normndie

   

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本帖最后由 不周山石敢当 于 2016-12-31 00:19 编辑

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上面说御景湾好的，不知是否 ...

首先罗马，御景湾两个小区我都很熟悉，看过御景湾就再也不想去看罗马，两个楼盘定位都不一样，一个一线江景豪宅，小区大部分大户型，一个只是人多而已，您说罗马绿化好过御景湾不知道如何说😂，御景湾占地面积16万平，容积率1.9，绿化率50%，总户数1600多户，罗马家园21万平，容积率3.1，总户数8000户，不知道您说的罗马绿化大于御景湾是怎么计算的，容积率一个1.9一个3.1完全不是一个等级的。容积率这是基本建筑常识，相信您应该有了解怎么回事吧，人均绿地就更不用算了，御景湾还没有算上私家江岸绿地。  罗马四周封闭小区里根本不透风，大部分为1梯多户2梯多户的塔楼，南北通透的户型不多，御景湾东西向是流通的，小区很通风，大部分户型为一梯一户或者2梯3户的板楼，95%以上户型都是南北通透，2:物业更不是一个等级的，罗马很多栋楼道里都是杂物，根本没办法通行，这是最基本的消防要求，难道指望火灾的时候坐电梯逃生？3:您说的江边规划路开放，那基本是 N年后的事情了，根据规定小区里面的规划路在不影响交通的情况下可以不开放，御景湾小区里的规划路在N年后都不会影响交通，这里的N大于10，况且要小区里的规划路放开知道多难吗？4:学位御景湾是南武教育集团的南武实验小学，未来直升南武中学是趋势，虽然南武中学也一般，罗马里面的北大附属学校只是名字响亮，教学质量大家自己辨别😃，当然要买学位房也不买海珠啦是吧，这不是海珠的优势。5:交通方面我想说的是之前我也说过开车的无所谓，新光和华快的出口都是跟罗马一样的，日常开车出行的还在乎多2公里上新光吗，御景湾上新光往天河方向绝对不塞车，罗马不好说，指望通过地铁通勤的就是另外一种情况了，御景湾不是刚需盘。最后我想说的是买楼还是要自己实地了解。自己根据自己情况辨别😀😀😀
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zaoge

   

normndie 发表于 2016-12-31 14:18
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本帖最后由 不周山石敢当 于 2016-12-31 00:19 编辑

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..

貌似御景比罗马单价便宜一些？我觉得自住肯定不卖选御景，过几年想换选罗马。因为交通方便这点会令到楼价上涨多点，容易出手点。
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wo20162016

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两边都没实地看过，不好评论。不过大体赞同楼上说的，如果不是打定主意一个楼盘坚持住下去，公共交通方便一些的是有助于出手换房

waxy106

   

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番禺高大上？笑尿，大部分小区出来外面跟非洲一样

半斤八两
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normndie

   

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两边都没实地看过，不好评论。不过大体赞同楼上说的，如果不是打定主意一个楼盘坚持住 ...

谈不上不好卖，目前御景湾放出房源少，要不就是200多方大户型，小户型放出很快卖掉，投资的话目前看不如天河，长期不好说，毕竟天河价高1倍以上，看自己需求，对公共交通不敏感的御景湾是不错的选择，都5年没搭过地铁公交了😃
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wo20162016

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确实，网上看到的是200多方，太大了买不起。。。100多方的还没看到网上房源

normndie

   

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确实，网上看到的是200多方，太大了买不起。。。100多方的还没看到网上房源 ...

