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首付提了利率高了可否退房 http://news.dichan.sina.com.cn  2010-4-27 7:58:52   半岛晨报    评论数：欢迎评论

　　提要： 新政来势迅猛的房贷新政让业内人士“措手不及”，也让没有搭上低首付及优惠利率末班车的购房者“夹心层”纷纷心生退意。针对市民关心的新政中二套房如何认定、何时起效、已签订的房贷是否受影响、第三套房究竟还能不能贷等问题，昨日，记者采访了银行、律师事务所、房产局等相关部门进行了解读。
    1二套房如何界定？
    市民问：男方婚前有贷款购房记录，婚后以妻子名义（没有贷款购房记录）申请贷款购房，是否属于第二套房？
    答：该情况属于第二套房。央行对二套房贷明确给予了“以家庭为单位”的说法，虽然女方没有贷款购房记录，但房产已为家庭共有，即便再以女方名义买房，仍属于二套房范畴。
    市民问：父母曾贷款买过房，现在自己成年了，计划再买房，是否要被列为第二套房？
    答：不属于第二套房。央行对二套房贷明确给予了“以家庭为单位”的说法，但借款人家庭是指包括借款人、配偶及未成年子女为单位。
    市民问：三年前，我用商业贷款买了商铺，现在买房是否属于第二套房？
    答：先用贷款买了商铺，再申请贷款买房，则属于首次购房。
    2新政下商品房能否退房？
    市民问：3月份，我订购了一套房子，属于自住型，在订之前一再强调我最大限度只能接受3成首付，8.5折利率，销售人员告诉我完全没问题，但我去签合同时被告知必须首付5成，1.1倍利率，我能否退房？
    新世纪律师所律师魏平：这位市民在正式签合同前被开发商要求交了类似诚意金或者定金，即代表双方达成了一个“附条件合同”，意思就是说，在满足当时的首付和利率条件下，市民才买房子。正式合同签订前，如果首付和利率都发生了变化，市民可以要求开发商退钱并退房。
    市民问：我的朋友看中了一套87平方米的房子，总价98万元。没想到房贷新政出台后，要求追加首付，并且不能再享受新政前的优惠利率。我的朋友能否退房？
    律师魏平：新政属于不可抗力，购房者可以要求开发商退房。不过，如果购房者单方面解除合同，而开发商提供的购房合同里有类似一条，“购房者因个人资信问题而未被银行审批合格，应按照银行的要求追交首付比例”等附加条款，到底是因为新政还是因为个人问题要求追交首付，争议空间就很大了。
    3房贷以何时为界？
    市民问：4月15日，我在某楼盘签下一套房子 （属于二套房），当即就给银行送交材料。得知房贷新政实施后，我究竟是适用于“新政”还是“老办法”？
    答：当前，银行出现了大量客户贷款已获批复但未放款的情况。对于这部分“特殊群体”，是执行新政还是赶上末班车？目前尚无定论。
    某银行个贷经理回答，有些银行以材料受理日为界，如在4月16日新政实施前执行的，能享受原有的首付成数和利率。如果以贷款合同签署日为界，则意味着大部分购房者得知房贷新政时，已赶不上末班车。而我市大部分银行是以贷款合同签署日为界。
    某银行副行长进一步解释，每家银行具体执行方法都不同，有的银行是没有放款的全部按照新房贷政策执行。所以还要看你的贷款行是怎么规定的。
    4第三套房尚能“贷”否？
    市民问：我两年前申请二套房贷款，现在正在还贷，已签订的贷款利率会不会在新政落地后上浮？
    答：已签订了银行贷款合同，利率标准按贷款合同约定执行。但要分清的是，贷款意向书并不能作为约定标准，需要正式签订贷款合同才能算数。
    市民问：我有两套小房子，想买第三套房子，作为改善性住房，是否能贷款？
    答：国务院要求对于部分商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在一片猜测大连是否会“封杀”第三套房贷的疑云下，不少银行出言谨慎，部分银行表示目前不受理第三套住房贷款。“如果需要贷第三套房，最少首付5.5成，利率上浮15%，还需要提供更多的收入证明，并且要银行领导签字才行。”一家银行工作人员表示。发放第三套房贷款成为眼下银行的“大不韪”，银行方面仍在等待最终的地方细则出台，以形成整齐划一的操作方式。 C02a 记者张璐璐

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小猫妈妈lisa

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这是老政策了，已经有新政了，既认房又认贷

anning_zs

到底能否退房呢?有人成功退房了吗?有的话,以后签约可以借鉴了

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律师魏平：新政属于不可抗力，购房者可以要求开发商退房。不过，如果购房者单方面解除合同，而开发商提供的购房合同里有类似一条，“购房者因个人资信问题而未被银行审批合格，应按照银行的要求追交首付比例”等附加条款，到底是因为新政还是因为个人问题要求追交首付，争议空间就很大了。

——-----------------------我理解如果能有证据显示不是个人原因导致无法履约而是政策突发调整无过渡期的产生问题，那么，应该可以尝试仲裁或诉讼申请合同无效。

gzw

曾贷款买过房，卖后又买房，属于第一套吗

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新闻链接：新政后交不起5成首付，消协帮他退房没交违约金　

宝应市民栾先生在县城买了第二套房子， 4月12日购房当天，他和开发商约定首付20％。可当他17日去银行办理购房贷款时却吃了“闭门羹”，因为根据国务院房贷新政的有关规定，从4月16日起，像栾先生这种情况，首付必须达50％。栾先生提出退房，开发商说退可以，必须承担违约责任。栾先生不服，向该县消费者协会投诉。经过协调，消协以法律条款中的“情势变更”和“不可抗力”为依据，帮栾先生退了房子。昨日，栾先生办理了退房手续。


