犹在镜中

　转载。
　　毛大庆，万科副总裁。
　　2014-4-30 腾讯财经

　　在北京的二手房交易市场，我们更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主，链家的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手房市场很重要的一个数据）从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的。

　　举个例子：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了），在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、**等，挂的时候不计成本，玩命甩。

　　甩卖带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看。我本人在2013年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金。

　　因此，北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。

　　前段时间万科在北京卖的房子（住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万元每平），在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。

　　低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我，情况就是4小时卖光。

　　卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4小时卖光，3.6万的项目很慢。

　　目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深圳以及其他城市，市场都不好。我简单地以数字说明：我们监测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变化。

　　还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛（北方城市为样板），1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%，好多企业现在是不卖，政府不批还限价；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨。

　　从商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降。

　　再看批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

　　我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始积压了。

　　我们再看溢价房价差，我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元（沈阳现在想赚钱已经很难了），青岛7000元，大连8000元，济南6000元，长春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，抚顺3500元。

　　3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等。

　　唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着。

　　调查发现，唐山的有钱人很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了，处于停滞状态。

　　这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。

　　现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也做了统计，与往年的3月去化加快不同，27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，比如：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看，深圳存消比29个月，长沙24个月。

　　我们是以平均21个月为一个风险警戒线，但每个公司的看法不同，万科对自己公司的管理，万科是按照每个公司资金来源的成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算，我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受，高过以后就有危险了。

　　每个公司算法和衡量不同，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月（唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里），沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。

　　总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。
　　从自住的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点。过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。

　　对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20-25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕。二线城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。

　　总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。

　　至于住房的价格是否还有上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。

　　从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。

　　再看土地总价值，是监测不动产泡沫的一个重要指标。随着地价的大幅上涨，我们看日本在房地产泡沫以前，其实它的土地总价值占GDP的一个比例关系，我们进了分析，1990年，东京土地的价值是4.1万亿美元，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%。

　　1997年，香港的土地价值在5.7万亿美元，约占美国同期GDP的66.3%。

　　2012年，北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%，所以这是一个非常可怕的数字。

　　至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的。

　　相反，有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。

我心飞翔99

   

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　　毛大庆，万科副总裁。
　　2014-4-30 腾讯财经

降价声音听了几个月了，不知道有多少人真正买到了降价的房子？

conchmm

   

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　　毛大庆，万科副总裁。
　　2014-4-30 腾讯财经

万科很虚伪，总是唱空做多

楼歪歪

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跌价是感觉不到的，要跳水才感觉得到。

猫猪小屋

跌价是感觉不到的，要跳水才感觉得到。

我叫做八戒

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别傻啦，真正那些人房子都不是他们名字的，而且有N个身份证的人肯定不只一个两个。连全国不动产联网都搞了N年，还要2020年才能完成，就不要说把这些信息公开会有多少阻力了。屌丝的我们，阿弥陀佛吧。

kathy138

来个大跳水吧