南下干部

       最近逛妈网论坛，感悟不少。换房、新置业的都不少，中介也到处飘。好热闹。似乎又有再成去年房市大热之势。
       我其实挺担心的。房价这个东西，几乎人人都知道不可能永远上涨，随时都可能阴跌，但几乎人人都觉得不会立刻就跌，不会轮到自己头上。之所以愿意高价买这玩意儿，逐渐都不是居住功能使然，都有跟着炒（说保值、过于好听了）的意思。如果这种心态的人占到了人群中的一定百分比，如果像广州这种大城市突然有1-2年因经济滞涨找不到如此多的接盘侠，房价会不会崩盘？经济会不会严重受损？
      我觉得会。只是大家都不愿意看，不愿意想。
      我学经济学得不扎实，但我知道金钱本身的逐利性。比如以广州目前主流炒房的房价，300万一套，100平米。出租的话应该在5万元/年左右的收益。如果没有潜在的所谓升值贬值，其边际回报率只有区区的1.7%，而银行存款普遍高于这个水平不少，理财产品这种大额可以去到接近4.8-5%，也就是15万元/年的稳定收益。租售比如此低，和正常存款回报率相比差多了，如果真的挤压“炒”这个水分（房贷彻底收紧），现金流都应该逐渐转去股市、债市，循环进入实体经济，广州房价就应该回归2002年2009年这些普遍稳定的阶段。其实想想，那时候大家买房心安理得，现在就算赚到差价，但想想泡沫那么重，哪天真被挤碎了，能心安么？
       现在卖房套现、资金外逃、外撤，都没成气候，但如果利润足够诱人，这些不是不可能。就2016年全年这种涨幅，2017年再来一次的话，我怀疑2018年的房价就得滞停，成交缩减、高位无人接。万事无绝对。我胡言乱语，就是想提醒新入者，中国房产交易放开20来年，赶上中国经济飞速发展，所以基本上年年涨、几年一大涨，但目前的房价（如越秀区五六万/平买个老破小学位房之类）已真的有点危险了，不能再追高啦。如果自住非炒房，即便买了后立刻就涨百万，也不用太高兴，也许等自己脱手（中国经济飞速30-40年？也许进入调整期）时未必就在高位呢。只是过眼云烟。
       现在很多经济行为如投资，都会说有风险，好像买房真没人说（说了被人屌），我真觉得房管局、妈网啊这些地方都应该多贴几个大字——买房有风险、高位需谨慎。
      我对现阶段房产的看法和论坛的大虾动辄继续追珠江新城、天河公园、天河北不同，我觉得高上追高不安全，且买了后慢涨都未必划算。我建议初次置业的房友多关注一些城区内的洼地如越秀区像建设马路啊等附近的旧房，天河区像粤垦路、员村、龙洞次新房之类。从边际效益来看，只要房型端正，挑得准，这些二线地区补涨成气候，慢慢上行，价位踏实，也不吃亏。

我的小奔我的宝

拿着现金在手里理财的话，还要记得减去一年8%左右的人民币贬值造成的缩水。
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333333333333333

我30万理财也有30万啦，楼主你怎么计算的啊？
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gzyc123

分析得有道理，主要都是吃了买晚了的亏，被形势所迫而买房

南下干部

   

gzyc123 发表于 2017-02-09 14:50
分析得有道理，主要都是吃了买晚了的亏，被形势所迫而买房

都没办法
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南下干部

   

我的小奔我的宝 发表于 2017-02-09 14:42
拿着现金在手里理财的话，还要记得减去一年8%左右的人民币贬值造成的缩水。..

每年8%？政策性的东西，以前可以测出，未来怎么估计。你当理财存款买债券的人都是傻帽？
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xwy799813

银行4.5%
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生活没有假如

我是14年买的房子，125方250W，月租5500，现在市场价是450W，租金相对涨幅来说，基本可以忽略不计。

maggiexuelian

   

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每年8%？政策性的东西，以前可以测出，未来怎么估计。你当理财存款买债券的人都是傻帽？ ...

赞同楼主的观点。贬值8％的说法，如果房价不涨贬值的岂止是8%？她的说法是认为房价必涨，但是谁敢保证房价必涨？
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丹桂觅萍踪

   

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我是14年买的房子，125方250W，月租5500，现在市场价是450W，租金相对涨幅来说，基本可以忽略不计。 ...

是哪儿的房啊
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南下干部

涨幅大的，到处是。问题是这钱若都能轻松提现才算。卖了没地方住啊。我看房价不该大涨了
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axiaozzdsx

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1、买300万的房子只需要120万现金，做300万的理财需要300万现金2、从历史经验来说，确实房子一直升值，货币一直贬值。你说谁能保证房子一直升值？不能。这个就是看个人的判断了。
3、住在自己家的房子和租房，感受真的是不一样的

tanchenchi

   

南下干部 发表于 2017-2-9 14:14
最近逛妈网论坛，感悟不少。换房、新置业的都不少，中介也到处飘。好热闹。似乎又有再成去年房市大 ...

不够全面，还要考虑：1、杠杆作用。300w房子基本三成的话100w可以撬动，年租金5w，回报率也是5%，当然还没扣除资金成本的前提。
2、机会成本作用。往前面退10年，这个时间轴房价是涨的，如果你10年都没买房并且以后也不买，这没什么损失，至少没直接损失。但是，如果你买晚了，譬如你2015没买，反而在2016买了，那么你要多掏很多钱。这就是机会成本。
3、房子的附加值。中国的房子，附加了学位，地段，心理需求等。如果你没房没户口在城市，小孩要去私立的。问题就来了，好的私立很贵当然也很好，但是那些钱你放去买房也够或者也可以积累成为首付了。国人的心理原因还没算。

南下干部

   

tanchenchi 发表于 2017-02-09 16:57
南下干部 发表于 2017-2-9 14:14
最近逛妈网论坛，感悟不少。换房、新置业的都不少，中介也到处飘。好热闹..

对。这些全加起来，促使买房。我也认可置业，但我真觉得房价贵离谱了，这么个趋势追高，没人考虑风险？
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幸运的瑾

确实就是5万一年的租金。
不过300万是现在的价格，买的早一些，不用这么多。
何况首付3成。

生活没有假如

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龙口西路

yeziquqi

   

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不够全面，还要考虑：1、杠杆作用。300w房子基本三成的话100w可以撬动，年租金5w，回报率也是5%，当然还 ...

赞同👍，我460多万的房子，加税费首期款是160万左右，租金是7500一个月
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tanchenchi

   

南下干部 发表于 2017-2-9 17:03
对。这些全加起来，促使买房。我也认可置业，但我真觉得房价贵离谱了，这么个趋势追高，没人考虑风险？ ...

肯定有所考虑，不然就各个都是日光盘了。房价是高，但如果跟国外对比，也未必真的高。从中国历史来看，每个朝代对有所居，大宅子都是向往并且稀缺的。所以，房子在历史，当下都是相对高价的产物，这是对的。争论挺多的，我感觉最关键是周期问题：1、周期定为1年的话，涨跌盘都有，很正常，要考个人看盘眼光
2、周期定为3年或者以上，普遍涨。因为世界经济和平很久，广义货币每个国家都超发，稀释了财富，也同步降低了单位购买力。
3、要想房价普跌，我是说普跌（是大面积大幅度下跌，幅度超过20%左右），需要战争。不管是货币战争（譬如金融危机）、疾病战争（sas）、军事战争等。只有这样，才会回归到人类最为自然稀缺的价值等价物：贵金属。其他的认为附属品都会褪掉外衣。