本帖最后由 晶华之恋 于 2014-4-18 19:07 编辑
写此文，也算是对这毕业10多年的一次深刻总结，当回顾这段买房史时，我觉得智商和情商都不够用了，前面两次买房经验都是拍脑袋做出的决定，最后这次做了很多功课，希望这次买了天河北是对的。
下面请听我一一道来，假如你是将要买房的，希望此文能给你提个醒，希望你能至少买个80分以上的房子。
教训一：假如有人苦口婆心地给你一个重大建议时，就算你有多不认同，也请你收集资料、多方思考。
第一次有人跟我提买房的时候是在2004 年，我们部门主管跟我说的，那时东莞的房子才两三千，他说我工资也有3 千多，凑个几万首付，月供1 千多自己节省一下也就能供一套房了。我那时的反应是不以为然，根本没有想过买房的事，觉得那是天方夜谈，因为家里底子薄，前几年省下的钱全部拿回来还债、盖房子了，但是最可怕的不是没钱，而是没有买房意识，不然咬咬牙自己多省省再借点钱也是可以买房的。
教训二：当有人说国外国外怎么样的时候，请注意这是在中国，要多考虑考虑中国的国情。 买房这个事情上，我们最初的决定现在回想很可笑，想着国外很多都是一辈子租房，租房比买房划算，有钱的时候先买车。好吧，人家国外租房很有保障的，房东不能随便加租还不能赶人，而我们国内没有这样的好事。还有小两口的时候可以租房，有小孩的时候，有能力的父母估计都不想让孩子过着经常搬家的日子。
教训三：挫折困难有时反而是好事。 我们06 年来广州的时候，在淘金上下班的时候，天天都可以看到很大很大的横幅写着首付2 万，那时候已经有积蓄了，可就是没有买房的意识，就这样拖啊拖到了2008 年，年龄大了该结婚了吧，那时我的户口是挂在南方人才市场，一了解原来结婚后必须迁出户口，所以也就意味着必须买房，第一次有了买房的意识，虽然晚了点，到现在回想起来，还是挺感谢这个当时看来很不人道的政策。
教训四：不要做“井底之蛙”，请多出去走走逛逛，就算只是踩马路也好过当“井底之蛙”。 08年时第一次要买房了，你猜猜我是怎么看房的，“沿着公交车线”找房！天啊，想想真怀疑自己的智商，好像全广州只剩下我们做的这趟公交车了，所以看房的范围很宰，那一带的房子都不怎么好，加上对广州的高架桥、内环甚是厌恶，所以看了10来套房就烦了， 其实通过我以后几年的看房，发现广州真是有好多好地方。可是不知道当时怎么就一根筋。
教训五：租房也会影响到买房，警惕啊！ 这句话听起来好像很奇怪，可惜我就是中了这个邪，我们当时租的房子是一个单体楼没有人管理，楼道也没有打扫卫生，我至今还记得自己打扫一楼下面的老鼠屎的味道！所以搞得当时我对广州住房的印象很差，虽然是我自己以偏概全了。如果我租到一个住起来比较满意的房子，我就不会跑到东莞去买房了。不过还是上面说的，要多出去走走多多了解就不会犯这种错误了。
教训六：要确定买房的主要目的，切记盲目，心血来潮。 我们当时的业务也有在东莞，一次偶然的机会，老公跟朋友开车随便出去逛逛，逛到了一个新楼盘，那个楼盘就是我们心目中理想的房子，绿化好，小高楼，宽阔干净，老公一看就喜欢，我也兴冲冲地第二天跑去看，真是很喜欢，加上楼盘说的我们那套打特价，要马上下定，头脑那个发热啊。。。，马上下定了。至今想想，我都不知道当时为啥买那个房啊。好吧，想着要自住，可惜我们业务还是不能转移过去，所以自住的梦想泡汤了；想着要出租吧，可惜是毛胚房要装修当时租金又不高，也泡汤了；就这样放在那边，一个月还有200 元的管理费。。。
教训七：买房三大要素：可住、可租、可售
列这一条我都不好意思了，买了这套东莞的房子，这3条没有一条沾边。话说买东莞肯定是买错了，可要是我当时买了一个带装修的或者买个二手房，这5年下来光租金也能有10来万了，也能弥补一点损失，可惜，唉，当时真是一点都不知道想啊。。。。
