vickyfeifeilove

第一、全国主要一二线城市住宅商品房从去年年底开始到现在的一轮大幅上涨，真正的原因是改善性刚需所致，而不是我们想象的所谓的炒房投机哄抬。这里深层次的关键因素是一线城市和强二线中心城市的房地产供需失衡，在人口越来越向特大城市、一线城市流入的时候，而这些城市的中心三环四环之内却已无可开发的土地了，更已无新楼盘推出，且绝大多数中心城区二手房是锁定筹码的。去年年底中央宣布要大力推进房地产去库存，推出了对房地产宽松的货币信贷和鼓励购房的举措，本意是为了加快三四线城市积压巨大的房产消化库存，但这些政策被不加区别的用于全国所有城市，包括那些根本没有库存的一线中心城市。这种情况下，十几年前买房的人进入到改善性换房的刚需，加上近年新流入的外来就业人口，宽松的货币环境等叠加产生了共振，造成了一二线城市本轮房价在供需失衡的情况下自然上涨，是合理也是正常的。
第二、本次房价上涨并非投机资金推动。根本没有所谓的炒房团参与推动此轮房价上涨。呵呵，我本人从去年七月开始一直到十二月，参加了多场房地产新楼盘认购会，看到认购买房基本上都是真正改善性需求的工薪阶层。我所知道的，其实炒房团这样的投机资金，在最近四年里面都逐步退出了房地产领域，这四年多的时间，全国大多数城市房价是一直在原地徘徊，甚至还有一些城市出现下跌，炒房团最近四五年的收益，连银行按揭贷款的利息都没有跑赢。他们2015年初开始抛房进入股市，成为去年股灾被套在山顶上的主要资金力量。
第三、限购是吹响房价全面上涨的冲锋号。很多人看到国庆长假期间有二十个城市开始推行三套 房限购，对第二套房也限贷，就大呼房价要暴跌了，这也太幼稚了吧？最简单的逻辑，凡是限制购买的东西，必是好东西！这种回到计划经济，好比是再次颁发票证限量供应。政府有权限制银行按揭贷款，但没有权利和法律依据来限制市民自由购买房产。限购这种违法的手段在2009年就用过了，到现在已经都接近十年，结果是限购最严格的城市，十年涨幅反而是最大的。说明这十年来高层根本没有研究与分析房地产的战略方向和具体战术问题，更谈不上顶层设计！以限购手段来试图平抑房价是典型的扬汤止沸，其结果反而是抑制了空头，同时造成了对未来压抑需求释放新的预期。后面房价上涨将向目前还未限购的二线到经济超强三线城市扩散，最终变成有房的人舍不得卖，刚需要买房的人会更加恐慌的要急着买。限购会推动未来一年左右时间中国房价全面进入轮涨。

第四、目前中国的房地产杠杆率依然较低。微博上很多的伪经济学者和大V，都在说当前房地产的杠杆率，可以和去年6月股灾前相比，一旦房价下降，杠杆就会破裂，必然是断崖式暴跌。这些人有点智商没有？首付25%就叫四倍杠杆了？真是他们不知道，全球各国里面，中国的房地产首付额度算是最高的，美国早就是零首付了，而纵向比较，中国在十多年前，房地产杠杆比现在高的多！我记得2001年时一成首付比比皆是，有些楼盘都打出零首付的方案。而当前中国房地产的杠杆率是史上最低的，这么高的首付额，足以让任何不还款的人无法轻易放弃。另外国庆期间出台的限贷举措，还只是个别城市地方操作，不是全国性的央行层面，而央行在今年2月初才出台全国性的政策，把首套房的按揭贷款降低到2成。至于说把当前个别城市房地产限贷和去年6月股市清查配资去杠杆造成股灾相提并论，就是真的笑话了，现在房地产提升首付贷款是对以后新购买房产的，以前已经按揭购买房产的还是老政策，而去年股市清查配资去杠杆却是对已在股市里面满仓的存量资金！这两个事情天差地别.......
第五、未来房地产的走势一定是两极分化。既然我们清醒的看到，本轮房价上涨是真正的刚需，而且是改善性需求为主，那么这次房价上涨乃至未来十年的房地产走势，必然是两极分化的。我走了全球数十个国家，看到一个基本规律，就是：任何一个国家，随着经济发展程度，人口必然越来越向超级城市流向集中！日本的东京，俄罗斯的莫斯科和彼得堡，英国伦敦，美国纽约，韩国首尔等，都差不多集中了全国的人口总量的10%到20%的，而在这些国家的超级城市之外，我看到的是三四线小城市的衰落和破败，人口都只剩下老人和失业者。而房价，东京之外的日本第二大城市，房价连东京的一半都不到。所以，中国的未来发展趋势也必然是如此，这是客观的自然社会发展规律。北上深等超级一线城市，房价根本没有泡沫，且依然被低估，特别是上海，房价低于香港是不正常的。次一线城市，天津重庆武汉南京广州成都等，也有机会成为区域性的中心城市，多关注这些城市的人口流入情况。切记住我的一句话：绝对不要在三四线城市投资性购房，省会以下的地级市，除非经济超强的地级市，比如苏州无锡东莞惠州这样的，其他一般情况下都不要在省会以下的地级市更不要说县级市买入房产。一线城市和强二线中心城市与三四线城市两极分化将是未来十年中国房地产的主基调。
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vickyfeifeilove

