发表于 2022-2-16 08:37
其实我的意思并不是这个,投资肯定就是赌,这个道理我明白,以前一直都想法就是,郊区大盘,选准一个板块有 ...
郊区的概念太大,不能一概而论。科学城、知识城、南沙、佛山的郊区是完全不同的逻辑。
就以科学城为例(姑且按照你的标准认为是郊区),几个大型小区的二手房是非常的好卖。
在2020年下半年和2021年上半年楼市行情好的时候,万科东荟城、万科金色梦想、中海誉城盘的二手房销量稳定在广州前十甚至前五(中原地产数据)。这些楼盘其实还是刚需自住为主,通常都在5000户以上,成交几百套很正常。
如果你对科学城有一定了解,就会知道科学城的核心地段的土地不多了,楼盘布局基本定型。目前最大的旧改项目中央城,可供销售的商品房总数8000套,现在估计销售过半了。而其他的旧改项目大多在科学城的外围,对现有的二手房影响不大。
总体而言,科学城的供需比非常健康。供需比不仅要看供给还要看需求。看看几个新盘的销售时间就知道,用不了多久就能卖完。如果价格合适,例如品秀星樾去年年底3.68万的价格(比隔壁东荟城二手房便宜了约5000),一个晚上就被7成首付甚至全款客户定走了过半。不到一周就基本售罄。
说到新房的价格,科学城新房的价格的确一段时间内有优势(因为限价),但是还没有达到秒杀二手盘的程度。例如现在在售的部分低价盘,品质高的都是全款或者高首付优先,其他的要么是毛坯,要么要搭车位,要么高容积率,加上动辄2年以上的交楼期和诸多不确定性因素,综合起来并没有对二手房产生决定性的影响。真正有影响的是信贷政策,二手房贷款难。但这种政策不会持续太长时间,而且影响的是所有的二手房不仅仅是郊区。
而佛山郊区甚至南沙的一些区域又是另一番景象,如果缺少产业和人口的支撑,那不好卖的可不仅仅是二手房,新房一样不好卖,包括市区。
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