教训八：买房别贪便宜，你愿意贵买贵卖，还是便宜买便宜卖呢？ 当时买东莞那套房子也是贪便宜的心理，因为07年开盘的时候是8千多，我们08年中买的时候是近5千，想想真便宜啊，可惜这么便宜后面也是那么便宜卖，过了5年卖的时候那边只涨不到一半，而广州涨了2倍，你说惨不惨啊。只有少数精明人可以便宜买然后贵卖，俺们这些普通人在贵买贵卖，还是便宜买便宜卖做选择的时候，还是宁愿贵买贵卖，因为起码贵买的东西你享受到的东西更多，而且你的资产增值也更多。
教训九：买房最大化，适当寻求外援，还要往后看看将来的需求或限制。 因为结婚户口的问题，还是得在广州买套房，所以在2009 年的时候我们又开始看房，这次看到了非常喜欢的小区，按当时的存款，只要借个几万或者讨回货款就可以买了两房，但是我们却又拍脑袋买了个一房。想着房价会跌，结果下半年马上涨；想着第二年又买套，结果后面生意不是很好，加上又限购，换两房的美梦泡汤了，就这样在这套房里面住了1 年半，又得搬家了，因为我怀孕了！妈妈要来不够住啦。我早该想到，有家庭的人说什么都得有两房，最好三房，如果我没有买东莞的房子，我是可以一部到位直接买个三房的，可惜到了最后，谁能相信，有了2 套房的人，居然还有租房？我就是这么个悲催的一个人。。。，不过这都是自作自受，怨不得别人。所以奉劝大家，假如你能买100万的房子，千万别买80万的房子，现在差20万，10年以后可能差100万。当你需要换房的时候就要付出惨重的代价。
教训十：政策的背后有什么方法，不要一开始就被政策吓到了。 我们一看到政策是这样规定的，以为就没有办法了，其实多方了解还是可能有化解方法的。比如之前二套6成，我后来了解到邮政银行是可以卖掉原来的，只要当前广州名下无房就可以当首套，可等我要这样操作的时候，他们的这个政策也取消了。后来又知道了住房公积金可以认当前名下无房无贷就可以当首套的（2014年4月刚要出新政可能又要不行了）。这又是一个好消息。总之，就是要发挥打破砂锅问到底的精神，现在网络这么发达，只要有心，也许你就能找到变通方法。
教训十一：当断则断，不断更乱， 2013年广州1年的涨幅，我们东莞的房子人间蒸发了。 随着宝宝的出生，我们也需要换大房了。那时我们又一次被政策给吓到了，不够5 年收营业税，于是我们又拖啊拖，拖到东莞房子快要到5 年了才开始卖，其实我们当初已经意识到东莞的涨幅远远低过广州，但就是这个5.6% 的税吓到了我们，其实后面卖的时候才发现一共只有2-3 万的钱，就算是我们出这个税，也是早卖早好，东莞房子卖了只有40 万现金，而广州2013 年1 年的涨幅20% ，以一套200 万房子为计，去年1 年让我东莞的房子全没了！这是多么可怕的一个事实啊！所以当你已经知道了你买错房了，还是早卖早好啊，我有个深圳朋友至今还抱着惠州的房产舍不得卖。
教训十二：别被一些繁枝末节干扰了你的视线，一定要抓住主要矛盾。
我现在还记得前几年新闻说广州加快城中村改造，当时以为说这样广州房价会降价了，可惜这些只是杯水车薪，通货膨胀，供不过求才是主要矛盾。再说到现在的房产税，好吧，其实房叔房婶会那么笨等到那个时候才抛房吗？需知那些是比我们普通人更加精明更加消息灵通的人。我不敢预测未来的房价，我只知道我等不到房价跌的那天，孩子要上学啦。
教训十三：别被感性牵着鼻子走，多收集数据，理性思考 话说到最近一次买房，我们现在住在白云区的靠山物业，我们全家都非常非常喜欢这里，所以很想在这里换套大的。三大要素：学位、升值、环境，它只占到一样，刚开始还是舍不得这里，后来把安居客3 年的关注楼盘的涨幅整理出来一看，这边只涨了38% ，而市区普遍都有60% ，再把时间延长到10 年，这边涨了3 倍，市区涨了5 倍，不比不知道，一比吓一跳！感叹一句这里只适合养老，果断放弃这里往市区看房。
