tutuo56

反正买房应该没有几个没给中介坑的吧

煜煜妈1

   

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还有一种更腻害的，谈低业主价格后，自行转2000-5000定金给业主，跟业主说是买家要某某原因要一个月后才能 ...

怎样吃差价？
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juniet

好文，请多发贴！我们实在太需要你了
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sally酱

马克
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AASDFG

   

早早空了今天晚上的时间，想去看个辩论赛，结果因为临时接到的工作到现在还没能动身，看来只好作罢。最 ...

大宝出品，必属精品！感谢大宝分享！

nico442

期待楼主继续发文~~坐等啊！最近烦恼赎契贷款！！！

谢大宝

        年底事多，今天抽个空上来，把自己挖的这个坑先填完吧        货币贬值快，银行利率降，越来越多的人愿意考虑贷款买房。04年我第一次考虑置业的时候，心里就一个想法，找爸妈也好亲戚也好，总之不要贷款背银行的债，给亲戚算利息也比给银行好。但今年换房我妈叫我少贷十万，说她还有点私房钱可以帮我凑凑的时候，我跟她说，钱你留着现在好好花，我贷的是三十年，三十年后十万块也就买个馒头。
        啊哈，这样说是夸张了点。不过我至今还记得九十年代初自己上小学，爹爹有日难得送我上学，下车后我说要到小卖部买根一毛钱的麻花做早餐，他摸半天没有零钱，给我了一张绿色的两元。啊，现在人民币已经没了两元的面值，但我依然记得那张纸币美丽的面孔。
        还好当时一个班只有三十多个孩子，那个年龄段我们高贵的女生又是要和臭男生划清界限的于是我早上请了全班女生吃麻花，最后居然还剩下两毛。下午叫了在不同年级的表姐和表弟出来，一人买了根五分钱的绿豆冰棍儿~~然后，在得到了极大满足之后，我那天竟然还带了五分钱回家。
        然后，现在，两块，连一根油条都不一定买得到~~
        扯远啦，总之，就是大家越来越觉得欠银行钱不是什么坏事了吧，也见过一些土豪，即使有钱也拿去做各种投资，宁愿多出税费也要把房子评估价拔高，尽量多从银行贷款。我这种买房一心想着省税费的人，实在还是跟不上土豪的境界~~

谢大宝

    絮叨了这么多，铺垫好厚~~其实也就是想说，相中的二手房无抵押无按揭当然是好，但如果遇到要先赎契的，也是正常不过。    很多业主在出售的时候，自己已经有了筹划。所以签了合同自己安排资金赎契的业主不在少数，这种只要给点耐心等待就是，一般也在中介可以帮你控制的范围。
    但现在广州一套房子动辄几百万，贷十年以下的人确实也不多。挂牌出售的时候还有一大部分没有还清，自己也筹措不到资金全部提前还贷的业主，就会考虑要求买家垫资赎契。我原来也发过看楼的帖子，因为就定位牛塘西区，所以下手还是比较快的，但其中也遇到一些觉得不错但无法下手的房子。比如曾经有一套我现在住的小区的，当时比市价低了差不多六十万，我一看到报价后心里小激动啊，但那中介之前帮我父母买过房子，也算相熟。直接跟我说，不要考虑。为啥？这房子还有两百多万的贷款，要求全部由买家垫资赎契。
    我当下打了退堂鼓，是因为自己还真真儿没法一下子拿出两百多万，之后的事情其实也就不考虑了。但有些土豪盆友，还是比较不差钱的。所以找我咨询的人里，有打算垫二三十万的，六七十万的，也还真有打算垫百来万的。

谢大宝

      垫资赎契的风险，因为要长话短说，所以当中关于网签之类的中介可以解答的，我就不多说了。      只简单讲一个极端的例子，和司法有关的。这个估计牛塘不少中介也知道。
      大概是四百万左右的房子，比市价报低二十万，于是买家同意垫资一百八十万。卖家申请提前还贷，银行同意，买家一百八十万打到卖家还款账户。银行还没有扣，款，被外地某法院，划走了。
      点解捏？
      卖家在外地做了被告，败诉，法院把这一百八十万执行了。
      房子继续交易肯定是不能了，银行都木有扣款，抵押继续有效啊。叫卖家马上还钱也肯定是不能了，卖家承认收了你的钱啊，但他现在木有钱还你，他自己还有外债木有清呢。找外地某法院也必然是不能啊，整个诉讼和执行程序合理合法，谁要理你。
      欲哭无泪。

