我的公积金

   

原帖由 Kason.Mc 于 2010-5-5 13:06 发表


我认为这是政府的一个政策起到的效果,政策出台,会有大部分人会选择持币观望,想看一下政策能否起到效果,还有什么政策出台!

我估计本月成交量也不会有好转

作为房地产专业人士

楼主你觉得只是简单观望而已吗？

实际性的限制人群有多少你们估算过没有呢？



对此我的看法是：

价格受供求关系影响

这个政策主要是打击不合理的需求

需求减少了 供应相对就增加了

供求关系的变化将影响房价的变化

特别是在未来供求变化引起房价下跌的心理预期下

政策只是暂时限制新购一套房 不是永久性地限制购买

你现在卖掉不代表以后买不回来 但是不卖则可能面临跌价亏钱的风险

囚徒困境增加当局者优先选择背叛的概率 羊群效应则放大这种背叛的比例

当需求在调控下受到了抑制

而供给在预期下得到了释放

供求关系的扭转更加颠覆

房价将反映这个变化

以广州为例，若推行北京的新政，情况如下：

广州的房子六成（A）是广州人买的 四成（B）是外地人买的

广州人六成（C）拥有二套房 三成（D）拥有三套房

只有一成（E）人只有一套或没有房

本来全部人都可能是买房的需求一方

假如，广州也实行北京的新政

第一、九成（C+D）广州人再买房就是第三套或以上
           据统计广州贷款买房比例约七成（F）
           三套贷款不予发放 他们将可能得到限制

          这方面打击的需求是100*0.6（A）*0.9（C+D）*0.7（F）=37.8%

第二、 广州的房子四成（B）是外地人买的
           贷款买房比例约七成（F）

          这方面打击的需求是100*0.4（B）*0.7（F）=28%

第三、只能再新购一套房 这对全部群体都是一个限制
          不管贷款不贷款 原来计划不止买一套的群体 有多少很难测算
          我们就假设 X% 吧
         
         
37.8%贷款买房的广州人由于已经拥有二套房以上受到银行贷款的限制
28%的贷款买房的外地人受到限制的

加起来这样的新政可以打击到原来66%左右的需求

还不包括买了一套还想买多套的人受到“只能再新购一套房”的限制

打击到的需求 X%


有效需求大幅度减少了 66%+X%

供应呢？根据上面分析 跌价预期驱动下的市场的综合心理导致供应增加

需求减少 供应增加 房价真实下跌

花之语

公积金真是强啊！复帖快！准！狠！我看得眼泪都笑出来了！

我的公积金

   

原帖由 Kason.Mc 于 2010-5-5 13:13 发表


噢~  这样也是哦,小弟不才!

那请问一下,公积金大哥觉得这个本年内的楼市会怎样的一个走势呢?!

公某不才，不敢妄言，看兄台很有探讨精神，态度好，说几句：

第一、关于下跌幅度

房价的合理性的量化指标一般体现在租售比和房价收入比，这个你是比我清楚地。
现在广州的租售比一般为350以上，而国际合理标准在250左右，房价有下跌29%的空间
最新公布的广州的房价收入比为12.8，而国际警戒线问为6左右，房价有下跌47%的空间
两者折中下跌38%，可以使得租售比和房价收入比处在相对合理的位置。

第二、关于下跌周期

这个不太好说 现在包括广州很多地方细则还没出台 只能简单讨论
从过去的一轮的下跌周期看
从2007年底出台二套房限制措施开始下跌到2009年初出台救市措施止跌
一共花了17个月的时间，跌幅为55%，平均月跌幅为3.24%
如果按照这个跌速，这次下跌38%需要12个月。

但是你也知道，现在都公认此次新政的严厉程度是史上的

而且还有后续措施陆续出台，而且跌倒最后就是惯性了，不是政策能预期的

只能通过反弹来修正过度下跌，所以

第一、这次的调整幅度可能超过以上预测，也就是超过38%。

第二、这次的调整周期可能超过以上预测，也就是超过12个月。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-5-5 13:37 编辑 ]

gz_baby

我一个朋友做中介，前几天我去看房，她说：你怎么会这个时候看房，他们最近几乎没有成交。让我至少过两三个月再去看。呵呵

Kason.Mc

   

原帖由 我的公积金 于 2010-5-5 13:35 发表


公某不才，不敢妄言，看兄台很有探讨精神，态度好，说几句：

第一、关于下跌幅度

房价的合理性的量化指标一般体现在租售比和房价收入比，这个你是比我清楚地。
现在广州的租售比一般为350以上，而国际合理 ...

公积金,佩服,很多数据耶!