教训十四：对未来的不确定因素，早做准备应对，多准备后路。
怎么弄到首套名额是这次买房的关键，我之前两套房子卖掉按公积金贷款就可以当首套，但是万一房子卖不掉，又或者政策有变，不能当首套还是换不了房。所以我先把两人的公积金都缴上，又把老公的户口迁到广州。为了这首套名额，我觉得是我做过的事情里最曲折最艰难的一件事，我开玩笑地说不亚于当年的高考。
教训十五：鼓起勇气，不畏困难 很多事情没有做的时候，会感性地夸大困难，其实一条一条地去做的时候，实际上是没有那么困难的。 我是个体户，住房公积金可以找人代缴，但后来自己去交上了，虽然手续过程很繁琐。 老公户口要迁过来，一张户口申请表格上盖了十几个章，前后差不多3个月时间，但最终也顺利地办下来了。 办按揭的时候，看了很多妈妈的买房经验贴，自己找了邮政银行，只花了一千多的评估费，同贷书一周内出来，抵押之后3 天放款，超乎意外的顺利，而且贷了26年，邮政是按楼龄+贷款年限不超45年算，一般银行是按40年。
好了，总结得也差不多了，之所以静下心来写了这么多，也是深深体会到买房错一步，可能你需要花费10年甚至更长的时间来弥补，希望将要买房的你慎之、重之。但本人也是小白一个，以上信息仅供参考，还请你多多借鉴其他前辈的经验贴。
----------------------------------------------------------------------------------------- 好多人问到这次买了天河北哪里，详细资料如下： 天河北侨怡苑
买房时间：2014年1月
中层楼梯，楼龄：18年（从房产证95年开始算，实际楼龄是91年）
南向，80多平
单价近3万1
手续费：1个点契税，卖家5年唯一没有税，中介费1万9，其他杂费300元左右，按揭只有评估费1200元。 首付：36%（银行不给贷7成），贷了26年
学位：华阳小学
优点：南向安静望花园，距离低年级2分钟即到
缺点：楼龄较旧，小区开放，环境一般
---------------------------------------------------------------------------------------------
多人问到中介费便宜， 最关键就是跟中介说自己对流程非常熟悉（意思你忽悠不了我），还有就是不要表现出心急马上要定的意思，其实他们比你更急，因为他们的成交率非常低。然后有点意向的时候，就开始谈
我说：1万怎么样？ ---出个不可能的低价压住他的心里预期
中介：我们公司规定1.5个点最低。
我说：现在房价那么贵，涨了那么多，都不是按点数算，就是按一单一单，我觉得你们的作用就是看看房签合同，其余后面全部都是我们自己弄，1万块差不多了。
中介：再怎么样都要1个点啦。
我说：你才带我看了几次房，如果就有成交已经很好了，价格也没有帮我谈好，你要是帮我谈到XX，我就给你1个点。
还有我在XXX也看中了一套房，也在谈价格了，两套房子都差不多，就看哪边谈的顺利。
意思：他们的作用有限，自己也不是非要这一套，还有让他也抓紧时间降中介费。
磨了几回，后来按1.9万成交。不过整个过程我还是尊重中介的，因为他们带人看100套房都不一定有成交的，所以人家白白带你看房，也是辛苦的，我甚至还会给他们带些水果之类的。 --------------------------------------------------------------------------------------------------
请认同的朋友帮忙顶贴，让更多的人看到，少犯我这样的错误!
| 
发表于 2014-3-26 22:40
