hongeee

自加入妈网论坛以后, 发现很多人都很睿智, 很多观点都有参考价值, 比那些所谓的专家只会喊口号的好多了. 今天抛砖引玉, 说一下自己对房市的观点.

不管是房多或是房空, 都有自己道理, 都能说出一大堆来支持自己观点. 不能说谁对谁错, 因为每个人都是有正常逻辑的, 说出来的都是有道理的. 问题是未来是不确定的, 是由很多因素组成的, 某个因素的有道理,  并不能推导出整体.
类似盲人摸象, 每个人都说的都有一定的道理, 但大象是什么样子, 有两个方法可做了: 1) 有眼睛的人(上帝);  2) 综合每个盲人的意见, 描绘出大象的样子.

由于我们都只是人, 不是上帝, 对于未来, 我们就是盲人, 我们是看不见的. 那么只能通过第二个途径,综合考虑每个人的因素, 去描绘未来可能会发生的事情. 当然只是近似的描绘, 除了上帝, 没人能完全确定未来.

上面都是废话, 现在正式开始:


首先要说明一下的是房子的属性, 房子用来干什么?  是用来住吗. 不完全是.
住只是它的消费属性, 但房子有一个很重要的金融属性, 可以用来投资赚钱.  所以它是个消费属性和投资属性一体的商品.

哪些人买来投资, 哪些人买来消费? 这个问题似乎很笨, 但很重要.
实际上所有的人买房子都有投资的考虑, 投资属性是排在前面的. 你说你是刚需, 买来只是自住的, 你不会考虑投资? 刚需买房同样有投资的考虑, 每个人都希望自己买的房以后会涨,而不跌, 这就是一种投资心理.
不理解这一点, 就会被忽悠, 比如说什么刚需任何时候买房都没错, 反正自住没区别.  怎么会没区别呢, 同一幢房子100万买, 和50万买你会觉的没区别???
所以说刚需是拥有投资需求和消费需求两种心理的.

说完刚需, 再来说投资者, 投资者很简单, 肯定自己住的房子有了. 然后再去买房. 买了房等升值或用来出租.

你可以看得出来, 刚需比投资者想的东西要复杂很多.

但两者都关心同一件事: " 未来房价是涨还是跌", 这是一个决定性的因素, 也就是盲人心里想的 "这个大象是什么样子".


涨还是跌, 取决于供需关系. 供的方面大家看到了,经过这么多年的建设, 不要说二手房一大堆, 一手房的为库存量也是居高不下.
需求方面, 是一个钱的问题, 有钱就有需求, 那些嘴巴说想买房又没有钱的主, 连刚需都算不上, 是无效需求.
之前几年房价为什么涨, 两个原因, 一是中国经济从改革开放以后发展的不错, 大家的收入都提高了, 手上有钱. 另一个是国家使劲的印钱.

国家印钱是不是可以无限制的印呢, 显然不行. 印的钱可以比实体经济多, 但是最终还 是要受限于实体经济, 如果经济不好, 还大规模的印钱. 那老百姓能拿钱当饭吃吗?
现在的情况是:
1) 经过那么多年建房, 房子己经很多了, 据说空置N千万套房; 存量房要卖N个月; (供)
2) 经过那么多年的房价上涨, 上涨的速度是超过经济速长和收入的增长的, 到目前为止, 房价己经脱离了一般人的收入水平. 一般外地来广詶深圳打工的, 根本想都没想能在这里买房; (求)
3) 经济发展开始放缓了, 印钱的速度被迫放慢了. (求)

实际上供求关系己经逆转, 所以预期大涨的可能性己经很小. 投资者很是敏感的, 所以现在你还能看到买房投资的吗.

有很多人会说钱会越来越不值钱, 再怎么说, 买房在手, 总比拿着钱在手好吧.
这种说法在某种情况下是正确的, 因为钱印的速度比经济增长速度是要多一些的. 也就是通货膨胀.
但是这里有个因素就是房价在前几年的增长速度比印钱和经济增长速度都要快. 也就是房价在前几年的上涨己经预支了未来的上涨.
所以未来的很可能会是, 房价停止上涨, 可能是涨一点, 跌一点, 再涨点这样一种僵持的状态.  而其他的东西, 比如说生活必需品, 工资收入会继纽涨, 从而慢慢追上房价, 实现真正意义上的软着陆.

这个时候, 你会发现一个问题:
你现在手上有一百万, 假设选择买房, 五年过后你手上这套房价值还是一百万, 你可以卖掉换成一百万现金.
如果你不买房, 五年后手上这一百万现金没变.
但是其他的东西价格涨了, 你这一百万五年后没有现在值钱了.

那拿着钱, 还是拿着房子好呢, 自己算一下就清楚了:
一百万放着理财或定期每个月能拿多少?
一百万的房子出租每个月收多少?

刚需请忽视这个选择题, 因为家的感觉不是钱能衡量的.

汕头媳妇

分析得透彻，也很中肯。个人觉得象我不会炒股不会太多理财的人还是房子稳当点，起码实现了居住功能

欣怡妈妈

一般外地来广詶深圳打工的，不是根本不想在这里买房，而是买不起，所以很多人都是在老家二三线城市买，但一年才住不到一个月，如果他们的收入水平能追上房价，他们肯定会买
还有现在买了房子的，如果有能力，都想一房换两房，两房换三房，三房换复式，复式换别墅。

Kimmo

一百万放着理财或定期每个月能拿多少?
一百万的房子出租每个月收多少?


