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本帖最后由 k_world 于 2015-10-10 15:16 编辑
因为申请组合贷款，及楼市回暖怕卖家违约，忐忑了差不多两个月，终于过户了！发帖撒花。后续有空再写写卖一买一的经历，真是看尽中介这一行啊，哈哈
连上卖一，前前后后半年左右。卖了海珠一房一厅，入手东堤湾小三房。一切为了孩子呐。。
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说起“卖一买一”，文笔好的可以连成一篇小说了。本人理科生，且毕业10年了，疏于修炼，文笔较差，写写流水账和心得吧。过程比较长，有空就慢慢更新。哈哈
第一章： 学位房之争
我和老公都是广州新移民，省内人，在广州读大学，毕业就在妖都生根了。经历了租房几年后，现住海珠区，有一大一小两个房子，跟我爸妈一碗汤的距离。小区大，幼儿园小学都配备，也不错。旁边还有一个不错的民办初中。一直想着以后小孩就考这个民校就如愿了。奈何去年初了新政，说不再考试，公办初中全面派位，民办初中改面试。更重要的是未来的政策是示范性公办高中指标到校，有推测以后民办初中没有什么生存空间，可能改民办高中。而如果没有民办初中的话，海珠区的初中派位实在不堪入目。这是我老公天天在我耳边唠叨的事情。我呢，一来限购不想卖房子，二来总觉得本来生活开始舒适起来，却又要背负巨额负债，一直犹豫的是我。慢慢地又拖了几个月，因为老公老是唠叨，我自己也做了一下功课，再加上各种媒体吹嘘，渐渐地学位房的购买就提上了议程。
第二章：限购之恼
大房子是老公家人和老公买的，小房子是我自己买的婚前财产。一碗汤的距离真的很幸福，考虑不久后会要二胎，不想改变这个距离。于是一开始，我们打算把小房子转给我妈，然后再买入一个小户型的学位房。同时间，就开始了看房的旅程。先看的五羊新城东山实验的房子，看了五羊华轩的一房，看了八景的某一景的两房，价格勉强在预算之内。看房当天感觉还可以，单价在2.5-3万之间，然后回家后左思右想，发现那里要么没有小区是单体楼，要么交通太差（在东泰路上，离地铁和公交车站都远，还不好打车）。然后进入了纠结阶段。后来又去看了农林下路小学那一边的东方广场的一房，发现基本不能住，都是凹进去的，价格也去到4万一平。接着，有一天我跟老公说，要么买五羊华轩的一房（八一学位），然后租东堤湾两房或三房住，东堤湾离八一小还蛮近的。老公说了一句：“东堤湾有一房吗？要不就买东堤湾”。就这样，东堤湾进入了我们的视线。让中介找东堤湾一房，他说暂时没有，有两房的，要不要看。好了，开始进入越看越大越看越贵的节奏。同时间，我妈是外地人，我是独生子女，要把小房子转给她，就得先让她把户口转过来。老人家，心思就想不定，总说转过来以后要办社保啊办事啊之类可能麻烦，也说不到60岁可能还不能转之类。反正就没有真正研究到底能不能转过来。限购之恼的破解就源于看了东堤湾两房，及我妈的纠结。最后，我们觉得放弃一碗汤的距离，一步到位，实行卖一买一。买一套能住的学位房！
第三章：卖一之愁
决定了把小房子卖掉之后，刚好是春节前夕，我快马加鞭分头行事。一边把放盘信息发布到搜房，一边与小区各大小中介联系放盘。同时间，因为小房子还有贷款，赶在过年前到银行申请提前还贷（最后拖到5月初才扣款！）。放盘之前，我还特意装扮成买家到小区的中介了解相同户型的放盘价，然后因为我是有心卖，我的放盘价（130万）比其他相同盘源便宜了5万。但可能是春节期间，年后两周了也一个人没来看过房子，于是我开始心急地联络中介了解行情，愿意额外付中介费等等的招数也使了。接着就开始见识中介这个黑暗行业的招数了，最黑暗又讨厌的是某原的中介（由始至终到最后卖出，某原一个客户都没带过看房），打电话来说你放的价格高的，说前段时间才卖了110万，还一味说我的一房需求量小，两房才卖150万之流，然后开始使坏，说我的房子总价低，他们没啥佣金赚，客户都一个没带过看房的情况下，公然问我吃差价行不行！另外也碰过论坛不少人碰到过的，说有一次性买家，不用看房子（说对房子户型很熟悉了），出到125万，我说可以。结果第二天他说123万行不行，我犹豫了半天，说可以吧！然后第三天，中介说123万要贷款行不行，我说不行了，找别的买家吧！他还说这个123万贷款也还没谈下来的，他还得去谈，然后开始使坏，如果谈妥是不是我能付他1.5%佣金，我说我是卖家，我不付的，除非你能卖128万！第四天，他再打电话来，我说反正123万贷款就不卖了。