广州第一穷人

   

要看一个楼盘是否具优越性，可以很简单，从售楼人员口中打听全额付款的业主比例是多少！有时业主比开发商或 ...

看楼盘有无优越性？查查阳光家缘交易记录最清楚了。如果几年才有1套交易你就知道这房子多少有点问题。

广州第一穷人

   

qqmm123 发表于 2013-6-12 16:14
看待价值有广义上的理论，大路说话就如同不懂写字亦能在房版上大篇言论，上网一抄一贴即可！但狭义上的理 ...

价值分析来自于租金回报，以及房产所在区域的未来增长潜力有无透支，相同的价格与其他区域楼价的对比等等。比如说，大家都知道二沙岛好，但是现在他卖得价格有无价值呢？如果卖30万一平，算不算有价值？


同理，大学城有无价值也应该同样进行分析。例如，他租金回报率是多少，该区域的人均收入水平是多少，他的价格（每套的价格）有无人接货，交易是否活跃；这些都应该进行分析才能谈所谓价值。此外，成交需进行登记，过户。如果几年都无过户成交记录，那这种的房子就要警惕了。


如果无这些分析，那只是大家自说自话罢了。

广州第一穷人

   

qqmm123 发表于 2013-6-12 00:20
要看一个楼盘是否具优越性，可以很简单，从售楼人员口中打听全额付款的业主比例是多少！有时业主比开发商或 ...

再谈售楼人员的问题。实话实说，无论去任何楼盘，所有售楼员都会告诉你，房子很好卖，已经卖得只有几套了！过了一个月，你很可能会在某房产网上看到该楼盘继续在售，而且推出看楼团的折扣。

所以要知道是否真的卖得好，要从二手交易去看，而非售楼人员的片面之词。

qqmm123

   

广州第一穷人 发表于 2013-6-12 17:39
价值分析来自于租金回报，以及房产所在区域的未来增长潜力有无透支，相同的价格与其他区域楼价的对比等等 ...

你的很多分析有个很大问题就系因与果无必然联系。随便举一个例：08年至今所有卖出的房屋都不具租售比，即系都完全不符合租金回报，08至今卖出多少？现价几多？
第二个例：大学城的投资者需要考虑租金回报吗？需考虑区域的人均收入吗？需考虑有无人接货吗？需考虑交易是否活跃吗？你问过大学城的业主有几个曾经这样想过的？
你的所有广义上的分析都不具现实性，同样亦不具操作性。
至于售楼小姐。通常投资者不会行过路过不会错过地去买楼架。所有前期需要知道的资讯都在去之前有资深销售为业主做好功课。
投资客通常直奔目标而去，所作的只是选择楼向等次要问题。而你还未真正理解全额支付的比例对楼盘的实质支持意义。
好的信息来源系狭义架。

广州第一穷人

   

qqmm123 发表于 2013-6-12 18:16
你的很多分析有个很大问题就系因与果无必然联系。随便举一个例：08年至今所有卖出的房屋都不具租售比，即 ...

先回答一下你第一个问题1，08年至今所有卖出的房屋都不具租售比----何谓租售比？你是指所有的卖出房屋都没有人租吗？简单说，目前广州在售的楼盘有46243套，是否你每套都调查过呢？---我承认我就没有这个能力了。

2，何谓“投资者”，投资是考虑回报，考虑现金流和比价效应的。
比如说，你准备买米。现在有每斤1元的大米，10元的大米，100元的大米。假设三者的产地不同，但是吃下去都是同样的效果，你会怎么选？
在市区天河你同样的价格可以买到房，你会不会跑去一个还待开发的地区买呢？答案相信是肯定的。

3，售楼人员是拿谁的工资干活的？是楼盘，地产商。所以他们说的话，是为地产商或者所代理的楼盘为自己的利益立场的。这点我不多说，很多群友都有切身体会的。
房价贵，当然佣金多，自然想人人都去买了。

4，关于全额支付----难道所有人全额支付就不需要登记过户信息？查找不到任何交易纪录？发展商实在是太牛了，连房管局都可以不管啊。

美丽八角

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你的第二位同事，对比下现在的房价，估计还是很庆幸自己及时出手的。

房价一直在涨，但大学城涨得太离谱了。开盘1年多点，那些中大教授去年四月份带装修才1.7W，现在几乎可以翻倍了。那时候还有轻松付款。

我买的时候，比我朋友贵20%（差半年时间），现在很佩服自己能在3天内做了个明智的决定。为了买这套房，我几晚不眠，确实手头没钱，贷款，卖房，终于一切搞定了。

文华1211

买大学城的房子，原因是看好这个区域的居住价值。其实像有无学位都是次要考虑了。环境、空气、人文、配套，以及一种生活方式——这些，是我选择定居大学城的原因。

文华1211

哦，顺带说一句，大学城星汇系的房子，毛坯都到3万了，像文华最后一期280平以上的大户，价格估计是在45000左右。
其实真不愿意它涨价，涨价是增加了换房的成本啊。

