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回复 zjw666_34 的帖子
有点时间，就探讨一下房地产贷款的问题吧。
一、按照监管机构要求，目前纳入房地产行业贷款的主要有以下几种（不同银行的表述可能会有所不同，但大同小异）：
（一）个人住房按揭贷款。这个大家都很熟悉了，就不详细介绍，需要说明的是，这个版提到的“**”，其实不能归入房地产贷款里面去，二是属于“消费贷款”或“个人经营贷款”范畴。一般而言，媒体报道的“房贷”多是指这一产品。之所以说它风险低，是因为有住宅抵押。按照最极端的情况计算，如果一个人以三成首付买房，一借了款就还不起，那么就算他的房子价格跌了三成，银行处置了他的房子还能收回贷款。事实上，一是现在很多房子的首付不止三成，二是一借款就断供的好像还没听说过，三是至少这几年房价一直在涨（截至今年年初），而银行放款是按照放款时的房价算首付的，因此算下来房子要跌很多才可能让银行收不回贷款。更重要的是，银行在放款前已经测算过借款人的还款能力，卖房子的差额部分还是要追回借款人的。因此，相比很多对企业的贷款，个人按揭贷款的风险实在是很低的。
（二）房地产开发贷款，又可以分为住宅开发贷款和商业物业开发贷款，其实质都是以土地或在建工程抵押向银行申请相关项目的开发贷款，并以销售回笼款作为还款来源。实务上，开发商近年来都情愿持有并出租开发出来的商业物业而不是出售，因此商业物业开发贷款近年很少做，反而选择下面的贷款。
（三）资产支持贷款（有的也叫商业物业**）。一般是开发商自行投资建好写字楼、购物广场、批发市场、厂房等，然后以装修、置换股东投入等名义向银行申请贷款（其实双方都很清楚，贷款资金被开发商用作它途），以物业的租金收入作为还款来源，同时将物业抵押给银行。按照监管要求，这类贷款的最长年限不得超过五年，但实际上五年的租金收入是不可能归还银行贷款的，最终多需要开发商或股东在到期后另行掏钱还款。
（四）自建物业贷款，企业（不一定是地产商）自建物业（办公楼、厂房）等，以相关物业、土地或其它押品抵押给银行申请贷款，以企业的经营收入作为还款来源。近年来，这类贷款已不计入房地产行业贷款了。
困了，明天继续。
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发表于 2014-8-21 16:02