然后就没有了然后了。回头想，这个估计也是探底价的招数而已，根本没有这样的买家。自从放盘以后，天天盼着中介打电话来约看房，结果盼来的大部分就是这种问价压价的电话，看房的没几个，看也没还价的。于是我得自己出手了，在房版二手房发了帖，天天来顶，但依然是问价的多，有兴趣的少。同时，我发现有真房买卖这个App，也下载了放了盘。果然功夫不负有心人，在妈网找到了一个邻居，她想买给老人家住的，另外真房也有一个买家找到了我。两个买家看了房子都有心买，但还价还不太理想，而我银行还贷也还拖着未扣款，于是我也先不急。由于两个买家都是自己找的，中间没有中介的催化剂作用，一切都得靠自己来分析买家的心理，我也灵活运用了一下中介对我（作为买家和卖家）的伎俩，应用了一下到两个买家身上。最后在4月底签约，124万卖给了一次性的买家。所谓一次性，他还有30万是在公积金里的，需要过户以后拿到新证去提取才能把尾款结清，这里面我也承担了一点风险。期间也想过让买家在房管局抵押给我，债权为30万，但最后还是碍于怕麻烦，也基于人与人的信任，没有这样做。5月我的贷款结清了，赎证出来就马上去过户了。整个卖一过程也经历过郁闷忧愁，但前前后大概3个月左右的时间卖出及收齐尾款，也算是比较顺利的一个过程了。这里奉劝各位还在“卖一”途中的姊妹，不要急，只要你放的盘是市场价或略低，总会有有缘人买的。另外有一个话很认同，就是“没有卖不出的房子，只有卖不出的价”，大家加油哦！另外，对于准备“卖一”的朋友，我觉得一开始先放中小中介的独家盘1-2周是可以考虑的，现在的中介挑单行为比较多，而独家盘一般佣金稍多，他们会积极一点。有时候，市场经济，真的“有钱使得鬼推磨就是这个道理”。如果独家1-2周后没有眉目，那就全面铺开，妈网二手房那边也有不少买家的。
第四章：买一之错过
买一的过程有一大半是与卖一同时进行的，正因为“限购”的困境，我们与不少房子擦肩而过。而往往较好的选择是经过深思熟虑和实地考察的结果，我们感谢“限购”,才让我们有了足够多的时间去考察和权衡。现在说说跟我们插肩而过的房子吧。尽管对东堤湾着一个片区有过犹豫，也同时间逛过农林下的东方广场和育才的东山紫园，考虑过水荫路的东山一品和培正的东湖豪苑。但真正有看中有意向的，依然是东堤湾片区，大概是因为双地铁和小区的原因吧，而对面的锦城花园及东风广场连看都没看过，一来价钱更贵，二来被各种马路夹在中间，噪音空气都太可怕了，最重要的是东风东纯派位，我们还是倾向带直升名额的小学。
第一套，是东堤湾的两房，过年前看的，开价300万，朝向西南向，因为是中低层，尽管200米左右出有高架桥，但算是偏安静，属于笋盘，号称过五唯一。年前就很想定了，我和老公都属于性急，总是怕年后房价会涨，但碍于限购，中介说帮我争取三个月时间，我也没信心能在3个月内处理掉我的小房子，放弃之。后来有其他中介跟我说那一套并不是过五唯一，需要交纳10%左右的税费。再到后来，原业主也是运气好，来了个营业税五年改二年免征的政策，听说两个月后是308万成交了。第二套，是金羊花园北向90方大两房，间隔成房出阳台的三房，看着还蛮舒服的，唯一缺点：吵！北向正对高架，且是高层，噪音都是往上的。那天不知道为何我和老公那么冲动，被中介忽悠了笋盘啊，帮我谈争取半年的时间等等，我俩居然下了诚意金甚至谈了中介费的价格！当晚我们还挺开心，觉得捡了笋盘一样，回家跟父母说了这样的情况。我妈剧烈反对，说不能被别人牵着鼻子走，必须先卖掉一套才能定第二套。于是我们也犹豫了。第二天中介说业主也很犹豫，不太情愿等我们6个月，我顺势说不要这套了，一来被动，二来还是有点吵很难接受。后来有两套两房也不错的，一套是东堤湾两房，西向中高层向花园，朝向一般，但景观、保养和采光都一流，330万。这一次尽管我们很想定，但坚决不能签有期限的约。业主自然也不愿意等我们。隔了一个星期，328万就卖了。另外一套是金羊花园90方中高层南向向花园，朝向和保养都一流，价钱也略贵365万。老问题，业主急售，不愿意等。（后来我们卖一成功了后，这个业主又不卖了，出租了。）然后开始进入越看越贵阶段。金羊花园113方三房带主套东北向三个阳台，430万。老问题，隔了两天428万卖了。还有金羊花园110方三房带主套420万北向一个阳台，中介说帮我们争取签约到10月。一开始我们真觉得这一套可以接受，于是另一头我也不停敦促卖一这边的中介给力一点，同时在妈网也给力自营自销。每逢周末，我们继续启动看房模式，而且是三房模式。基本逛遍了放卖的东堤湾小三房和金羊花园三房带主套。