本帖最后由 xintingli 于 2013-8-29 17:57 编辑
买二手楼注意事项（私人整理收藏，绝对精焊）
#本人三年前收集好，本想买房用，没想到那时没派上用场。今年派上用场了。但买房的对象是公证的形式（所以在这里加一点就是：公证书形式卖房的，1，要查清楚公证书真伪；2，核实卖家身份真伪(派出所查个人户口信息）千万别留着过户那天才查，当然在那天，也在税局签告知书，房管局也会验证身份信息，假的逃不了。但是那时如果发现假，为时已玩。因为你都给按揭费办贷款了。千万要杜绝这些事发生。减少最低损失；3，查册（这个不用说都会去房管局查房屋情况的）
#另一点就是在签按揭时，要看那受理涵是否有包括房屋保险费的事。（确保贷款一事或者以后还款出问题了，保险公司有义务向银行支付这笔钱，具体我不太懂这保险意义，但有朋友是买过的，所以告知提醒一下）
#现在处于利率变化年代。真的是打死狗讲价。无论自己找银行贷款还是按揭公司帮找。也要提个醒，在某时间段内尽快办完同贷书发放下来的事宜，保证顺利签贷款合同，顺利过户后及时放款。确保利率不会一浮再上浮。
 各位请看：
一，签订合同:
A,合同签订前应注意事项：
1,产权转让办理
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。买卖双方一定要到政府指定的房地产交场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）. 2.产权真实可靠度 看房子,看房产证和身份证,两者要相符,且是卖房者本人.谨防租户冒充房主骗卖房屋,因此要与卖房人一起到其身份证所在地派出所核实身份.
特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。注意核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，否则在签订买卖合同时要该房产所有人各签一份合同以免存在异义。委托他人卖房的更要注意一定要与真房主见面并到其当地派出所核实身份. 主要包括房屋产权证是否真实；房产面积多大；该房产用途是什么；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。（旧业主房产所有者其中一成员如己离逝，其证过户是否要办理相关手续？以及该房子是否有过不干净的事发生或近期有人离逝过）
3.房产现状 到房管理部门、物业或居员会核实房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。.如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。根据《中华人民共和国担保法》的规定，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。房屋是否存在折迁，违建事宜。房屋是否是房改房，单位房，福利房等不利于买方的政策限制条件存在。一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公 有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买。4，对房屋上市交易资格的审查 要当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。了解市政规划情况，以免短期内房子面临拆迁改造。
5.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
6.证据搜集
注意采集卖房人及交易过程的影像资料(照片或录像),以防如果被骗能向警方或法庭提供线索和证据. 7，房款给付 其次需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险
8,签定合同
购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。（房产证是否过五年,过五年少交一点税的）
B、合同签订时应注意事项：
1、需要准备的证明材料有:身份证原件或护照原件及复印件；未成年人的户口簿或出生证明；有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
2、认真审查合同约定内容
2.1当事人的名称或姓名、住所:这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。
2.2标的:此处应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(需与第一条内容一致)，房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
2.3价款:此处应写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
2.4履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
2.5违约责任:这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
2.6解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
2.7合同生效条款:双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；几种无效的免责条款；当事人要求变 更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
2.8合同中止、终止或解除条款:明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
2.9合同的变更与转让:在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
二，如何按揭购买二手房？
1：找好想要购买的房屋，该房屋必须产权明晰；
2：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费；
3：买卖双方须提供的相关资料；
4：去银行填写二手房按揭申请表；
5：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书；
6：买卖双方到房屋所在市、县的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续；
7：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项；
8：到房管部门办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
三，二手房买卖缴纳的税费：（没有超过144方的） 一、
买房人应缴纳税费：
1、
契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、
交易费：3元/平方米
3、
测绘费：1.36元/平方米
4、
权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
二、
卖房人应缴纳税费：
1、
交易费：3元/平方米
2、
个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
四、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5），缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
五，购买二手房时，如何借助中介的帮助？ 1,首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。
2，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
六，购买二手房时对其小区及房屋结构及物管方面的注意事项： A物管事项;
主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访
看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，
小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等
3. 了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 B小区及房屋结构状况： 1. 查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2、产权证上一般标明的是建筑面积；
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
3，观察房屋的内部结构
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；是否有加建，违建，改建与房产证上不合乎的部分。
2、管线是否太多或者走线不合理；
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
4，考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压；
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4、观察户内、外电线是否有老化的现象；
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是isdn电话线；
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
5，追溯旧房的历史
1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
2、哪些人住过，什么背景，是何种用途；
3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
6，小心房款和产权的交接保证顺利过户
1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户
3、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
4、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
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发表于 2013-8-8 22:05
