本帖最后由 龙兄_虎弟 于 2015-1-14 14:21 编辑
在目前房价走势充满不稳定因素的时刻，改善型依然是跃跃欲试的。经常看到房版上有些MM想入市，但是连基本的方向都没有。
看房也已经一年多了，经常泡着 妈网房版，学到了不少的经验。试着总结一下改善型选房的各种因素。个人浅见，贻笑大方。
首先，要搞清楚自己的经济现状。 - 首期：首期多，月供相对少，才不至于从此节衣缩食的生活。- 月供：个人认为，月供款不宜超过月收入的35%。不然就真真正正成了“房奴”了。
知道自己的经济能力，就能知道自己可以承担什么价格的房子，开始实质性的看房！
其实没有完全了解自己的经济规划之前，也是可以看房的。实地了解市场，远比纸上谈兵重要。妈网上有不少MM对中介犹存芥蒂，但是我却乐意与中介打交道。这也是了解市场的途径。当然，要多方了解，去伪存真，不要被一两个中介的忽悠影响自己的判断力。但是说到底，不要惧怕与各种中介打交道，毕竟他们的房源比我们自己能找到的多得多。
其次，选房区域。 楼主自小可以说是住遍了 广州。在越秀、荔湾度过了童年的快乐时光、在海珠区的江边的青春岁月，然后在天河区意气风发，目前在白云区回归恬静。对广州各区应该是有比较客观的认识。
此处的分析仅针对【改善型】，既然是改善，生活便利应该是一个重要的因素，所以我只看老区传统中心区域或者附近，并非指全区。例如，看天河区，我就直接略过棠下、车陂、东圃；看荔湾的话，我就直接忽略大坦沙；白云的话，就没有金沙洲。像芳村、 佛山、番禺、花都、从化、增城等地，个人认为，不应该是改善型的首选。不过，说到底选哪个区，应该结合自己的实际情况。
- 买【东山老区】的，无非看中的是学位，和浓郁的本地生活气息。但是这区的学位房真心不是一般的旧，但是那些动辄接近5万一平的新盘（例如东山新天地？），不是每个改善型可以负担的。为了学位而购房，我认为不是“改善”的初衷。孩子的学业重要，我的生活也很重要啊。直接我就不考虑了。 所以，首要重视学位的，完全应该选择老东山！别去折腾啥龙口西了，不在一个档次。
- 妈网上，对 【天河区】学位房是热炒得紧。但是其实天河区的整体综合教育水平，还并非网传的那么神奇。毕竟一个47中不能代表全部。对我来说，天河区更像是 深圳的缩影，多一点“意气风发”，却少了一点“岁月静好”。当然了，天河区学位房的性价比还是挺高的，只是我不喜欢那种人文氛围。见仁见智，勿拍。
- 【白云区】。由于LG的工作关系，LZ的第二套房在白云山下。白云区其实真是不是一无是处的。空气清新，水质似乎也好一点（别拍）。想世外桃源了，就逛逛云溪公园；想世间繁华了，就逛逛万达广场。车子爱停哪停哪，哪用到处找车位？学位嘛，广外附小等几所私立小学也是相当牛X的。因此一度在白云新城附近看房，而且还到了下定的阶段。但 问题就是，偌大一个白云区，好的初中乏善可陈。孩子的教育固然是看重自身质素以及家庭的氛围。但是如果我可以给他一个更好的土壤，他是不是可以更好的发展呢？于是我放弃了白云区。当然了，很重要的原因还是人文氛围。白云区很多板块，都给我 城乡结合部的感觉。君不见繁华的新市百信广场，对面大片的工厂区，于是经常人潮滔滔，品流复杂；新兴的万达广场、五号停机坪广场，外面工地累累，地铁站出口往往乱石密布、杂草丛生；再看看地铁新宠圣地、太阳城广场，对面简直就是丐帮的总部嘛！ 当然，白云区自有其动人之处。之前说的空气、水质都是相对不错的，老人家闲时爬爬白云山，一乐也。白云新城整个规划也是中规中矩的，不然保利云禧如何挣得4w+的单价？
- 【海珠区】。LZ真正意义上的第一个房子在海珠区。在此度过少年求学的时期，有多少日子是在江边与小伙伴“谈心”，你懂的。那些日子，如何能忘？于是同学旧友有65%都在海珠区。对这个区怀有特殊的感情就一点不奇怪了。总的来说，由于海珠区原居民的缘故，海珠的生活指数是灰常接地气的，生活气息也相当浓重。直白一点，就是市井之气。我倒不觉得有什么不好。那天我和幼子在晓港公园的湖边，微风轻拂，音乐飘飘。那一刹那，就好像回到了和小伙伴泛舟的少时。 女人心被触动了，通常很难回头，于是那天我决定转战海珠区，看房！目标就是单价不超过3.5万，三房，地铁附近（上班方便），最好省一级学位，小区管理，环境相对安静，最主要，要近娘家。嘻嘻！ 既然自己最后选择了海珠区，就不黄婆卖瓜了。钟情于此，不过是自己的感情作祟。
- 【荔湾区】。以前在第十甫住过4、5年，对荔湾其实了解不深。主要的印象还停留在人民路、上下九、多宝路、恒宝广场、 中山八路这些商业旺地。荔湾区作为传统老城区，其实地位相当尴尬。论学位、论生活氛围、论发展，在单个强项上的比较，都比不上其他的老区，甚至新区，但是价位却是居高不下。荔湾区区内比较好的小区楼盘（包括老盘和新盘）屈指可数，当然我心中的荔湾没有远至大坦沙。反而是商用公寓项目较多，就是说写字楼多。总的感觉就是，老城区氛围很浓重，但是主要倾向于小商业发展模式，例如恒宝和和中山八。但是如果是世居于此，为了迁就老人，不防下手。作为改善型，无论是考虑到自住还是日后转手，要尽量选择楼龄新的单位。