我只能说，这个算数题，最近这几年我几乎每年都在算，告诉你，每次结果都一样，理财收益高！

今年当然结果也不例外啊，还是理财收益高，那么，是不是投资策略参考过去就可以了啊？

当然，也有人说了，过去10年的经验不能复制，过去就过去了，所以过去的收益结果不算数。好吧，这句话也是每年都有人老生常谈的，我也不知道该怎么说了，毕竟就好像小刀哥过去几年的分析一样，年年有新意，而且年年不认输。

Kimmo

还有，我过去总觉得自己收入增速超过CPI，就叫跑赢通胀，资产就不算亏了。但我发现，每年统计局的CPI总是那么低，而我虽然每年持有的5年期国债利息虽然完胜CPI，但还是感觉自己每年像被打劫了一样。

于是我又调整了思路，想着超过GDP增速总叫没拖后腿了吧，结果呢，还是越来越穷（相比楼价增速）。

再后来，我才发现，这背后还有一只听都没听过的黑手，叫M2。领导说他的合理水平是 GDP+CPI+2-3%浮动，而传说中的“屎上最低”居然是10.8%。天啊，今年10.8%，还“屎上最低”，这十年来增幅能够赶上它（就别梦想超越了），风险又不那么大的投资有那些啊？......

越问越开心

   

分析得透彻，也很中肯。个人觉得象我不会炒股不会太多理财的人还是房子稳当点，起码实现了居住功能 ...

多于一套就不是居住了

006地球人

我买房没有想到升值的问题，只是家人喜欢和就近。无考虑其他。其实当时买都挺亏的
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006地球人

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006地球人

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Jjlees

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什么时候买的~

006地球人

   

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什么时候买的~

去年9月份。虽然整体楼价低，但是卖家有得是钱和时间，最重要的是家人比较喜欢，还证不过五年，所以自己不喜欢，但是家人喜欢就算啦
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love313

这个时候, 你会发现一个问题:
你现在手上有一百万, 假设选择买房, 五年过后你手上这套房价值还是一百万, 你可以卖掉换成一百万现金.
如果你不买房, 五年后手上这一百万现金没变.
但是其他的东西价格涨了, 你这一百万五年后没有现在值钱了.

那拿着钱, 还是拿着房子好呢, 自己算一下就清楚了:
一百万放着理财或定期每个月能拿多少?
一百万的房子出租每个月收多少?
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地段好的房子，100买入，都会博5年后上涨30-50%。

shenxin1315315

楼主分析的最大漏洞在于没有区分不同地段的不动产，房子之所以被称为不动产而区分于一般商品，或者说买房被视为投资的最大原因就在于其作为不动产的属性。如果不加区分，则无法深入分析房地产市场的本质，所有有关房地产市场的分析其核心都是围绕地段来展开的。未来必然有大量房产无法跑赢通胀，甚至成为建筑垃圾，一文不值，也必然有大量房产继续飙升，实现资产增值。这就是市场。
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hongeee

回复 shenxin1315315 的帖子

是的, 我只是从大势上分析. 因为无论哪里的房子, 在大势向下的时候, 表现虽有好有差, 但整体是向下的. 就像股市从6000点跌到1000多点, 总还有些绩优股表现还是不错. 那又如何.

从以前买房就能涨, 到买一线城市的房能涨, 再到买一线城市核心位置的能涨. 这个范围是越来越小了. 到后面估计就成了: 买一线城市核心位置的关键楼盘才能涨了. 从这些措词, 没人觉的有点忽悠的成分吗?
有几个人买的是一线城市核心位置的关键楼盘?

有人会把深圳提出来, 你们看深圳房价, 涨的多厉害, 深圳是一线, 广州也是一线, 广州也有希望那样涨的. 然后就到二线, 三线一起涨.
房价情况是复杂的, 我以个人观点分析一下深圳为什么涨的原因.

在上面的贴子也提到了, 房价其实就是一个"钱"字的问题. 当整体市场不行了, 可以用来炒作的钱越来越少的情况下, 你觉的投资性的资金会怎么办, 它会集中到某些地方去炒.
我认为深圳大涨的原因就是投资性的资金汇集在那里炒作. 所以之后其它一线城市有没有可能复制深圳, 我觉的是有这种可能性的, 放开限制. 可能会吸收投资资金过来炒, 从而大涨.

但是这种大涨是最后的疯狂, 因为是没有基础的涨.

hongeee

   

Kimmo 发表于 2015-5-22 19:00
还有，我过去总觉得自己收入增速超过CPI，就叫跑赢通胀，资产就不算亏了。但我发现，每年统计局的CPI总是那 ...

你这里混淆了M2和通货膨胀的概念了. 正常你能跑过通货膨胀就行了. 当然现在统计出来的通货膨胀率是不准了, 那又是另外一会事了.
我理解的M2是资金的宽松度. 比如实体经济价值是100亿, 但是货金不能刚好就发100亿, 这样是不利于流通的.
打个比方: 洗个瓶子可以装一半的水, 然后盖好盖子使劲晃动. 你不会把整个瓶子装满水, 那样是晃动不起来的.
这里的水就是实体经济价值, 瓶子就是M2的大小. M2一定要大过实体经济的.

hongeee

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多一套房, 如果不是自己住的话, 当然就是纯投资.
其实哪怕你只有一套房, 一般都会有投资的考虑在里面的.