第六、良好的流动性是享受高溢价房产之本。我上面所述的未来房价两极分化，不光是在各个城市之间，而就在一个城市之内，未来房价差异分化也会非常巨大，很多人总结了不少的房产投资策略，什么地段啊，环境啊，配套啊之类的。我的总结就是一句话：高流动性！只有高流动性的房产才是可以享受高溢价的，这一点和股市很相似，同股同权的B股，H股，还有新三板，都对比A股折价的非常严重，就是因为这些市场里面的流动性不足，参与人和资金太少。那么具体到房地产哪些是高流动性的呢？首先，我们只考虑商品住宅楼，不要投资在写字楼和大型商铺；其次，住宅楼里面不要考虑别墅和远城区面积较大的洋房；最后，这种高流动性的房产，首选本城市排前六位的中小学学区房，新增就业人口的主要基地区域，三环顶多四环以内和主干地铁沿线，核心商圈周边配套完善的等等.......，记住我一句话：房子不是稀缺资源，我们买的也不是钢筋水泥，但是一线城市核心地段和良好的配套，绝对是稀缺资源！我们买的不是房子，而是房子带来的生活圈子发展空间社会地位资源和教育医疗就业休养配套等才是房产核心的价值所在。
第七、教育资源的分配将成为影响房地产的最重要的因素。从我近期观察到的情况看，很多人低估了这次国家放开二胎政策的影响力。我认为，今年是猴年，且是二胎放开的首年，新增人口的出生数量，很可能同比要爆发性增长20%，而明年可能还要高于今年。这些孩子们在六七年之后，将达到入学的高峰期，届时优质的中小学名校将变得一票难求，对学区房陪读房和自带学校的大型小区，将会被不计代价疯抢。从西方发达国家的现状来看，阶层的固化是从幼儿园小学就接受完全不同水平精英学校的教育开始划分阶层的，中国目前不可能完全实现私立教育精英贵族学校，特别是九年义务教育阶段。教育法规定的学区划片入学，将永远存在，不可改变。中国人为了孩子未来的希望，在教育投入上是不惜一切代价的，而中小学名校的学区房甚至寄托了子孙后代改变命运的厚望，因为这是能进入精英阶层最有可能的一张门票。说实话，很多人不清楚，中国的中小学基础教育水平，很可能是全世界最好的。我们的很多一线大城市中小学公立名校，教育水平绝对不亚于西方国家私立精英贵族学校，而这些西方精英学校每年光学费都要二十多万美元。所以我认为在房地产上面，最重要的附加价值，就是教育资源，这种房子将是有价无市的传家宝。
第八、房地产也是实体经济，并且是上下游产业链最大的实体经济。很多人最喜欢说的一个论调，就是把房地产和实体经济对立起来，说什么房地产繁荣将挤压实体经济，民企承受不了高房价，或是大家都去炒房了，没有人干实业了。这真是奇谈怪论，殊不知房地产的繁荣带动起来的全产业链的上下游是实体经济最大的一环。从土地矿产资源原材料到钢铁电力能源装修还包括服务业等，带动就业人口更是极为庞大，堪称百业之首！一个国家如果连房地产都陷入萧条，那么实体经济就基本是频临崩溃。要知道今年三季度到现在，统计公布的一些经济指标开始好转，比如电力和铁路运输等都出现企稳反弹，全是因为房地产的功劳！没有今年房地产的启动上涨，现在中国GDP恐怕连5都保不住........。把房地产和实体经济对立起来是十分愚蠢的，真正所谓“弃虚向实”的“虚”指的绝不是房地产，而是过热高杠杆的金融泡沫。今年中国经济三驾马车都出现严重问题，特别是出口居然出现同比下降-5%，投资这一块因为政府债务已经非常巨大，有心无力，只能靠PPP来忽悠，消费这一块今年在互联网电商冲击下竭泽而渔，很难激发。那么在这个困难的阶段，启动房地产这样同时具有投资和消费双重功能的产业，缓冲遏制经济下滑和失业危险，填补政府投资拉动基建的缺口，为新经济转型赢得喘息的时间，何乐而不为？
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vickyfeifeilove

以上文章转发大脸猫微博。是我至今看到的对中国房地产分析最靠谱的文章。分享给各位妈妈。
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easylee1991

有点意思哈哈哈
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chen101963

不管你承认与否，房产慢慢地在成为阶级化分的工具。且过且珍惜吧！
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vickyfeifeilove

   

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有点意思哈哈哈

是有意思
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vickyfeifeilove

   

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有点意思哈哈哈

不过很长，很多人没耐心看😊
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波珠桑

总结，有钱就买。
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新羽2016

狗屁逻辑！
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新羽2016

愤青文章，主要用来骗骗低下层群众！
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vickyfeifeilove

   

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愤青文章，主要用来骗骗低下层群众！

愤青？哈哈。人家的资金以亿计算。
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波比波比摩卡汪

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我顶你，通篇废话加狗屁。
暴涨原因就一个：去年到今年的信贷放松。
而且是目前已经被视为错误的政策。房地产融资现在两端都在收紧。

terry21

太长了，直接不看了
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nenu

第一条靠谱，我卖一买一为了改善。买我房子的邻居把2套打通改善。
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wei0nuan0303

   

波比波比摩卡汪 发表于 2016-11-26 12:07
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我顶你，通篇废话加狗屁。
暴涨原因就一个：去年到今年的信贷放松。
而且是目前已经..

还是你有道理
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jianfeiluo

   

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我顶你，通篇废话加狗屁。
暴涨原因就一个：去年到今年的信贷放松。
而且是目前已经 ...

这个说法比较靠谱。M2泛滥+信贷宽松
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