　　■购房者：新政前签订的协议要算数



　　栾先生今年50岁，在县城做小本生意，经过多年打拼，1998年终于攒够了首付款，在县城贷款买了一套80多平方米的住房。2009年，老栾的儿子大学毕业，结识了一个年轻漂亮的女同事，后两人发展到谈婚论嫁的地步，女方家长提出，男方必须在县城买一套100平方米以上的房子。爱子心切的老栾，决定按照“准亲家”的要求买一套房。



　　今年3月，老栾在县城相中了一套110平方米的房子，由于家里积蓄不多，他和开发商商量后于4月12日签订了购房协议，并约定首付20％购房款，其余按揭贷款。签了协议后，老栾没有及时办理贷款手续。17日，听周围朋友说，国家推出了房贷新政，老栾慌了神，赶紧到银行一打听，果然，像他这种情况从16日起，要首付50％。找开发商协调没得到满意的答复，栾先生说：“我是在新政实施前就签订了首付20％的协议，就该按照老协议办事！”



　　■开发商：新政“驾到”就得按新规办



　　在和开发商协商无果的情况下，栾先生来到宝应县消费者协会安宜分会求助，工作人员接到投诉后十分重视，第一时间找到了开发商。



　　国家为了遏制房价泡沫，出台了差别化的住房信贷新政策，像栾先生这种情况，17日办理按揭贷款，出现了12日的老协议和16日实施的新规定“打架”的情况，到底该依哪一个为准？开发商理直气壮地说：“我们也是按照国家新规定办事，以前的协议毕竟不能和国家新规定相抵触呀，要以新规定为准。”



　　■消协：属“不可抗力”双方均无责



　　近50万的购房款，要是首付50％，对老栾这种家庭来说，确实吃不消，无奈之下，他提出退房。但开发商表示，退房必须承担数万元的违约金。消协认为，像栾先生遇到的这种情况，在合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不能归责于合同双方当事人原因的客观变化，在法律上属于“情势变更”。国家发布新政策，对栾先生和开发商而言，都属于“不可抗力”，双方都不需要承担违约责任，经宝应消协安宜分会工作人员的努力，开发商作出让步，昨天，栾先生终于如愿把房子退掉了。



　　消协表示，尽管“情势变更”不需要双方承担违约责任，但是从契约对等的精神来说，很有可能对其中一方来说有失公允，如老栾在新政实施前只需要首付20%，但新政后他要首付50％，无奈之下只好选择了退房，如果要他支付违约金，他会觉得有失公允。消协认为，在签订协议时，最好明确把可能出现的交易风险而导致的责任归属作出约定。相对于个人而言，商家对可能出现会导致“情势变更”的事件应有更多的关注义务，如果意识到会产生“情势变更”，而恶意拖延，最终利用“情势变更”的政策漏洞，导致合同无法履行，那么商家就可能存在“缔约过失”，要承担相应法律责任。通讯员徐钟李虎    扬子晚报 本报记者陈咏



     北京杨文战律师点评：



    房贷新政是否构成法律上的“不可抗力”或“情势变更”目前法律并无直接规定。不过，通常来看，房贷新政并不属于“不可抗力”。



    不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如天灾、战争、罢工等无法预料、无法避免的情形。而房贷政策的变化其实某种程度上讲，是可以预料的，房价过高是重所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前房贷政策也有过不断调整，控制房贷其实是一种常规手段，只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。但总的来看，房贷政策的变化应不归于“不可抗力”。



     这种房贷政策的变化，更近于“情势变更”，《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。



     当然，并非房代政策的变化就都构成情势变更，是否构成还应根据具体案情而定，就本案而言，栾先生购房时与开发商明确约定首付20%，其余以贷款支付，而在签约后由于贷款政策发生变化，栾先生只能贷到50%的贷款，通常来看，他是无力另筹款项的，因此导致无法履约，栾先生主张以情势变更为由解除合同，一般来讲，还是应该得到支持的。



    关于这一点，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也能找到一定依据，该司法解释第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-5-10 10:43 编辑 ]

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昨天看CCTV2财经频道，特别针对新政导致合同履行无法继续的案例进行了说明
请了消协的专家明确指出，消费者因新政无法批出贷款而无法履行合同可以要求中止并退回预付款项极其利息，KFS本身已经在房价爆涨中获取超额利益，如今因为国家调控政策却让消费者承受雪上加霜的损失是无理要求。KFS要求消费者赔偿违约金或者没收定金的行为无论从法理到情理都不予支持。

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上述情况同样适用于2手房。

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“不可抗力可以理解为无法预知，无法避免。”
不过，法律界也有人认为国家新政策导致无法履行合同应该归入情势变更，即外部条件发生变更后造成合同失效。
“法律本身对于这个问题的说法比较模糊，所以也造成了一些争议，但绝大部分是认为不可抗力。”
但是无论是不可抗力还是情势变更都可以判定合同中止，双方无无须负担任何法律责任，予付款项退回。

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http://news.xinhuanet.com/zhengfu/2003-05/07/content_860903.htm
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二十三条后半段。

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新政刚出的时候很多人不是哭喊着自己的定金首期无着么？
怎么这个话题没有人关注。
实操性的技术贴哦

happycatwife

看了不留言，版主会有意见的

动感水仙

关注中。。。