炒房团连长

WHY ME WHY ME WHY

炒房团连长

长篇大论就不讨论了，再说MW里面还有亲们亲口说的现实。看两则新闻传递的信息。

第一条

时间：2011年07月17日 14:17:54 中财网  

　　中介发布最新数据显示，2011年上半年广州住宅租赁交投保持供需旺盛态势，租金稳中有升。

　　合富置业数据显示，2011年上半年，广州平均租金为38.5元/平方米·月，同比上涨11.9%。部分需求旺盛、配套成熟的地段租金有较大幅度的上涨，如祈福新邨、江南西、车陂东圃、中山八等，上半年二手住宅的租金环比去年下半年上涨了10%-30%不等。

　　分析人士认为，庞大的租赁需求以及不断上升的生活和经营成本推动租金上调。从租赁需求上看，每年进入广州的外来务工和中高端人才数量巨大，而且每年新增进入广州的大学毕业生在20万人到30万人左右；调控政策影响到部分准买家的购买节奏，以租待售的人增多，等等，租赁需求庞大。从租赁供给来看，这几年除了2009年新增住宅交易量达到9万套，可以判断租赁房源增加明显外，2008年、2010年以及2011年新增住宅成交只有6-7万套，且绝大多数是自住，可以判断这几年租赁房源增加的数量有限。租赁市场的供求矛盾估计比较大。
　　合富置业预计，下半年广州住宅租金走势依然保持稳中有升。不过，虽然近年租金上涨速度较以往加快，但涨幅仍小于售价，租金回报率呈下降的趋势。数据显示，2011年上半年二手住宅租金回报率为3.1%，较2010年上半年的3.5%、2010年下半年的3.4%仍然下降。


第二条，
今年做好三千外来人员积分入户

“外来务工人员都是‘新广州人’，都是广州的街坊，要根据广州市的财力资源，尽可能地为外来务工人员提供积分入户、子女入学、就业指导、技能培训、法律援助等服务，增强外来务工人员在广州的认同感和归属感。”万庆良说，外来人口的问题摆在面前，我们必须正视它，一起研究怎样解决这个庞大群体的服务和管理工作，让这个群体融入广州、成为广州共同的主人，“根据第六次人口普查，广州户籍人口815万，有登记的外来人口713万，估计还有200万左右未登记的，广州的户籍人口与外来人口是一半对一半了。”


上面两则新闻传递了那些信息？


1，广州有户籍人口815万，流动人口713万再加200多万。

不乏许多非户籍人士已购房，但绝大多数非户籍人士是需要租房的。没有房东提高住房，就没有租客的生存空间。大家是相互依存的关系。
不管怎么说，租客即使购房，也得先工作5年10年，那么在此期间“800多万租客”的住的问题只能靠房东。亲们想想，“800万租客”的居住问题，“3-5百万套宿舍”都靠政府的所谓保障房？靠谱吗？


2，租金正在上涨，

不仅是直观感受，统计数据也传递了相似的结论。当然了，许多人拒绝承认“租金正在涨”，更加拒绝承认“租金还要涨”。那么就让事实说话吧。租金涨了还是没有涨，只有自己的银包最清楚。

炒房团连长

我认为，2011年，租金热热身，进入起跑线。2012年，租金开始启动，涨多少我不预测，也不大清楚。但我知道，2011年租金这点涨幅根本不算什么。注意两点：

1，北京30年楼龄的一室户（就是一房，3-40平米），还楼梯楼，租金是3000-3500。人家的电梯商品房，两房租金一般都是7000左右。

2，北京的居民收入和广州的居民收入差不多。

广州的租金只有北京的40%，潜力非常大。

鎏豳

你跟北京比，我觉得不妥。广州虽说是和北京等称为北上广，但是毕竟人家是首都，大部分地方的资源都要比广州好，人口比广州多吧？名牌学校比广州多吧？   广州房租有潜力是肯定的，但是不能跟北京去比，不说别的。现在房价就没有北京高吧。

广州第一穷人

1,还是那句老话，看具体租客组成。
城中村那些人，你加到3000元租试下？

2，本来已经租金基数巨大的楼，点涨？
例如现在已经租到上万的2房公寓，你再升，有几多租客去租？

天朗明燕

目前月租2500左右的两房有潜力不？

抹云楼文女

大家不用怕，好像有个工资翻倍计划啊！

抹云楼文女

回复 抹云楼文女 的帖子

好像是政府说的，至于用几年就有劳各位去查一差之前的报纸了。。。

lin30san

忽悠吧 别听中介和专家的

炒房团连长

回复

一、我觉得潜力最大的房源就是2500左右的两房。

当然，一房的潜力也很大，与2500左右的两房差不多。三房的潜力略低一些。
潜力最大的首选“小两房+楼梯楼+房改房”。现在也就1500-2000。但我这种房源不多。