一开始是倾向金羊花园的，毕竟多一个厕所对于一家五口甚至以后六口来说是很必要。女人就是多变，思前想后，看得越多越挑剔。金羊花园的三房有一个大缺点，就是厕所是黑厕，而且当初是毛坯交楼，里面的装修和改动几乎没有一户是一样的，千奇百态；对比东堤湾的精装小三房户型的简洁和合理，还是后者看着比较舒服。于是有了第三套跟业主谈过的房子，无奈业主只想钓鱼，97方的房子430万都不愿意卖（最近听说真的440万卖了，好大一条水鱼被他抓了呐），而在放售的两房均价仅为4万，大三万也为4.3万。由于单价太高，而他的房子采光也很一般，大白天进去也暗暗的，婆婆说得对，房子一定要买一进去就觉得舒服想住下来的，如果没有这种感觉，果断放弃。这时候已经是5月初了，卖一那边已经在4月底签约，预计5月中旬过户。我和老公就是性急的人，发现小三房下不了手，就马上回头找两房好了，先把学位问题解决，压力也没那么大。于是有了最接近交易的第四套插肩而过的房子：东堤湾两房东西向三个阳台320万。双方就户口迁出问题纠结了一段，因为业主新买的房子还没交楼，他们一家四口的户口得挂在东堤湾一年，我们买房就是为了户籍读书读，当然我家三年后才用学位，但我和老公依然纠结得很。后来多方打听之下，必要时候可以挂空旧户主的，于是约了签约。中介已经把约写到一半了，竟然在什么时候过户出了问题。原来这家业主是等着我的钱在三周后要还他新房子的开发商的，而我却因为限购，得在我的小房子过户以后出新房产证才能有资格再过户东堤湾。眼下的困境就是要么他迟一点点还开发商的钱，要么我在过户东堤湾之前给他首付，显然我可不承担这个风险。谁家卖房子能担保一个月内能卖出的，我说这个业主也是够天真的，碰上我这个能一次性付款的是时间最快的了，只是刚好我得先解决限购问题。于是，我主动说先不签了，等我小房子过户后我再考虑（其实就在下一周，小房子就安排好过户了，时间上是可以配合上的，只是比较紧张，我也不冒这个险），因为我心里打的主意是，这个业主急售，没有几个买家能满足他两三周能付钱的条件了。拉倒以后，我老公说就算我们解决了小房子，时间能凑上，也不买这个了，就是没有缘分，不走回头路。
第五章：真命天子
好像在论坛里看过一句话：“眼下的选择就是最好的选择”。我们的缘分之选其实也是自己争取的，也结合了勇气。因为这套缘分之选，并没有看房，因为租客不让看！业主本来是基本放弃卖盘，待租期过期后再卖的。我让中介扫盘的时候扫中了。接着就只是看了楼上相同户型和照片，纠结了几天以后，就签约了。业主也算是爽快的人，房屋中介和按揭中介也算是诚恳不是坏，整个过程比较顺利。哎呦，还踏上了公积金二套新政，本来做的组合贷款，公积金和商业均需要上浮10%，现在新政商贷那边也可以打9折。哎呦，还降息了，利率按放款当天的，真的是天时地利人和了。现在期望的，是学位不要被微调就万事大吉了！！
后话
8月7日组合贷款放款了。不过对于我来说没啥特别，仅仅意味着9月就要开始供楼了。而房子还不能收，晕吧。房子还要等租客10月约满才能交楼。不过手续上算是顺利完成了~~~
10月6日，旧业主终于提前一个月与租客结束租约，顺利交楼给我。房子没有大问题，保养挺好，算是顺顺利利了。祈祷三年后顺利入学铁一小就阿尼陀佛了！
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回帖推荐
马铃鼠 发表于56楼
查看完整内容
卖房的进程是7月17号按揭核实好所有按揭资料pass给银行，目前进展未知。。。我准备明天问问按揭。我建议买家找的真房网办组合贷。
买房部分待卖了过户后再去申请按揭，计划最早9月底，最迟国庆后
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马铃鼠 发表于70楼
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跟楼主汇报一下：
卖一方面，我9月中旬已完成（组合贷款没交担保费，从提交资料到过户中间40天，我觉得也还算快）；
买一方面，因为业主出国了，所以国庆后才开始办，不过我也不急，明年3月才能收楼，所以打算慢慢办，刚把按揭资料交齐。
另外，买一方面我是自己找的银行办理组合贷款，没找按揭公司，银行免除了二手房的评估费（约1600的评估费免掉了），但是指定了一个办按揭的给1500按揭代办费，整体也挺划算 ...
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发表于 2015-7-15 11:32
