北海道的螃蟹

前两天终于过户了水电，完成了整个二手房交易流程，犹豫再三，还是想和大家分享一下这半年的买房历程，供姐妹们参考～
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北海道的螃蟹

为了防止人肉，有些数字和日期我就处理下啦。当时合同是这么约定的，房屋总价400万，当天交定金15万，帮业主赎契25万，在得到业主原贷款银行通知扣款后给业主，首期30%扣除前面两项剩下的80万在过户当天支付，余额70%做组合贷款。时间上由于我的第一套房要先还清贷款（好享受二套房三成首付），而且业主也要先还清贷款赎契，且我要做组合贷款，预计整个流程需要半年多的时间才能走完。在合同里约定了我们在2月底之前申请组合贷款，同时业主在2月底之前提前交楼给我入住。
写到这里肯定有人说为什么这么早交楼，原因是我3月产假结束要回去上班，所以希望能住到公司附近这样方便中午回家喂奶照顾小孩，所以看房时就统一要求只考虑2月底能入住的。业主开始有顾虑，说能不能不写进合同他们尽量早点搬，我坚持，因为实在有客观需要，而且顺利的话2月底我也已经给赎契款了我的交易风险也大，另外有其他卖家同意这个时间交楼且价格还更便宜。当时业主急售看我也诚心买，也就同意了说好那就按这个时间来。
顺利签了网签，开开心心过春节，还专门在老家给业主买了点特产打算下次见面聊表心意。然后…过完春节全国房价开始暴涨…当时就有点忐忑怕业主跳价。果然，业主先是发信息说要延后一周交楼，再后来见面签按揭交楼当天，直接说不能按期交楼了，就三个选项：要不等收齐尾款才交楼，要不退定金两清，要不就法庭见。大源小姑娘赶紧追上去沟通：业主说交了楼万一贷款下不来怎么办，小姑娘说不要紧合同里写了这种情况买家要现金补齐的，业主说不信。我说那要不我多给这几个月租金让我先住，业主说不要。我说那你这是违约要给违约金的，业主更火大说这本来就是无效合同反正我不卖了。好吧，于是我就懵B了，原来好好的计划被这一波房价涨势全打乱了。
于是苦逼的我立马约了个律师面谈，一谈，更郁闷了：好消息是律师表示原合同是有效合同，因为交楼时间是双方真实意愿的表示而且业主也是成年人了=。=坏消息是1。虽然业主明确表示不卖了但是我暂时还不能解除合同去买别的房子，因为合同里有个条款说延迟交楼30天我才有权利解除合同。2。合同的违约金是10%房价，意味着如果期间房价涨幅超过10%，就算业主赔我违约金我也买不到一样的房子了。3。合同有条款说如果我不按约定付款，逾期10天业主有权利解除合同。幸好当时业主也一直没通知我赎契时间，但分分钟有可能要我付，那我付还是不付呢。
问律师那怎么办呢，律师表示没什么办法，就等够30天吧然后就可以去起诉了。或者你就和业主和谈。爆脾气的我当时毫不犹豫地选择了不和谈—都说了要交租金其实就是加钱，业主都不肯，那还谈什么呢。
于是当务之急是解决住房问题，隔天就看中了一套先租下搬了进去，然后开始漫长的看房兼等待的一个月。回想起来都觉得很是煎熬，眼看着中意小区的房价跳涨，转眼就比年前涨了80-100万。中间有合适的我还不能买要等足一个月。而且业主也早就把这套房又挂出去了开价高个80万…真是眼泪哗哗的…
就这么过了快20天，业主一直没露面，一边挂牌卖，一边让家人出面和我们这边谈。我也只能等待，并告诉他家人我只和他本人谈，另外让律师出了律师函给他书面催他交楼。终于，我们在30天将至时又约到了面谈。业主开价涨20万，我说不，按租金我顶多给5万。业主说那10万，我说不。于是又不欢而散。这也是预料之中，于是我回家继续等待。到了晚上大源联系我说业主联系她了，让她说服我就10万吧。我一听，啊咧，看来有戏，业主心态松动了。又来回磨了几轮，到了四月中终于同意就加5万，我这边改成纯商贷加快交易。最后四月底交楼，五月初过户，六月业主转走户口我交尾款，交易流程顺利结束。
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北海道的螃蟹