是的，很少，大户为主。
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touchi2008

御景湾和罗马我都比较了解，御景湾的小区确实不错，江边走走也挺舒服。但是两者定位真的不同。御景湾更合适改善型居住，大户型为主，管理费也昂贵很多，合适整天私家车进出的业主。另外要注意的是，御景湾的江景房是并不是南北朝向，实际上是西南朝向。还有就是御景湾面对的是珠江主航道，过往很多是大货船，轰鸣声还是挺明显的，早晚视线不好还鸣笛，这点实际上挺烦心的。而罗马户型就多样些，大中小户型都有，管理费便宜，住家人多，小区内小孩多，人气足，小区内的教育配套全，兴趣班不少，新建的社区医院就在旁边，家中老人看一般的小病价格很便宜，附近酒楼有鸣厨公馆，据说粤菜出品还不错，景业高尔夫还可以打打高尔夫，网球，羽毛球，小区内还有大型的健身房，买菜到荟萃市场也就走几分钟，场地很大，品种很多，人气很旺，价格也比市内便宜不少。至于地铁沥滘站旁边的“001广州之窗”就更不用说了，江边三栋超高层甲级写字楼单单占地面积就有16万平方米！楼宇江边一线排开霸气十足！全面投入使用后将为罗马带来源源不断的住房租赁和买卖需求，近水楼台先得月嘛！另外，沥滘站是广佛线和3号线的交汇站，还是规划中海珠轻轨的交汇站，未来轻轨或可沿南中轴线直达小蛮腰。将来海珠湖的南门就在罗马对面的后滘村，湿地公园二期南门也离不远。记得当初御景湾卖的比罗马贵不少，但是这几年罗马的房价已经反超御景湾了，这就是市政规划以及位于交通节点带来的溢价。

touchi2008

   

海珠朱家几兄弟的盘相对良心价，洼地，都是周边环境很差😃逸景翠园，罗马，御景湾都是他们朱家的盘。如果 ...

刚刚换来了之前SZ的大老板，据说执行力不错！

normndie

   

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刚刚换来了之前SZ的大老板，据说执行力不错！

那是省长，不是广州书记，省长得管全省经济，而不能只盯着广州。
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不周山石敢当

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1、看来是业界人士，失敬失敬。如果你主推这个，我打算不发言了。

2、定位是定位，实际是实际。

比如，琶洲壹号定位广州最高端的别墅，实际上如何？

3、我只是吃瓜群众，
但萝卜青菜，各有所爱。
珠江御景湾看了，就觉不喜欢，没办法。

4、御景湾的南武小学，在楼盘人气不足的情况下，
你认为学校水平能与本校比？
校区在高速路高架桥的旁边（目测教学楼离桥50米左右？
这桥，可是雄伟的，超高的、车流不息的），
我觉得很难接受和认同。

不周山石敢当

看房子，我对大众厌恶性设施（比如垃圾站、变压站等）是高度敏感的，各位看房，一定要盯大眼睛。

比如，广州市污水处理厂的分布，有必要非常清楚。
沥滘污水处理厂位于南洲路1375号，
负责处理大学城、海珠区、长洲岛的污水。
离御景湾只有700米左右。
（当然，直接影响很小，但带来的后果，一是周围的水泥厂、搅拌厂多
二是怕有时排放不达标）

上一个御景湾-污水处理厂的卫星图
（可以在百度查南洲路1375号）
中间是桥，左边是御景湾； 右边绿地中，很整齐的建筑是污水处理厂

lanseshijie

罗马管理和内部环境真不错，有幼儿园小学，户型还可以没有多大浪费，问题周边城中村孤立了哈，去地铁的路也是醉了
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redbanana007

   

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首先罗马，御景湾两个小区我都很熟悉，看过御景湾就再也不想去看罗马，两个楼盘定位都不一样，一个一线江 ...

以前去罗马看过楼，内部环境还可以，离天河珠城近，旁边海珠湖，但是看到楼道本身就窄，还堆满杂物，真的无法接受，还有外面那些单车、拉货车横冲直撞，果断放弃了。
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wo20162016

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你这解说不仅详尽，还有图有真相
网页找了半天，还没分辨出来靠中心的次贵楼盘。是凯怡，凯利，凯盛，凯悦这几栋吗？想网上找对应中介找时间实地看房去。

ailsa8899

   

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计划近期在海珠买个三房，100平米以上。预算300多万，近地铁环境好为主，学位无所谓。由于在中大附近上班， ...

万华花园还可以，物业不错还安静，小区不大，邻东晓南地铁，我只是租住在这边感觉还可以
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不周山石敢当

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下图中，中间部分就好，边上的，只有南边好。

从上到下数，第一行受环城高速和南洲路的影响
第二行略受影响（因会所矮，有声音传入）

第三行、第四行，中间是西门，进出人多
离门100米后，影响就小

五六七行最好。
（第七行楼下有商铺，3楼以下有影响）

记不清楼的名字，你还是去看看了。

wo20162016

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。。。。。。

touchi2008

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凭印象编辑了一下小区分布图，希望对你有所帮助。