和我的个人分析比详细得很~

先给你一朵花~

Kason.Mc

   

原帖由 gz_baby 于 2010-5-5 13:40 发表
我一个朋友做中介，前几天我去看房，她说：你怎么会这个时候看房，他们最近几乎没有成交。让我至少过两三个月再去看。呵呵

我都跟我一个很信任我的客人讲,6月份再看吧,哈哈!

我的公积金

五一楼市宣告房价大跌趋势明朗

2010年05月05日 07:55 经济参考报

没人知道，他们将面临的是什么？但是，冥冥之中他们抱定一个宗旨，那就是房价下降了不怕，地方政府都要靠土地卖钱，中央政府现在尽管只谈绿色GDP但总要GDP。所以，房价降30%以后，将会迎来又一轮暴涨。不错，这就是中国楼市投机炒家的典型心态。可是，可能吗？

在上海，所有参加房展的开发商都在自嘲：今年是一个最不低碳的房展。之所以最不低碳，无疑是指成本很高而收益很小，因为今年开发商都有了一个时髦的名词叫低碳，所以才把本次房展叫低碳房展。展会结束后，新闻媒体也没有像往年那样大张旗鼓地报道，而今年只有一个字：惨！

去年是开发商不降价，今年是看房人不谈价。只是去看看，不准备买。许多网络在做调查时，凡问道你认为今年房价会降吗？基本上都是红柱冲天，直指70%，一个字：会。再问道你今年会买房吗？同样红柱冲天，直指70%，两个字：不买。还有的问，你认为今年房价会跌多少？三个选项：10%，30%，50%，结果是，回答会降50%的占80%。

一线城市大势已定，绝对不是什么降价30%的问题，趋势上看，首先是楼市供求关系逆转的问题。市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态，力促房价回归到应有的价位。所以，去看楼的人还是有，但买楼的不多。而且，房价不降到合理的价位，真正出手的也没有，市场买卖双方首先是胶着，然后是转换，再是走向买方市场，房价开始大幅下挫。这个过程，一般为一到三个月。

其次，卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的，这是无声的招呼，由央行向市场发出信号：别撑了，快降价吧，撑也撑不住的。为什么撑不住呢？因为原先的购买主要是流动的货币造成的，现在央行要一点一点回收了，这种回收对开发商和炒房客来讲，宛如钝刀子割肉，开发商自己说是温水煮青蛙，其实是钝刀子割肉，开始不觉痛，见血就痛了。

第三，房价在暴涨时是脱缰的野马，令人难以驯服；房价在下跌时是奔腾的瀑布，一泻千里，蔚为壮观。这种趋势是挡不住的。这个不是惯性，而是势态，认准这种势态是非常重要的，他将避免很多人的财富被洪水冲走，于是，汇聚成巨大的力量。用行话来说，叫作炒家抛盘将喷涌而出。后面还有巨大的推力，那就是加息、物业税、保障型住宅供应量的增大。

所以，千万不要小看五一期间成交量的稀少，这是中国房价拐来拐去的又一个拐点，这一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年，很难说，我认为是十年。

生在夏天

看看~

nibuzaiys

路过···

nibuzaiys

路过···

lx_cpu

楼主看上去比较厚道嘛。。。。。。。。。。。

泳羲

   

原帖由 noelyan 于 2010-5-5 12:58 发表
其实我觉得房价的炒高，有不少原因都是中介干的，例如你有二手房卖，就会咨询中介值多少钱，中介就回答复一个高价位，慢慢身边的房子就高起来了，一手见二手高，也高起来了，其中中介和发展商就捞了不少，但是对于购 ...

同感！
前几天偶遇一个带我看房的C中介。因为比较聊得来，聊了好久。言谈中她告诉我，前几个月有套房，业主放盘78万，在他那里几乎要成交了，后来被中*的中介抢先成交了。成交价是90万。
他说作为中介，这个价差他都咋舌！！他感慨说，这样房价怎么能会降下来呢？
再深入一聊，原来他说的这套房我看过。当时是A中介带我看的，报价78万。B中介打电话推荐这套房，报价也是78万，我说看过了不合适。过了一段时日，B中介再次打电话来说业主已经降到72万，叫我再去看房，鼓动我买，说这个价格是好不容易砍下来的，但准买家最后还是放弃了。因为嫌楼层太高，我说不考虑。
好奇心驱使，为了验证C中介说的是否事实，后来我打电话给A中介和B中介，问那套房卖出去没，我有兴趣了。回答都是已卖出。问最后成交价多少，答曰，90万。
亲身经历。72万能成交的房，在中介的努力下卖了90万。
但愿这只是个例。
对最后成交这套房的中介我不好妄加评说，不清楚其中的细节。
只能同情这套房的买家

Watermelon_gz

   

原帖由 Kason.Mc 于 2010-5-5 12:11 发表

如果房价跌的话唯一的希望就是征收物业税了,这个是有一定的可能性会导致房价出现一定的下降,但如果说30%~50%就不可能了,你说15%~20%还是有可能的,但问题是真正落实下来的征收是怎样收,如果落实下来是1套和2套都要收 ...