既然有了目标，就可以有的放矢地去看房了。
- 【发展商】（针对一手楼）：发展商的实力，直接影响到房屋的质量、实用率等基本问题、房产证的办理等后续事宜、物管的素质等附加因素。新楼盘，楼主看过不少。“力迅时光里”（3w+，地理位置优越，但学位一般）、“翠屏翰宇贵都”（3w+，深居陋巷，学位一般）、“珠江佳滨苑”（3w上下，路边盘，紧邻高架，噪音大灰尘大）、“明珠花园”（2w+，旧楼翻新，奇葩格局）、“富基广场”（3w上下，毛坯，学位一般）和“东华星域”（3w+，紧邻地铁；小发展商，单体楼），还有“同福睿府”（3.5w上下，号称双学位，省一级，楼下单行线）.......好吧，我承认，我连“馨晴轩（2.5w上下，小发展商，单体楼，社区欠佳，市一级学位）”都没放过..... 看完以后，我森森觉得，发展商现在真的是很缺钱啊！
同福睿府的VIEW相当平民，与其价位不符。但宝玉直学位，确实让LZ的小心肝动了一下。但是，学位的优劣还要看小学后的发展。单纯为了学位买海珠区，不是最佳选择。但是LZ 的友人就买了同福睿府，回迁房那一栋，价格相对低一点，朝向差一点。所以说还是要结合个人情况。
真正动心的只有“力迅时光里”，虽然学位真是一般。弱弱地选了一个朝向不咋地的小三房单位，售楼妹妹拿起计算机叭叭叭地一算，加上杂七杂八，总价430W。粗略算一下月供，别说今后十几年是粗茶淡饭，节衣缩食，估计每天足不出户、餐餐馒头白开水也是只能勉强供得上。终于明白真正缺钱的是屌丝LZ自己........
于是，果断转战二手楼。开始与各种中介打交道........
【关于中介】，我就不多说了。找中介和找男友的道理是一样。你的男友越多，只是代表你找到质优老公的机会大一点点，不代表你最终就会选到好老公；你自己认为的好好男友，并一定就是别人的菜；甜言蜜语，要分的清真假；最后，男友好不好，成交后再看表现。之前的交往，不过都是互相了解的过程。知人善用，去伪存真，本来就是社会人际关系的必修一课。
总的来说，LZ觉得女性中介比男性中介要好一点，比较耐心细心，能了解双方的诉求，善于打持久战。不像某些男中介，只关心交易成不成。但是女中介在对整体楼盘情况的把握上，稍逊。
对于房子本身，又有几个因素值得考虑：
- 【楼盘情况】（针对二手楼）。这里包括了发展商、楼龄、物管、小区的密度、绿化的管理、邻居的素质等细枝末节的因素。既然是改善，就应该找楼龄尽量新的小区电梯楼。可能是LZ的偏见，总是觉得大的发展商选用的物管也是比较靠谱的。事实上，物管也是值得考虑的重要因素。好的物管，以后住得也称心一点。【物管的优劣】最好事前在网络的业主论坛上稍稍留意一下。实地看房的时候，可针对地看看，网络上的评价是否客观。
【整个小区的密度】如何，一共有几栋？一梯多少户？绿化管理如何，有没有好好地维护？
【邻居的素质】，看看走火通道有没有堆放杂物？防烟门的公共垃圾桶，有没有很脏乱？按电梯的时候，同一栋邻居的态度是否友善？来来往往的人主要的年龄层次。
以上这些都可以在看楼的时候多加留心，个人认为这也是看楼的意义和目的所在。
- 【面积】一句话，看菜吃饭。市区两房单位实际上是目前市场上比较畅销的刚需户型。不过对于改善型来说，能买小三房就不买大两房。看楼的过程中，发现有些业主把原来的三房打成两房，住得是可能舒适了，放卖的时候，却变成了鸡肋。
- 【楼层】 对于电梯楼来说，无论是塔楼，还是板楼。中高层的位置总是比较受欢迎的。1、2、3楼，以及顶楼的位置总是让人比较纠结。
- 【朝向】包括日照、通风。改善型应该盯住南北通透或者东南向不放，再不行就西南向。很多MM说，可以通过内部软装修弥补朝向的不足。没错，是能够达到一定程度的改善。但是，或者是LZ老了，在 “人定胜天” 和 道法自然“ 之间。LZ还是偏向于后者。当然，朝向不能光盯着阳台的朝向，应该总结整个房子的朝向，最好是客厅和主卧的朝向占优，其他的房间可以妥协。LZ曾经看中一套西南向的，几乎下定。但是还是因为主卧正西而放弃了。广州的夏天那么长啊........
房子的朝向还是要结合地理位置。如果前面有合适的遮挡，西南向也不会太晒；如果是临街或者是靠近高架，哪怕是南向，也会因为尘大噪音大而烦恼。每每到此时，LZ总是后悔自己读书时没有好好学地理，此处省略一万字.......
-【学位】。 这个我不太纠结，但最好是省一级的。LZ的首套已经有老牌市一级的学位垫底，再说，在海珠区纠结这个学位，意义不大。
于是。LZ漫漫的海珠区看房旅程正式拉开帷幕..........以下是传送门
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发表于 2015-1-9 10:07