二、某些人又拿某些“十万分之一”的事情说事

据我所知，连汇景新城的160-180平米的三房现在也就10000多。天河新作的两房也就6000上下。一般的两房（电梯商品房，下同），最好的也就4000，标准租金也就2500-3000。普通一些两房的才1800-2500.我还没见过租金过万的两房。请第一穷人举个例子？

但北京的两房（电梯商品房）基本上正在向8000逼近。最集中的租金价格是5000~8000.

三、从“业主/租客”比数据看，

广州的数据最佳，小于1。户籍人口（800万）比流动人口（900万）少，再加上较大比例的户籍人口也要租房。北京户籍人口大约1200万，流动人口估计有1000万。
当然，广州的租客有很大比例的租客居住在“城中村”，而北京几乎没有大型的城中村。但北京有大量地下室，另外北京“隔断间”（也就是房中房）极其普遍，而广州这一方面要好得多。

我隐约记得一个数据，城中村容纳了大约300万租客，上百万套单间。具体数据我忘记了。


广州户籍人口800万，租客在“商品房，房改房，各类型宿舍，酒店”当中的有600万。
北京户籍人口1200万，租客在“商品房，房改房，各类型宿舍，酒店”当中的有1000万。

可见，广州和北京的租市在结构上是非常相似的。另外，北京和广州的居民收入差不多。


如果北京的租金比广州高20%-30%，我也认了。但没有任何理由北京的租金比广州高一倍甚至两倍。既然北京的两房（电梯商品房）能租到6000，为什么广州只能租2500？我感到非常苦恼。

炒房团连长

当然，北京的租金一般是业主包了管理费和暖气费，广州的是实收。但管理费一个月也就数百元，暖气费最多也就数百吧。总体看，北京的租金比广州高一倍。

炒房团连长

说起房价，北京比广州高多了。
最奇怪的是北京的房改房与同地段的商品房一般都是一个价。商品房35000的地段，旁边的房改房也差不多是这个价。价格几乎没区别，区别如下

首先就是面积。
房改房大多是50平米做两房。商品房要100以上。

其次是户型。
房改房都是南向，多数还南北同。但商品房则是三梯10户，8户的塔楼。板楼数量也不多，价格比塔楼贵10%-20%。比如两梯三户。

然后是管理费。
房改房几乎没有管理费。垃圾费，保安费还有别的什么费，一户一个月就数十元。但电梯商品房管理费普遍3元左右。

ocean5a

      原因在于广州城市规划比较落后，大量的城中村和小产权房存在，对商品房市场是影响很大的。
      因为城中村和这些小产权房租金很低，所以广州人习惯了低房租，低消费和低收入的状况。
       广州和北京、上海的收入还是很有差距的，再者能提供高薪的公司合职位比较少，所以当地整体的消费能力跟不上。说白了，广州人比较穷。当然以前相对是比较富裕的，但现在是比较穷的，整体上说。
       还有广州目前的宜居程度和北京上海比还是很有差距的，因为这些个城中村的存在，治安什么的比较乱，没有足够的高薪职位也影响到这个宜居程度。另外教育各方面没有向本地人倾斜，有名的高校比较少，所以决心定居这里的人没有北京上海那么多。
当然，正因为上述这些原因，所以广州的房价和房租还不会那么贵，城市是在发展的，广州的这些个缺点以后会逐步得以矫正，所以现阶段移民广州并买房的人可以享受到城市一起发展的机会。而去北京和上海，那是得多付出已经发展起来的代价的。

ocean5a

另，相同房价的房子，广州的租金大约是上海的1.5至2倍，也就是说同样200万的房子，上海租到2千5至3千，但在广州可以租到5千至6千。从投资方面来说，广州的收益率应该算很高的。北京的没研究过，估计应该和上海差不多。