美丽八角

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我的销售跟我说，加1W装修，卖到5W
天价

开发商说了，现在不要数量，只要价格
慢慢卖

hongman

   

美丽八角 发表于 2013-6-12 18:54
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你的第二位同事，对比下现在的房价，估计还是很庆幸自己及时出手的。

果断哟，赞一个！我第一个同事12年底买1.7万毛坯，第二个13年1月买2.1万毛坯，尤其第二个同事买的时候逼问得紧，我只好答她，如果我有钱，我会买。一线城市，核心地段，环境好，容积率低，岛中的商品房规划有限，稀缺中的稀缺，锦上添花的还有不错的学位（未来看好这儿的公立学位），极适合自住。按现有的因素：中国的M2增长率，以及一线城市核心地段的土地稀缺等因素，预计一线城市好地段的商品住宅每5年翻一番， 看似眼下不合算的第二个同事，过5到10年和第一个同事的差异就不会太大。对普通人家，买房是大项投资，要看长远，长期是可以预测的。因货币贬值，房子除了居住的功能，具备了保值的功能。预售房最大的风险是烂尾和建筑质量，选择大开发商——越秀城建 可最大限度降低这一风险。对于工薪阶层，选择比努力更重要，一两年犹豫一下，就可能被远远甩在房产投资的门槛外了。那么看好大学城的我本人买不了，因小户型极少，多150以上的大户型，房总价太高，初始门槛跨不进，后面就越来越远了，实力不够而不是眼光不够的我也就不遗憾了。好朋友问到我，我当然鼓励她们有能力的时候跨入这个门槛。后面就等时间来验证了。

美丽八角

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当初我买的时候，老公有点不同意，我就分析给他听，大学城的资源有限，岛上一共只有3000多户，不说升值，至少保值。我们根本就不考虑学位。大学城，离我LG上班的地方才10分钟车程。

我买后，介绍LG的同事去买，只有顶楼了，比我贵1500一方。到现在我都佩服他们的果断，一共只看了二次，老公不同意顶楼，老婆说，我就要这里了（其实顶楼风景好，江景更宽）就是怕晒和漏。还好，这些男人都是听LP话的，现在，他们也挺高兴的。

hongman

   

文华1211 发表于 2013-6-12 19:25
买大学城的房子，原因是看好这个区域的居住价值。其实像有无学位都是次要考虑了。环境、空气、人文、配套， ...

赞同，学位是锦上添花

广州第一穷人

   

hongman 发表于 2013-6-12 21:28
果断哟，赞一个！我第一个同事12年底买1.7万毛坯，第二个13年1月买2.1万毛坯，尤其第二个同事买的时 ...

如果你真的看好“一线城市核心地段”你就不会去大学城。因为大学城目前还有大量的村地存在，例如北亭南亭贝岗南田。
正如楼上所说，现在大学城卖到45000，户型去到280平。
这种总价，在市区买不到吗？

答案我相信大家都了解，不需要多说。既然说是价值，那就要考虑比价的效应。同样的价格可以在离市中心更近的区域买到，就没必要走得更远去买。
况且，大学城的公共交通目前也是让人吐槽的很。除非你每次都希望健康出行会归家下地铁就骑自行车夏练三伏除外。包括每次经过南沙快速下大学城都需要路桥费也就知交通成本有多高。

gnahzgnoh

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走科学城的隧道不要路桥费啊。。。
大学城观望的老师路过。。。

hongman

   

广州第一穷人 发表于 2013-6-13 09:04
如果你真的看好“一线城市核心地段”你就不会去大学城。因为大学城目前还有大量的村地存在，例如北亭南亭 ...

大学城两三年前就开通仑头隧道和官洲隧道（免费的），开车到珠江新城、天河北20多分钟。就冲这点信息，穷人你不了解大学城，也没有被证实有对投资判断力，别充当专家给别人出主意。我也不是卖房的，我看好但并不想劝你或其他陌生人买，你不看好就不看好，泡在论坛辩论占个口舌的上锋毫无意义，这帖子留在这儿，等时间来验证就是了！

hongman

   

广州第一穷人 发表于 2013-6-13 09:04
如果你真的看好“一线城市核心地段”你就不会去大学城。因为大学城目前还有大量的村地存在，例如北亭南亭 ...

针对你说的意思补充一下，大学城并不是广州目前最核心的区域，，最核心如珠江新城、天河北、越秀区等一手房价格4万起，大学城这边一手房2万多，价格也是相匹配的，相比现在在售的2万多一手房区域，看好大学城地段极具升值潜力、因其稀缺，也认同每个人认为的最有潜力的地段一定是有差异的，因为就近性和需求不一样。

美丽八角

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我买的是星汇文瀚，共793户，目前还有69户没有网签（包括已下订，未签约的），才一年二个月时间。

目前我们文瀚**，有近300人，暂时几乎没听到是投资的，几乎都是改善型。家家都有车，不少家庭是二台车，从仑头隧道过去，不用收费。