谢大宝

      我为什么说法律有很多无奈，因为在很多被坑到欲哭无泪的时候，法律不能去帮你揍人，然后倒提着他把从你那里坑的钱从他身上倒出来，法律很只能给你递上一块可湿水纸巾，叫你下次不要和烂人做朋友而已。      像上面那种情况，因为也不可能告银行或者法院，走法律途径，也只能告这个债务累累的业主而已。起诉时懂得做财产保全，将来房屋拍卖了，银行和其他排在前面的债主实现了债权，轮到买家的时候还能剩下一些，已经是最好的结果。不过一审二审加执行，买家即使拿到钱，也是在走完漫漫长路之后。
      所以说，不是不能垫资赎契，而是在数额上，你要预判风险。
      因为你交出去的这笔钱，没有所谓的万全万全。上面举的例子，当然是极端中的极端，也许成千上万的交易中就出那么一两个。但即使你通过关系查到业主的征信记录，也不太可能查到对方是否在全国各地都没有任何涉诉情况。所以不要觉得万一中的万一，永远不会落你头上。
      经常有人问我垫资多少合适，我说我还真没办法跟你说多少就是合适了。但可以个两个可供参考的原则：一是，这个钱尽量是你可以承受的，而不是说可以倾尽全力的。不要说我准备了两百万买房，所以两百万我拿的出来。你要想，拿多少钱出来放去别人的账户，你能承受万一这钱出了问题，一年半载回不来了，不会太影响你继续买房，不会太影响你全家人的生活。二是，垫资最好全部写成定金，因为定金才会在对方违约时双倍返还给你，这样他才会皮绷紧，尽量不辜负于你。但定金超出合同总额20%的部分，就不适用罚金原则了。也就是说，房子一百万，你垫资二十万，收据不要写已收到垫资或者别的什么，就要写清楚，已收到定金二十万，至于这笔钱是用来垫资还是别的什么，叫中介帮忙在合同里写清楚就是了。但是，如果你热血沸腾兼不差钱，愿意垫三十万给对方，对方也写了三十万定金的收据。最后出了问题，也在比较理想的情况下能够要得回钱，业主也只是需要给你二十万的双倍四十，然后加一个十万原值退返。

谢大宝

      超出百分之二十的部分，对方作为定金收是可以收，但还就原值还。刻薄一点的说，也就是他拿了你的钱，用了，最后违约了，这部分的钱也就是退给你而已，不受任何惩罚。所以要不要把垫资比例提高到百分之二十以上，你自己考虑。       曾经也有人说，业主现在的贷款没还的大概还有百分之四十，如果坚持按百分之二十垫付，那其他的钱怎么办。我说，你可以跟业主协商，给的百分之二十是四十多万，等于你先帮他承担了一半的贷款。另外一半三四十万，希望他能够自己筹措一下，毕竟交易的这一两个月过去，他就有两百多万进账。跟亲戚朋友说明，至少还是能借到一些周转。如果他最后只差一点，比如也就十万左右，你可以考虑适当提高垫付比例，毕竟很喜欢这房子。但如果他一分钱都筹措不到，你就要考虑一下这个人在亲戚朋友中的诚信度，然后想想，这个房子是不是真的这么喜欢了。
       好了，帖子更完，终于把毛坯房交给诸位，木有时间和精力交精装修啦。
       以事喻理，虽多有隐匿，仍难免有对号入座之虞，还望谅解。
       闲看他人行事，眼前即是规箴。

我可爱的外婆

踏着小步来学习了~~

honeytree

目前准备换房中。感谢楼主，大有获益

pauline猪

暂时买一卖一，但还是没有消息，先学习一下吧

pauline猪

但我觉得买房途中还有更多的风险，

别跑我来追你

有用，慢慢看，谢谢楼主辛苦码字

bsqjhj

学习了 受益匪浅 谢谢大宝

~偶遇~

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你好，LZ,我想咨询一下，在交易的过程中，过了户之后，房屋忽然跳出房产证上以外的产权人，例如：房屋是以公司名义购买，交易的是法人代表。如果他有其他合作伙伴，这种作为买家可能不知道的情况该如何处理呢？

kinhboycn

目前碰到一个房子，情况比较特殊，还望给些专业意见。房产由一对已离婚两年的前夫妇共同拥有，男方目前再婚且育有一子。二人有离婚协议，该房产归男方所有，由男方继续供剩下的按揭贷款，但男方承诺给女方购置一套价值xx万的房产。但离婚两年後，现状是女方住在该物业，且每月由男方继续还月供，男女双方也没有做析产，房产证上依然是两人共有，同时，男方夜没有给女方另购房产。目前男女双方协商好卖出该房产後按比例分配，女方占多数，男方不再需要另外购置房产给女方。目前中介给的方案是，在离婚协议基础上另签补充协议体现新的财产分配安排，并公证。我选择全商贷，目前按揭公司联系了某银行的三家支行，其中两家愿意做，一家认为风险太大不做。
请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？
卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
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