炒房团连长

楼价这个东西是变动的，对比租金不合适。要对比，就是以“同样的房子”做对比。区位相似的“楼梯楼，一房”怎么样，“电梯，小区商品房，两房”怎么样。等等。

应该说同样的房子，北京的租金最高，上海略低但与北京差不多。广州的基本是北京租金的40%左右。象北京200万只能买一套“30年楼龄的楼梯楼两房，面积50平米”。租金3500。这个租金价格与广州的“70-80平米的电梯，10年楼龄以下小区花园商品房两房”差不多。当然，两者的楼价也是差不多的。

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今后，混北京上海混不下去的高端人士会来广州。尤其是公司内部的调动。因为如果现在没有置业，在北京上海确实要扎根太难了。

在北京上海至今没有置业的高端人士，这样的人很多。与其回老家，不如内部调动或干脆转份工到广州。回老家能干什么？有什么适合的职位？在外面都滚了10几年了。

ocean5a

高端人士暂时不会规模涌入，因为没有与之匹配的职位。
今天看一新闻，说众多房企扎堆珠江新城，
让我很忧虑，这说明CBD招商遇到困境，这些房企就是来充门面的。
众所周知，开发商做的事技术含量很低的，没有一个CBD是靠房企来撑着的，
更何况房地产衰退是必然的事情，
夕阳产业而已。
做房地产的人都是江湖人士，即使来广州工作，也未必会扎根在这里，
除非广州的治安和教育及城市面貌有很大改观。
靠房产公司里的低层人士的朝不保夕的收入也狠难支撑房价。
所以近期对广州的房市持谨慎态度。
当然，跌是不会跌倒哪的，就是涨得慢而已。

    我以前在上海住的一小套房子，从02年的1100块涨到现在的3300块，足涨了2倍，而广州自己的一套房子从02年的1750块到现在的2800块，涨了1倍都没有，这说明广州人的收入增长速度是在放慢的，广州的城中村生意还是很好的，起到了廉租房的功能，并抑制了房租的增长。
    当然你说房租高好还是低好，我觉得还是适中好，即照顾到打工者，也照顾到本地人的利益。为什么都要兼顾呢，很简单的道理，因为有相当一部分的打工者融入了这个城市，成为新的本地人。目前按照广州的产业结构，高薪的人少，普遍收入不高，如果房租高，就要导致工资需求高，那么企业的竞争力就不够了。只有附加值高的利润高的企业多了，才有可能支付更高的薪水，房租才可能更高。
    当然，广州是很想引进这些企业和总部的，怎奈城市吸引力不够，多年停滞不前的城市建设、相对封闭的广府文化和素有东方巴格达的称号确实不够吸引外资和大企业的进驻，但相信这种状况正在改观，只是需要时间。

炒房团连长

诚然，年薪50万及以上的职位，包括个人发展的机遇，广州比北京少得多。但是年薪50万以下的职位，同样的职位，北京与广州相差是不大的。虽然北京职位多，但人也多，城区规模也大。广州从人口上看大致是北京的60%。北京的面积虽然比广州大多了，但北京是稀稀拉拉的，广州是浓缩的。我上面说了，从“房东/租客比”这个关键指标看，广州租金市场的结构与北京非常相似。


广州的租金之所以比北京低，主要是商品房市场发育早，个人投资客数量大。广州有全国密度最高的投资客。据统计，30%的广州人是多套物业持有者，再加上规模庞大的城中村提供不计其数的“单间”。可以说，广州的投资客数量也可称作“百万雄师”了。

主要是广州开放10年后，内地包括北京才陆续开放。广州开放之初，在郊区搞了体量庞大的开发。广州投资客以极低价格圈到了大量低成本商品房，包括大量空置房。因此在过去较长时期内，“低成本，低租金”模式得以持续较长的时期。

北京哪有那么多投资客？很少的。商品房开发，低成本的持续期很短。假如广州有10年的低成本持续期，期间投资客得以大量吃货。北京楼市的低成本持续期可能只有3年。投资客吃不到便宜货，没有那么多出租屋。

综上所述，北京的租金在大量流动人口的涌入冲击下，很快就进入高成本平台。而广州由于有比较雄厚的老本依托，因此低租金的持续期较长。


但我感到，广州楼市的低租金时代已经结束了。现在，投资客的数量和出租屋的数量已经跟不上形势的发展，租客的数量急剧膨胀。租金跃跃欲试，步北京和上海后尘进入高成本平台也指日可待。

雅加达的海

广州收入与北京还是非常明显的
本人去年刚调到同系统的北京公司
收入是以前三倍
怪不得大家都往帝都跑……