本帖最后由 如花的季节 于 2018-1-6 21:13 编辑
遇上一个靠谱的中介和一个素质高的业主避免了很多烦琐节省了不少时间，从签约，到赎契，到过户只用了一个月，这是神速呀！（4.26-5.30）
何谓之靠谱的中介，作为服务行业，楼主定义他为有专业和职业素质，有良好的道德规范，经验丰富，服务跟踪到位。有素质的业主：个人修养好，全程配合，不浪费时间。 题外话： 在写文章之前，楼主也顺便推广一下海珠区江湾路，纺织路，滨江中附近，近江边的“中海名都”这个楼盘，想买房子的MM，不妨也可以考虑一下这个楼盘或者周边的小区。
追求名校学位房的，可以直接绕过了；众所周知海珠的教育相对是弱了一些，次于越秀，但总观这几年的公办中考成绩来看，海珠的中考平均分并不差，也是有一些好的学校例如海珠实验中学，南武中学，97中，江南外国语，41中，5中等；
这是楼主二次在同一小区购房，在这里省略了当初选房看房的过程，楼主也没有激情再去回想N年前买房的情景，当年楼主也关注过学位房，但更重视的是居住环境和品质，我是属于那种：不会为了学位房而严重降低生活质量，每一个人的选择都不同，学校差不多就行了，自己住着舒服，孩子就近上学开心；同时楼主也认为有能力的孩子是不会等着派位的，负责任的家长都在疯狂的偷偷补课（这跟名校没有关系），尚且楼主也是一个非常重视小孩的家庭教育，家长上点心，更加能够培养出出色的小孩，孩子的成就跟家长付出是同等的。
幼儿园：小区配套幼儿园（学费2100+），附近还有其他的幼儿园。 管理费：2.8元/方 小学学位是：大元帅府小学（市一级小学，有3个校区，全在一线珠江边上，步行2-10分钟左右），小区原配套的小学地块准备要启动建了初中（听闻是5中分校）。大元帅府师资不错，环境好，学生生源素质高，近年考上民校的学生很多。 2016年对应派位中学：海珠实验，江南外国语，26中，5中，（4所学校，26中稍差一些，其他3所学校都算优，近几年成绩进步很大，不比越秀的差，像海珠实验这几年在广州市公立学校排名前几，优于越秀区的名校）。 车位：小区地下停车场基本上全是私家车位，租金在1600-1800元之间，露天停车场650-800元，稍远一些的可以停在朗晴居二期露天停车场500元 菜市场：楼下就配套有一个肉菜市场，但价格比其他菜市场贵好多；附近也有几个菜市场，稍为要走得远一些5分钟，最出名的要数小港肉菜市场，便靓正。 购物:万国广场，步行10分钟左右；逛街，近江南西，平时周末楼主一般是江南西，海珠富力商业广场，广百新一城一带逛街，人气旺。小区楼下便利店，华润万佳社区超市，胜佳，钱大妈等等。 附近公共活动场地：离江边距离200米左右，大元帅府广场仅2分钟，晓港公园公交2个站，海印公园2个站，东湖公园3个站，金迪运动俱乐部（室内恒温泳池，健身，羽毛球，蓝球场等等），附近有警官学院，忡恺农业学院，海珠体育中心。当然了小区里面的配套设施已足够业主运动，健身房，泳池，网球场，壁球场，乒乓球，康体设施。 医院：过江湾桥就是中山一院，省医；红会医院，海珠区中医院就在附近。楼下两间社区医院。
交通方面：出入方便，公交车站就在楼下，自驾车上内环过东濠涌就在门口，无论去天河，东山，越秀（黄埔大道，东风路，环市路）都非常方便，在珠城上班一族，黄埔大道了出就到了，唯一缺陷就是离地铁远市二宫站远，像楼主这种走得慢的人差不多15分钟，自从有了共享单车就方便了，踩单车6分钟，但那条必经的小港非常的拥挤，不好走；不过楼主是甚少坐地铁的，平时上班以公交为主，一个站而已
这一带地段不错，滨江有一条地铁线路正在规划，有传规划在大元帅府广场附近或仲凯路设一个站，如果地铁一开通，滨江中这一带楼价肯定会再涨起来（虽然现在价格还是很高）
附上小区随手拍的几张照片，全封闭式大花园，绿化，会所，健身，2个游泳池，儿童乐园，
-
2
-
1
步行1-2分钟左右即到江边和大元府活动广场，平时可以去江动踩单车，跑步
再附上一张周边的楼盘地图，附近还有朗晴居一二期，怡安花园，富基广场，这几个楼盘都是连在一起的，各有各的优缺点，大家也可以考虑一下.