回顾过去这几个月，还是觉得各种心塞惊险…总结下心得：
这次之所以最后能谈成，有几个侥幸：第一，我是有另外一套房产的，打官司的首要前提是要立刻冻结对方的资产，否则就算法院判赔也执行不了。但是要冻结对方资产的前提是你要能提供等价值的资产给法院同时冻结。那么问题来了，如果你没有资产冻结对方怎么办？那就只能凉拌了，法律就是这么残酷。第二，我们是做过网签的，所以在我能起诉之前等待的一个月里，业主也卖不给别人；第三，我给的定金不多，而且给力的家人表示如果我要打官司的话可以借我钱周转，不影响买别的房子。如果没有这三条，我是没有底气和业主耗着的，可能早就妥协拿回定金了。最后第四，业主其实还是一个好人，虽然一时冲动毁约，但骨子里还是一个讲道理能体谅的人（看我带个宝宝也很心酸）。而且后来业主似乎也缺现金流，耗不起打官司的时间，所以就妥协了…

那么如果不谈这些侥幸，我们可以做的呢？
1. 交易流程一定要越快越好！第一次买二手房没有经验，以为签了合同就没事了，还傻乎乎地慢慢还第一套贷款，还打算申请组合贷…哎…迟则生变呀，于是后来果断地选择了纯商贷，一周就批了同贷可以过户去了，风险小很多。公积金贷款的名额就留给以后买一手楼好了…
2. 一定要好好约定违约金。在房价上升周期，可以考虑下大定并约定20%的违约金！这广州似乎约定俗成地都按10%写，但其实法律是支持20%的，而且上海的买卖合同基本都是20%。哪怕最后法庭判不到这么多（例如实际损失小于20%）但也给对方增加了心理震慑。很多时候就是违约成本太低造成的合同不履行。
3. 注意看好取消合同的逾期条件，不多说了，一把泪。
4. 找一个靠谱的中介。这次大源前前后后帮了很多忙。作为一个本身定位就是递材料走流程的公司，这次感觉在交材料等方面大概就算良好（没办法年后交易太火爆估计也是忙不过来，不可能时时反馈处处贴心），但是在沟通协调方面做了很多…一开始我是和业主直接沟通完价格才叫上大源签合同的，她并没有介入谈判本身。但我和业主闹崩之后，面对怒火冲天的两边她没有理所当然地不管，而是尽力协调，历时两个月都很有耐心。这点是之前真真没有料到的。
5. 如果还是不幸遇到情况的话，找律师吧。要相信专业。自学的话也可以多上上篱笆网，上面太多案例了。

最后，祝大家都顺利买到自己中意的房啦～

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樱桃小肉团

学习了。
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蜕变1113

楼主入手及时
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散云21

能说什么呢，首先恭喜楼主，另外买到就怕政府出政策，随便一个政策，那你晚一步，一年又才干活了
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tunjingbu

顶一下

solodancer

加快交易才是对的，夜长梦多啊！
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经拥有的

关注一下 mark ~

65999705

你是大源的托吗？

有霓真好

学习了
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北海道的螃蟹

   

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你是大源的托吗？

汗 当然不是
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北海道的螃蟹

   

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楼主入手及时

现在有点后悔当时没买个更大的
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65999705

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是业主愿意不要中介和你双方交易吗？难道大源是中介公司？··拖

北海道的螃蟹

   

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是业主愿意不要中介和你双方交易吗？难道大源是中介公司？··拖
...

哎，不解释了，敢情我这么多字都白打了…祝大家都不要碰到我这种倒霉事，顺顺利利买到房吧
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黑猩猩

哇，真的好惊险啊，我们也是一月中签的合同，下周去过户了，还好业主人好啊，没毁约

北海道的螃蟹

   

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哇，真的好惊险啊，我们也是一月中签的合同，下周去过户了，还好业主人好啊，没毁约 ...

你们流程比我们还长…碰到好说话的业主是福气啊
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小北北2012

二套首付可以三成？至少公积金不是吧，现在是既认房又认贷吧