油价不是一直都涨的，几十年来波动很大. 土地也不会永远稀缺. 还有中国的计生政策, 等中国人口高峰过了， 房子和土地都可能过剩. 说个简单的证据，之前看的新闻, 从02年到08(或是09年), 湖南初中在校生人数从400多万逐年下降到200多万, 仔细想下这是什么概念.

[ 本帖最后由 Watermelon_gz 于 2010-5-5 22:46 编辑 ]

Watermelon_gz

初一看楼主文章，我就觉得漏洞不少。 没想到后面看了公积金的观点，基本还是算"反对有效".  当然这不代表房子真会跌多少和跌多长时间，只是说明楼主关于房价的涨跌的观点，不太可信.

但实际怎样，按市场规律，房市应该怎样发展，好象只能向下。 不过中国是政策市, ZF还经常可以修改市场规则/交易规则，所以市场也不是一成不变的。肯定是有波动, 短期既然ZF和市场都不允许上涨, 我觉得市场肯定是会向下。时间没法像公积金那样去论证了。

(公积金关于下跌时间的论证也不可信, 他只是参考07年到09年初的时间, 所以这次的时间也只能是用来参考).

Watermelon_gz

"一手发展商在五一期间进行了降价抛盘,因为一般发展商都是贷款盖房,而且都不只是只盖一个楼盘,所以他需要把手上的单位尽快的转为现金,好让他可以继续盖房,所以在政府的新政下,有了一定的价格下降"

楼主说一手楼的这段，是有一定道理的。每次下跌市场, 基本都是新房最先开始下跌. 不过要记得一点，一手和二手是联动的(当然有滞后性),  这点不容质疑. 不可能因为部分二手卖家不急着卖就能价格坚挺, 事实上，市场价是由成交的案例来算的， 你可以高价不卖,但不卖出的话你的高价成不了市场价. 总有部分卖家因为各种原因需要卖出, 这时他肯定会(就算卖家不会,买家也会)参考新房的价格. 具体数据举例就不说了。  只要价格下降了一点点，成交后就成为了市场价, 市场价格就这么逐步形成了。

就好象广州10区的平均价, 从4月初的1W1以上到现在的9K多, 很多人会说那都是郊区的成交导致的,  但我觉得，从广州整体来说，这个平均价是有意义的. 我们想过没有，市中心高价的房子成交少，这说明什么? 说明市场价格没被大多数人认可(买家观望中),  说明卖家认为的高价想卖但卖不出去(卖出去就成交了), 那就说明卖家当前的价格是没法向上的。 在作为广州整体成交来说，大部分人都是买的相对低价的郊区盘, 这就是1.1-->0.9趋势对市场的真实反映, 当然这是针对3,4月以来短期的分析.
(个人观点，呵呵. 就算上面说的有道理，我也是事后诸葛 )

[ 本帖最后由 Watermelon_gz 于 2010-5-5 22:37 编辑 ]

Watermelon_gz

另外，我不觉得LZ是个100%诚信的中介. 我曾经打过电话想看他在妈网发的房源, 我一再跟他确认是否有这套房子可以看，他说有的, 然后约好时间.  在我快准时到达到目的地时，他打电话跟我说屋主不在， 推荐看另外一套....... 大家说这合理吗? 没约好业主就叫我过去?? 所以可能是没那个房源, 我觉得他没诚信, 我就说不看了，然后我就在江南西逛街了。

chenmin666

论据太多,看了眼睛痛,需要的自己分析,看过,闪人

liyifan

屁股决定脑袋
最近中介生意很难做

既要说服买家房价不会跌太多最好别观望，需要就赶紧下手
又要说服卖家07-09的故事不一定能复制，见好赶紧降点出手
在单边市的状况终止的情况下，成交量才是中介费的主要来源

但是在09年，中介行业利用供求信息不对称与炒家联手哄抬区域性二手房价甚至参与瞒上欺下吃差价导致中介行业诚信败坏却是不争的事实
在政府信贷政策和炒家资金的支持下，大多刚需在不得已的情况下倚靠中介找房，让他们收取远超过他们付出的费用，但是如今政府不答应了，民众的不满也在爆发，需求关系在逆转了，中介本能的站在业主那边，试图通过游说挽回颓势，心情和立场可以理解，但逻辑和推理方法错漏百出。

到底是高楼价刺激了需求，还是压抑了需求？
没有新政的暂时压制需求哪里来的降低楼价换来实质性的减负
新政是害了刚需还是帮了刚需这个论断明显经不起推敲

作为改善型刚需，我之所以一直不出手，就是因为不想站在山顶上，现在眼看着要下山了，为什么不可以等待？我还有足够的时间观望