-
分界线 -----------------------------------------------------------
进入主题： 在天河一片哗然的涨势之中，海珠的楼价相对是温和很多了，楼主从年初到现在并没有看到非常大的涨价！
码字有点长，也有点罗嗦，慢慢看吧，慢慢写
一、购房目的 楼主这次买房并非自主，而是买给公公婆婆住的。 在今年初，公公婆婆跟我们说，他们年纪大了，希望搬过来我们小区住，方便互相有个照应；
从接到老人要求以后，楼主开始了密切关注小区的房源。 楼主所住的小区是江湾路中海名都，当初跟老公把家安居在这里，一直住在这里，已经适应了这周边的生活环境，因为家在这里所以也爱这个小区，个人觉得阳光充足，小区绿化、活动空间，维护，业主素质，安保方面都搞得不错，让老人搬过来住在也是不错的选择； 看房目标唯明确，省去一堆问题
二、看房过程 1月份咱把要求信息放给了满堂红（当时还叫满堂红的，3月份以后改叫链家了），唯一要求是南向3房，北向的房子一律不看，，为啥楼主只要南向，因为在中海北向的房子，到了冬天是非常的冷；当然也有人喜欢北向，因为中海北向的房子很多都可以看到江景，二三期的部份北向房子正对望花园的景观是很漂亮的，四期的东北向花园景观就很很好，还是那句话青菜萝卜青各有所好；
当时快过年了，放盘的房源很少，南向的房子更少；只看了3套，其中一套二期2楼西南向106方的开价360万（一直我都认为低层的房子光线会暗，自从看了这套2楼之后，我才改变原来的看法，原来中海名都的2楼房子光线一样完全是光亮的），可惜是在幼儿园旁边，西门的入口处，通道，人出入多，看了以后否决了，楼层太低，一个字会“吵”，给老人家住的，一定要避开这个。后来听中介说这套房子在3月好像是342W左右成交了。
另外一套一期的好像33楼以上的东南向（原谅我不太记得楼层了，只记得方位）122方左右的395W；，当时看了以后感觉可以，也跟中介谈了一下价格，业主说如果在过年前可以搞掂签约之类的，价格可以385W，后来跟老人家说了一下，老人家增加了一条要求：他们畏高，最好还是中低层为好。 另一套一期A4的中层东南向111方，报价当时390W，后来中介说这个业主好奇怪，房子一直空着，不卖又不出租，有人想买只报价又不跟人谈价又不卖，中介都不会主动向买家推他的房子，属于那种有钱人，房子就是等待合适时机合适的价格才出售的那种。 过年前基本上只有一期二期的房子有房源放出，也看了几套的小三房，不太合适，三四期的房子基本上没有放盘。
因为资金未全部到位，楼主也没有打算在过年前买房子，只是有就去看看，如果真遇上合适的也可以马上买；
就这样2，3月过去了，没有中介通知我再去看房子，南向的房子太少了。 4月初我把信息又放给了合富中介，合富带看了3期靠江湾路边的东南向房120几方的400W，靠路边的房子，老实说很吵的，特别站在阳台上，车流声巨大，靠江湾路的那两栋楼无论是北向还是南向绝对是吵。因为楼主一直是住在安静的，这一反差对比，再便宜我也不会选择 四期的一套6楼西南向106方（业主实收价370W）房间望内环路，阳台望临时停车场（这个停车场10年前一直是规划建配套的小学，3月份的时候终于出通告要收回建学校了，业主们当然是希望能弄个啥名校的分校之类），四期南向的房，因为也是望内环路，有车流声，也是吵，如果是北向的会安静一些，而且正中望花园，最后两套都没有看上。 买2手房真的是讲求缘份，可遇不可求；
跟着链家又带我看了一期一套西南向好像是29楼吧，报价400W，其实这套房子楼主也是挺满意的，可惜是楼高了；后来在跟中介谈价格的时候，楼主是借用了这套房的价格来要胁了一下中介的。中间链家也顺带看了一套北向的房子，
楼主在4月16日晚上终于看中了合自已缘份的房子中层西南向111方（最后买了这一套），业主刚清空了房子，放盘给合富中介，报价390W。看完了房子后，无遮无挡，视线开阔，安静，楼层适中，也没有透露给中介，楼主跟中介了解了一下房子信息，中介也很配合的把信息全告诉了楼主，楼主接收到重要的信息是要帮业主赎契 ；当晚中介还叫楼主看了一套北向望江景的房子，江边的夜景是很美的，美归美但不是楼主的选择。附上一张当晚看房的江边夜景，
当晚跟老公商量了一下，那房子可以买，但赎契是有风险的，楼主在网上百度了一些关于赎契需要注意的问题。然后的然后，楼主也没有主动跟中介联系，因为以楼主的分析，目前买中海房子的买家并不多，楼主也不急着买。
4月22号合富中介又叫楼主看房，看了A4栋中低层同样是西南向的一套房子望小朋友游乐场，当时业主准备搬新家，到处乱乱的，这并不影响楼主看房的兴趣，报价380W。这套房子也不错，但由于业主是两套房子打通成一套大型了，业主说如果看中了，再把墙彻回去，但真不知要等到何时了；
从整个看房过程楼主看的房子基本上全是一期西南向，2。3，4的期的房很少出售（有也只是北向），东南向的房子更是没有放盘的。一期的房子的厅三房全是钻石型，很多人不喜欢他不够方正，觉得风水不好，不好摆放家居；但楼主也是住一期的房型，住久了，也没有觉得啥，反而感觉得空间比方方正正的要大一些，
三、价格谈判 看完楼以后，楼主跟中介小A开始聊天，我告诉他看中了那套房子，也了解更多关于业主的信息，房子是业主唯一住房，但没有过5年，业主急着卖房子，换买天河的房子（业主的孩子去了华附上小学，目前是租房子），我报出了我能接受的价格365w，同时可以出钱帮业主赎契（当时中介说是欠银行80W左右的）；也问了中介费要收多少，当时小A说要收2%，我当场反驳了他， 人家链家在门口打着大大的广告只收1%，你收2%，谁找你做呀，我跟他说我只能出1.3%(因为有朋友去年刚买了中海，也是合富签的，所以楼主也不能太偏离行情)，跟着约好了23号带婆婆来看一下房子，无任何意外，婆婆也喜欢这套房子。终于进入谈价格的阶段。
23号下午中介小A的主管B打电话跟谈价格，重点内容是：希望我能提高一下价格，因为这个价格她难以对业主开口；我回复内容是：坚持365W，另外不是人人都原意出钱帮人赎契； 我跟中介强调了一下，要求他们一定要帮我谈好价格，她只有谈好了价格，我才能成交，我只有成交了她才拿到中介费，她的中介费是我出的，所以一定要站在我这边。 当时老公在一旁听，讲完以后，LG居然跟我说，我报的价格太低了，其实380W都是可以接受的。我说了他一下，即使要还价也是等业主回价。
24号早上主管B又打了电话跟我说了一大堆价格问题，我没听出重点，也没听到业主回价，只要求我再添高一些；晚上主管B又打来了电话，这次我给她报了370W的价格，然后我瞎说了一些话，大概内容就是，我也看中了另外一套房子，只是比这套房子高出了几层，人家报价才380W（这是瞎说的），而且人家不用赎契，现在两套我都是报出我可以接受的价格370W，你们两家谁先谈好了价格我就签那家。（瞎说看中的那套房源也是真实的哦，是我之前看过的其中一套，只是房子人家业主没有放盘给合富他们卖）。
25号中午主管B还是让我再报高一些价格，我坚守立场。晚上，中介又给我电话了，然后问我小A有没有跟我说过中介费之类的，我答复了她，我只能给1.3%的费用，这个点数他们可以申请批；当听到中介跟我提及到中介费用时，我感觉到370W的价格应该有戏了。让老公打电话跟中介了解一下关于合同，赎契，贷款、税费等细节问题，细节问题不是我的强项。这一晚跟中介聊了很久，该问的都问，该了解的也了解。 重点：赎契，当晚了解如何避免赎契风险，当时问了一下，有没有帮业主赎契的服务，就是中介行帮忙赎契，然后我们给手续费用，我的原意是想把风险转移给中介，给点费用，这样我们就可以避免风险。但最后了解的结果是：中介可以帮忙赎契，但其实就是把钱借给你，收你手续费，最后风险还是你自已承担。 税费4%左右，假如只给3成的首期，要给将近15W的税金，心痛呀。
26号大约11点左右，主管B又打电话来了，这次终于报了业主最后要求的价格375W；这个价格是可以接受的，但楼主不死心呀，尽最后的能力说了一堆话，重点是：昨晚聊天后，我没有把税费预算进去，将近15W，再加上中介费，将近20W，如果375W我是可以接受的，但前提就是各付各的税，其实是不太可能的，但话还是必须要说的。过了半小时后，中介打电话过来说，业主让步了373W，税还是我出，最后我同意了； 中介约定了业主和我们晚上8点签约，定金给10W（当时电话中介说给5W，我自已提出给10W，当时心里想的是这证明我是诚意度是很高的）
成交如此快，总的来说是业主急于卖房换房，业主的孩子去了华附，他们希望在附近买房
| 
发表于 2016-5-31 23:33
